Индонезия в 2026 году — это уже не «экзотический рынок для смелых», а полноценная инвестиционная юрисдикция, где иностранцы могут легально покупать недвижимость, сдавать её в аренду и рассчитывать на понятную экономику. Особенно активен рынок Бали — именно здесь сосредоточен основной интерес со стороны частных инвесторов и экспатов.
При грамотном выборе локации, формата объекта и юридической модели недвижимость в Индонезии в 2026 году может давать 8–11% валовой доходности на аренде, а в сильных микро-локациях — обеспечивать рост стоимости в долгосрочной перспективе. Но рынок стал взрослее: сегодня выигрывает не тот, кто покупает «дешевле», а тот, кто считает риски и документы.
1. Бали — главный центр сделок с иностранцами
Бали остаётся ключевой точкой притяжения капитала благодаря:
При этом рынок сильно сегментирован: качественные проекты в хороших локациях растут, типовые и юридически слабые — продаются дольше и часто с дисконтом.
2. Рост цен стал выборочным
В 2026 году больше не работает логика «всё дорожает одинаково». Цена объекта зависит от:
Цены по-прежнему сильно зависят от района, класса объекта и формата владения. Ниже представлена таблица с примерами объектов, доступных через платформу DDA Real Estate.
| Объект | Район | Тип | Стоимость ($) | Площадь (кв. м) | Срок сдачи | ROI (если указан) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ALEX VILLAS | Чангу | Studio / 1–3 спальни | от $124 900 до $669 900 | от 39,7 до 211 | 3 кв. 2025 – 4 кв. 2026 | до 13–14% (в описании) |
| OCEAN CITY VILLAS | Букит, Улувату | 2 спальни, виллы | от $289 000 | 120 кв. м | 4 кв. 2024 | ~11–12% (по аренде) |
| SOHO SURFSIDE | Улувату | Апартаменты, 1 спальня | от $190 000 | 50 кв. м | 2025 | до 14% |
Важно: стоимость указана ориентировочно, уточняйте у брокеров.
В Индонезии действуют три основных способа владения недвижимостью:
На практике 90% иностранных инвесторов используют leasehold или PT PMA. Второй вариант удобен для инвестиций с активной арендой, поскольку даёт возможность законно сдавать объект, вести счета, платить налоги и оптимизировать расходы.
Подробнее ознакомиться про формы владения можете в нашей статье.
Шаг 1. Определение цели покупки
Для себя, под аренду или под рост капитала — от этого зависит формат объекта и схема владения.
Шаг 2. Проверка документов и зонирования
В 2026 проверяются:
IMB — устаревший термин, в корректных сделках его больше не используют.
Шаг 3. Резервирование
Шаг 4. Due Diligence
Юрист проверяет:
Шаг 5. Договор и график оплат
Оплата может быть единовременной или поэтапной (особенно в новостройках).
Шаг 6. Регистрация и комплаенс
При использовании корпоративной структуры — регистрация, налоговый учёт, лицензии.
Подробнее про этапы покупки недвижимости здесь.
Валовая доходность:
Пример модели
Объект за $150 000:
Это нормальная, устойчивая модель для 2026 года.
Налоговая модель всегда считается индивидуально под объект.
В 2026 корректно говорить о следующих трендах:
Громкие обещания «freehold для иностранцев» или «гарантированный рост» — в 2026 стоит воспринимать осторожно.
Читайте также: Виза КИТАС на Бали для инвесторов, Как недорого купить квартиру на Бали, Лучшие районы Бали для жизни и отдыха.
Сколько платит иностранец налогов в Индонезии?
При покупке — 5% BPHTB. При сдаче — 10% (PPh Final) с валового дохода. Если объект оформлен на PT PMA, возможны вычеты, но появляется отчётность.
Что выбрать: leasehold или PT PMA?
Если вы планируете только личное использование — leasehold проще. Если цель — доход от аренды — PT PMA даёт легальность и бизнес-возможности.
Можно ли продать leasehold?
Да. Вы перепродаёте оставшийся срок аренды. В топ-локациях ликвидность высокая.
Недвижимость в Индонезии в 2026 году — это рабочий инвестиционный инструмент, но не для импульсивных решений. Здесь выигрывают инвесторы, которые:
При таком подходе рынок Бали и Индонезии в целом остаётся одним из самых интересных в Юго-Восточной Азии.
Хотите рассчитать доходность и подобрать объект под вашу цель? Команда DDA Real Estate подберёт недвижимость, проверит юридическую модель и подготовит реалистичный расчёт ROI под 2026 год.
