Введение

Цель данной статьи - помочь инвестору разобраться в динамике рынка перед покупкой недвижимости в Дубае и оценить его потенциал. Опустим раскрытие тем почему Дубай привлекает инвесторов. В интернете полно водяной информации на этот счет.

Но отметим самые основные причины для рассмотрения данного города как инвестирования в недвижимость:

• политическая и экономическая стабильность;
• в Дубае одна из самых развитых инфраструктур в мире;
• ежегодно развивающийся и растущий туризм.

В статье мы рассмотрим:

• Обзор рынка недвижимости Дубая, а именно:
• Какой тип недвижимости можно купить в Дубае (спойлер: такой же как и в других странах).
• Основные районы для потенциального инвестирования.
• Ключевые показатели.
• Динамика рынка за последние годы.
• Выводы

I. Обзор рынка недвижимости Дубая

Какой тип недвижимости можно купить в Дубае?

В Дубае, как и в других странах, инвесторы покупают не только жилую (квартиры, виллы, таунхаусы), но также коммерческую (офисы, торговые помещения) и инвестиционную (гостиничные номера, апартаменты) недвижимость.

Существует не только рынок нового жилья (off-plan), но и вторичный рынок. Здесь (в Дубае) инвесторы чаще делятся на 2 типа:

• Кто инвестирует “в долгую”, покупая недвижимость на стадии строительства, ориентируясь на долгосрочный рост капитала.
• Кто инвестирует “в быструю”, покупая уже готовую недвижимость и сразу же сдает ее в аренду (по аренде так же есть нюансы, рассмотрим их в другой статье).

Рассмотрим динамику рынка для апартаментов (первичного и вторичного рынка). Связано это с тем, что другие типы недвижимости (особенно конкретные ЖК) имеют более сложную специфику и являются более индивидуальными в анализе. Здесь уже необходимы знания специалиста, работающего продолжительное время в области недвижимости в Дубае.

Основные районы, которые больше подходят для потенциального инвестирования

• Downtown Dubai
• Dubai Marina
• Palm Jumeirah
• Business Bay
• Jumeirah Village Circle (JVC)

Однако стоит понимать, что в рамках статьи рассматриваем примеры только некоторых районов. Даже в мало развитом на текущий момент районе, после завершения строительных работ и улучшения всей инфраструктуры, цены могут сделать внушительный скачок вверх.

Мы же рассмотрим 5 районов и по 4 жилых комплекса, чтобы наглядно видеть статистику цен.

Ключевые показатели

Downtown Dubai

Какому инвестору подходит район: который готов вложить крупную сумму денег и получать высокую арендную доходность и ликвидность недвижимости.

Ключевые показатели цен (сразу в сравнении с годами ранее):

ЖК	Цена за фут 2021 (aed)	Цена за фут 2022 (aed)	Цена за фут 2023 (aed)	Цена за фут 2024 (aed)	В среднем прирост в % за год	Примечание
Act One	1 950	2 200	2 600	2 850	9.6%	Средний ценовой сегмент для Downtown Dubai, но с высоким потенциалом роста стоимости благодаря расположению.
The St. Regis Residences	-	3 000	3 400	3 800	11.8%	Один из самых премиальных проектов района. Стабильно растущий интерес со стороны состоятельных покупателей.
Burj Crown	2 300	2 700	3 050	3 350	9.8%	Подходит для инвесторов, которые хотят получить высокий арендный доход при сравнительно невысокой стоимости входа (для Downtown Dubai).
Opera Grand	2 350	2 750	3 100	3 400	9.7%	Близость к оперному театру и элитная инфраструктура.

Для вторичной недвижимости:

Год	Средняя цена за фут ($) по району	Средняя стоимость аренды ($/мес за 1-комн.)	Средняя доходность аренды (%)
2020	1 300	1 800	5.5%
2021	1 450	2 000	5.8%
2022	1 650	2 300	6.0%
2023	1 900	2 600	6.1%
2024	2 150	2 850	6.2%

Dubai Marina

Какому инвестору подходит район: ориентирующегося на стабильный доход от аренды. Для недвижимости в этом районе необходимо вложить среднюю-крупную сумму средств.

Ключевые показатели цен (сразу в сравнении с годами ранее):

ЖК	Цена за фут 2021 (aed)	Цена за фут 2022 (aed)	Цена за фут 2023 (aed)	Цена за фут 2024 (aed)	В среднем прирост в % за год	Примечание
LIV Marina	1 950	2 350	2 680	3 015	12.5%	Один из самых популярных объектов с видом на пристань
Emaar Beachfront	-	2 800	3 150	3 465	10%	Прямой доступ к пляжу, стабильный интерес арендаторов и покупателей.
Marina Gate	1 800	2 200	2 420	2 630	8.6%	Привлекательная инфраструктура для молодых профессионалов и семей.
52 42 Tower	1 550	1 750	2 050	2 520	8.2%	-

Для вторичной недвижимости:

Год	Средняя цена за фут ($) по району	Средняя стоимость аренды ($/мес за 1-комн.)	Средняя доходность аренды (%)
2020	1 050	1 400	6.0%
2021	1200	1 600	6.2%
2022	1 400	1 850	6.3%
2023	1 600	2 100	6.5%
2024	1 850	2 400	6.5%

Business Bay

Какому инвестору подходит район: инвестору, нацеленному на арендаторов из бизнес-сегмента, а также на долгосрочный прирост стоимости

Ключевые показатели цен (сравнение с годами ранее):

ЖК	Цена за фут 2021 (aed)	Цена за фут 2022 (aed)	Цена за фут 2023 (aed)	Цена за фут 2024 (aed)	В среднем прирост в % за год	Примечание
The Opus	2 100	2 450	2 850	3 100	8.8%	Уникальный дизайн от Zaha Hadid, привлекает состоятельных арендаторов.
Paramount Tower Hotel And Residence	1 550	1 900	2 100	2 300	9.5%	Инвестиционная привлекательность благодаря брендовому жилью.
Peninsula Three	-	1 900	2 150	2 400	11.6%	Уникальное расположение вдоль канала, высокий арендный потенциал.
Aykon City	1 800	2 050	2 300	2 550	10.9%	Развитая инфраструктура и высокий спрос среди деловых арендаторов.

Для вторичной недвижимости:

Год	Средняя цена за фут ($) по району	Средняя стоимость аренды ($/мес за 1-комн.)	Средняя доходность аренды (%)
2020	950	1 200	6.3%
2021	1 100	1 350	6.5%
2022	1 300	1 600	6.6%
2023	1 550	1 850	6.8%
2024	1 800	2 100	6.8%

Jumeirah Village Circle (JVC)

Какому инвестору подходит район: инвестору с ограниченным бюджетом, который ищет стабильную арендную доходность в доступном сегменте.

Ключевые показатели цен (сравнение с годами ранее):

ЖК	Цена за фут 2021 (aed)	Цена за фут 2022 (aed)	Цена за фут 2023 (aed)	Цена за фут 2024 (aed)	В среднем прирост в % за год	Примечание
Belgravia III	950	1 150	1 300	1 450	11.5%	Высокий спрос среди молодых профессионалов благодаря качественному дизайну.
Bloom Towers	1 000	1 200	1 350	1 450	7.4%	Бюджетный сегмент, идеально для долгосрочной аренды.
Lucky 1 Residence	900	1 100	1 250	1 370	9.6%	Подходит для семей благодаря доступным ценам и удобным планировкам.
Oxford Residences	950	1 200	1 400	1 550	10.7%	Популярный проект благодаря современному дизайну и удобному расположению.

Для вторичной недвижимости:

Год	Средняя цена за фут ($) по району	Средняя стоимость аренды ($/мес за 1-комн.)	Средняя доходность аренды (%)
2020	750	800	7.2%
2021	850	900	7.5%
2022	950	1 050	7.7%
2023	1 100	1 200	7.8%
2024	1 250	1 400	7.8%

Выводы по районам

Самая высокая доходность у Jumeirah Village Circle (7.8%) благодаря более низкой стоимости недвижимости и высокому спросу на аренду. Высокий спрос обусловлен тем, что в данном районе проживает огромное количество офисных работников.

Downtown Dubai и Palm Jumeirah – лидеры по стоимости за фут и престижности, с доходностью на уровне 6.1%-6.2%.

Business Bay и Dubai Marina предлагают сбалансированное сочетание цены, аренды и доходности.

II. Динамика рынка за последние годы

Исходя из данных выше видно, что из года в год рынок недвижимость Дубая демонстрирует как минимум стабильное сохранение процента доходности, но в основном имеет тенденцию к росту.

1. Рост цен на недвижимость

Цены на недвижимость в Дубае показывают хороший рост, несмотря на кризис этого сектора в 2008-2011 годах, когда цены за год рухнули примерно на 53%. Особенно рост касается премиум-сегмента как в жилых, так и в коммерческих объектах.

Например, в Downtown Dubai цена за фут выросла с $1300 (2020 год) до $2150 (2024 год), что соответствует приросту за 4 года в 65%. Похожие тенденции наблюдаются и в других районах города, включая Palm Jumeirah, где цена за фут увеличилась с $1500 (2020 год) до $2400 (2024 год) и составила 60% за 4 года.

Районы с более доступными ценами, такие как Jumeirah Village Circle (JVC), также не отстают от общего тренда. Здесь цена за фут возросла с $750 (2020 год) до $1,250 (2024 год) (+66.6%).

2. Изменения в доходности аренды

Не менее важным показателем является динамика доходности от аренды. В последние годы наблюдается рост доходности на аренду недвижимости, что делает рынок еще более привлекательным для инвесторов. Например, JVC продемонстрировал наибольшую доходность, которая увеличилась с 7.2% в 2020 году до 7.8% в 2024 году. Подобные изменения стали результатом роста цен на аренду и стабильного спроса со стороны арендаторов.

В более дорогих районах, таких как Downtown Dubai и Palm Jumeirah, доходность аренды также показала небольшой рост: с 5.5% до 6.2% за последние 4 года. Эти цифры, несмотря на более высокие цены за квадратный фут, отражают устойчивый спрос со стороны арендаторов и высокий уровень ликвидности недвижимости.

3. Влияние внешних факторов на рынок

Несмотря на нестабильность мировой экономики, рынок недвижимости в Дубае продолжал развиваться благодаря следующим факторам:

• Рост интереса со стороны международных инвесторов: Дубай стал более привлекательным для зарубежных покупателей благодаря налоговым льготам (0% на доход) и благоприятной политической ситуации (нейтралитет).
• Инфраструктурное развитие: продолжение строительства и развития ключевых объектов, таких как новые жилые комплексы и офисные здания, а также улучшение транспортной инфраструктуры, также способствовали росту спроса.
• Высокая ликвидность: рынок недвижимости в Дубае демонстрирует высокую ликвидность, что означает, что инвесторы могут быстро продать или сдать свои объекты в аренду.

4. Перспективы на будущее

В ближайшие годы ожидается продолжение роста цен на недвижимость в самых востребованных районах, таких как Downtown Dubai и Palm Jumeirah, при этом более доступные районы, такие как Jumeirah Village Circle и Business Bay, могут также увидеть улучшение динамики цен и доходности.

Многие эксперты прогнозируют, что цены будут продолжать расти, особенно с учетом планируемых инфраструктурных проектов и повышения интереса со стороны иностранных инвесторов. Устойчивый спрос на аренду недвижимости также обеспечит стабильную доходность для инвесторов.

Выводы

Рост цен на недвижимость в Дубае продолжился во всех районах, с особенно заметным увеличением цен на премиум-объекты.

Доходность аренды осталась привлекательной для инвесторов, несмотря на рост стоимости недвижимости.

Влияние внешних факторов, таких как рост международного интереса и улучшение инфраструктуры, также сыграло ключевую роль в стабильном росте рынка.

С учетом этого, рынок недвижимости в Дубае остается динамичным и перспективным для инвестиций, как для краткосрочных, так и для долгосрочных вложений.

Если Вы не знаете порядок цен, какой объект рассмотреть для инвестирования, или хотите больше узнать об инвестициях в недвижимость Дубая, напишите нам, либо заполните форму обратной связи. Наши эксперты проконсультируют Вас по актуальным предложениям и ответят на все Ваши вопросы!