Как выбрать ликвидные апартаменты в Индонезии?

Говоря об Индонезии, все сразу вспоминают остров Бали. Но если рассмотреть глобально, то это большое перспективное государство в Азии, с активно развивающейся экономикой. Здесь есть все условия для инвестирования в недвижимость на очень выгодных условиях. И не только на Бали!)

Почему именно Индонезия?

Приведем два важных аргумента в пользу растущей экономики Индонезии. В прошлом году инфляция составила всего лишь 5%, а ВВП вырос на эти же 5%.

Страна также славится своим политическим нейтралитетом, поэтому стабильный приток предпринимателей и инвесторов со всего мира обеспечен. Кстати, здесь нет стольких бюрократических сложностей для иностранцев, как в других странах.

Туристический поток тоже постоянно растет. Каждый год сюда приезжает около 2 млн туристов, и с каждым годом эта цифра увеличивается. Этот факт открывает шикарные возможности для инвестирования. Ведь цены на недвижимость,как и спрос, бесконечно растут.

Факт: за последние 10 лет цены на покупку жилья подскочили в 4 раза. Так что если вы давно собирались, то сейчас и правда лучшее время для покупки.

Цена на аренду тоже стабильно растет на 20-30% каждый год. А дефицит хороших вариантов позволяет ставить высокую цену. Во многих объектах очередь расписана на полгода вперед.

Правила для иностранцев

К сожалению, даже если вы приобрели недвижимость в Индонезии, это не дает вам преимущество для оформления визы или получения вида на жительство.

К тому же в стране очень строгое налоговое законодательство. И если вы опоздаете с оплатой коммунальных платежей, внесением налога на строительство, недвижимость или землю - вам грозят большие штрафы.

В Индонезии установлен специальный минимальный порог на суммы иностранных инвестиций. То есть, вы просто не сможете купить объект дешевле определенной стоимости. Этот порог зависит от района. Например, дом с участком на Бали не может стоить меньше 220 тыс. долларов, а в Джакарте не получится купить квартиру дешевле 360 тыс. долларов.

Но больше всего потенциальных инвесторов настораживают правила собственности для иностранцев. Ничего страшного в них на самом деле нет, важно просто один раз хорошо разобраться в теме.

Правила и законы

Право по-настоящему владеть собственностью - Hak Milik или freehold - есть только у граждан Индонезии. Можно, конечно, договориться с местным, предоставить ему займ под залог недвижимости, заверив договоренность у нотариуса. Но даже так официальным владельцем остается местный житель. Такой вариант оптимален, если вы планируете получить гражданство в скором времени и переоформить недвижимость на себя. Но это не единственный способ.

Hak Pakai (право пользования) – дает право на именной сертификат, который официально зарегистрирован. С ним вы сможете пользоваться жильем так, будто вы его собственник. Сертификат действует 30 лет, потом его можно продлить еще на 20, а потом еще на 30. То есть пользоваться таким способом можно 80 лет.

Документ выдается только на один объект. При этом, ваш участок не должен быть больше 0,5 гектара. Но это не главное ограничение. У вас обязательно должна быть рабочая виза в Индонезию, и вам нужно жить в стране постоянно. Если вы уедете, то в течение года нужно будет передать право другому человеку, иначе покупка будет аннулирована.

Hak Guna (право на строительство) – дает возможность владеть уже несколькими объектами. Срок действия такой же, как и в случае выше. Обычно именно этот вариант выбирают, когда строят или покупают объект для перепродажи.

Hak Sewa (аренда) – привычные для нас условия сдачи жилья в аренду. Договор желательно заверить у юристов, а вот регистрироваться в органах власти необязательно.

Этапы покупки

• Проверка. Попросите продавца показать все документы, рассказать историю всех сделок по объекту в прошлом, кто здесь жил и что происходило. А еще попросите показать сертификат на землю, оригинал разрешения на строительство, подтверждения об уплате всех налогов и отсутствия долгов по коммунальным платежам.
• Предварительный договор. Он называется CSPA, то есть условный договор. Это бронь выбранного варианта и ваша гарантия, что больше никто не составит вам конкуренцию. Обычно в условиях прописывается аванс или другие детали.
• Основной договор. Этот документ называется Akta Jual Beli. Его подписывают стороны в присутствии представителя закона.
• Оплата. Когда все документы проверены и подписаны, продавец и покупатель оплачивают все налоги и сборы, а подтверждения предоставляют в земельный департамент. На этом же этапе оплачивается покупка. Как это будет происходить - договариваются заранее.
• Право собственности. Когда все формальности соблюдены, остается ждать, что в течение 7 дней управление Pejabat Pembuat Akta Tanah пришлет вам сертификат.

Обычно вся процедура купли-продажи занимает в Индонезии месяц. Если вы не можете позволить себе находиться все это время в Индонезии, то можно оформить доверенность на своего юриста или другого человека.

На что обратить внимание при выборе объекта?

• Торговая и транспортная инфраструктура. Качество дорог и их удобство сильно влияют на комфорт жизни. Ещё удобства добавляют супермаркеты и ТРЦ, расположенные поблизости.
• Туристические объекты. Чем ближе курортные развлечения и достопримечательности, тем популярнее жилье будет среди туристов и инвесторов, и тем больше дохода оно сможет принести.
• Перспективы развития района. Чем активнее застраивается и развивается район, тем больше его перспективы стать популярный среди туристов и экспатов.
• Дренажные каналы. Особенно в сезон дождей это станет важным преимуществом. Чем меньше шанс быть затопленным, тем безопаснее и спокойнее будет проживание.
• Планировка. Изучите внутреннее устройство дома, его планировку и состояние коммуникаций. Чем исправнее и продуманнее внутреннее пространство, тем меньше дискомфорта будет в вашей жизни в Индонезии и, конечно, меньше трат.

Налоги и непредвиденные расходы

Покупатель в Индонезии дополнительно должен заплатить несколько налогов: передача прав на долгосрочную аренду, на продажу, услуги юриста и нотариуса. Стоимость каждого налога в пределах 5% от общей стоимости объекта.

Продавцу придется оплатить также налог на передачу прав долгосрочной аренды, регистрационный сбор и услуги агента по недвижимости.

В общем, дополнительно покупателю надо приготовить около 8% от суммы, а продавцу - все 10%.

В будущем новому владельцу придется исправно оплачивать коммунальные услуги, налог на недвижимость каждый год, налог на землю и строительство.

В целом, выбрать недвижимость в Индонезии не так уж и сложно. Главное - не торопиться, доверять профессионалам и уверенно идти к своей цели. А мы поможем!