Бали не просто «модно». Это сейчас один из самых гибких рынков Азии:
Но у Бали есть своя специфика. И чтобы покупка прошла без сюрпризов, нужно понимать все этапы сделки и статьи расходов ещё до внесения депозита.
1. Выбор объекта и юридической схемы
Определяетесь с районом, бюджетом, доходностью; Выбираете формат владения: leasehold, PT PMA, в редких случаях — nominee или freehold через местного партнёра; Проверяете IMB (разрешение на строительство), лицензии на сдачу, статус земли.
На этом этапе уже стоит подключать брокера и юриста. Без этого легко купить красивую виллу — с нулевым юридическим основанием.
На первом этапе вы не просто ищете красивую виллу с бассейном и пальмами в Чангу. Вы решаете, как именно вы будете владеть этой недвижимостью, на какой срок, и будет ли она приносить доход — или просто стоять и красиво стареть. Сначала — район, бюджет и цель. Для жизни с семьёй в Убуде подойдёт одно, для аренды под турпоток — совсем другое. Где-то можно выйти на 10% ROI, но жить будет шумно. Где-то — тишина и йога, но загрузка 50%.
Затем — формат владения. Самые популярные:
Но виллу можно найти и «оформленную красиво», только вот:
Читайте подробнее «Почему важно знать цвет земель на Бали».
Этот этап — не просто выбор. Это точка, где вы либо покупаете актив, либо проблему. Поэтому не пытайтесь разобраться в одиночку — уже на этом шаге нужен брокер, который знает рынок, и юрист, который говорит на вашем языке и знает балийскую специфику.
2. Резервирование объекта
Допустим, вы нашли «ту самую» виллу — в Улувату, с террасой, бассейном и хорошей доходностью. Но рынок Бали — динамичный: объекты разбирают быстро, особенно в бюджете до $300K. Поэтому следующий шаг — резервирование.
Вы вносите депозит (обычно $3 000–10 000), который фиксирует за вами объект на 10–21 день. Это делается через документ под названием Reservation Form — в нём прописываются ключевые параметры, сроки и условия возврата (или невозврата) депозита.
Важно: депозит — это не просто «бронь». Это уже начало сделки, и в случае отказа с вашей стороны — он часто не возвращается.
На этом этапе:
Иногда инвесторы теряют хороший объект, пытаясь «подумать недельку». Поэтому если нашли юнит с реальным ROI — лучше зарезервировать и начать проверку, чем потом жалеть, что не успели.
3. Проверка (due diligence)
Пока объект «на паузе» за вами, в игру вступает юрист. И его задача — не просто прочитать договор. Он проверяет всё, что скрыто за красивыми рендерами:
На Бали до сих пор встречаются объекты, построенные на земле с двойным назначением или без прав на сдачу. Снаружи — конфетка. По документам — бумажный замок.
Хорошая проверка занимает 7–10 дней. И это не тот этап, на котором стоит торопить юриста ради «быстрее купить». Наоборот: лучше потерять депозит, чем купить объект, который нельзя будет ни сдавать, ни перепродать.
Этот этап — как УЗИ перед операцией. Без него вы покупаете не недвижимость, а кота в мешке на 25 лет.
4. Подписание договора
Когда юрист даёт зелёный свет, наступает один из самых важных моментов — подписание договора. По сути, это точка невозврата: с этого момента вы либо становитесь владельцем, либо начинаете процесс оформления владения.
Если объект оформляется через leasehold — подписывается долгосрочный договор аренды, где прописываются: срок (обычно 25–30 лет); стоимость и порядок оплаты; ваши права на сдачу, перепродажу, пролонгацию и обслуживание.
Если вы идёте через PT PMA (компания с иностранным участием), то здесь всё немного сложнее:
Иногда на этом этапе также подключается нотариус — особенно если вы оформляете вторичку, сложную схему с номиналом или покупаете объект у физлица.
Важно: договор должен быть составлен на английском или дублироваться, особенно если вы не говорите по-индонезийски. Никогда не подписывайте то, что вам «пообещали объяснить устно».
Этот шаг — как свадьба: красиво, но с последствиями. Юридическая чёткость здесь важнее дружбы с девелопером.
5. Платёж по графику
6. Получение прав и владение
| Расход | Примерная сумма | Комментарий |
|---|---|---|
| Стоимость объекта | $120 000 – $1 500 000 | В зависимости от района и формата |
| Юридические услуги | $1 500 – $3 500 | Проверка + сопровождение сделки |
| Регистрация PT PMA (если нужно) | $2 000 – $3 000 | Одноразово, если через компанию |
| Перевод средств / банк / escrow fee | 0,5% – 1% | Иногда включено в договор |
| PBB (налог на землю) | $50 – $300 в год | Обязателен при любом владении |
| PPh Final (если сдаёте) | 10% от дохода | Только при аренде |
| ВРНДВ (налог при покупке, если freehold) | 5% от стоимости | Не платится при leasehold |
В большинстве случаев — кроме премиальных вилл — покупка по leasehold обходится без BPHTB, а налоги появляются только при аренде.
Проект: студия в Убуде за $125 000, leasehold на 30 лет
| Расход | Сумма ($) |
|---|---|
| Стоимость объекта | 125 000 |
| Юрист + сопровождение | 2 000 |
| Escrow-комиссия | 800 |
| Налог на землю (РВВ, годовой) | 90 |
| Депозит управляющей компании | 1 000 |
| Итого на старте | ~$129 000 |
Читайте также: Какую недвижимость для инвестиций выбрать на Бали, Лучшие районы Бали для жизни и отдыха, Аренда виллы на Бали: стоимость, как арендовать.
Могу ли я оформить виллу на себя?
Нет. Только через leasehold, PT PMA или nominee (рискованно). Вариант — владение через компанию с правом сдачи.
Могу ли я купить удалённо?
Да. Многие сделки сейчас проходят дистанционно — с доверенностью, видеоподписью и банковским сопровождением.
Что выгоднее: готовая вилла или стройка?
Если ROI важнее — лучше новостройка. Если нужна аренда «здесь и сейчас» — вторичка или готовый юнит с управляющей.
Аренду можно сдавать на Airbnb?
Только при наличии лицензии или через PT PMA с соответствующей структурой. Иначе — штрафы.
Покупка недвижимости на Бали — это не сложно, если понимать структуру сделки. Главное — выбрать правильную схему владения, не сэкономить на юристе и заранее заложить налоги и комиссии в расчёт доходности.
Хотите подобрать объект с понятной схемой владения и расчётом всех расходов под ключ? Оставьте заявку — команда DDA Real Estate обеспечит подбор, проверку и сопровождение на всех этапах. Без рисков и с полной прозрачностью.
