«Бали — это не только серф и бирюзовая вода. Это ещё и рынок, который может давать двузначную доходность. Но только если подходить к покупке с холодной головой».
В этой статье — всё, что важно знать, чтобы инвестиция действительно была выгодной, а не романтическим провалом.
Спрос на аренду здесь растёт быстрее, чем появляется новое качественное предложение. По сути, Бали переживает вторую волну инвестиционного бума. Среди главных причин:
Но важно помнить: «просто купить» — это больше не стратегия. Рынок стал конкурентным, и каждый процент доходности приходится считать. По оценкам экспертов, к 2028 году цены в Чангу могут вырасти ещё на 20–30% при сохранении темпов спроса.
Чтобы понимать, где искать перспективу, посмотрим на три сегмента рынка.
1. Бюджетные студии и апартаменты ($120 000–$200 000)
Это компактные проекты в Убуде, Семиньяке или отдельных районах Нуса-Дуа. Для кого подходят: для инвесторов с ограниченным бюджетом, а также тех, кто хочет сдавать долгосрочно (6–12 месяцев), а не играть в ежедневные заезды.
Особенности:
Пример: UBUD CITY Renaissance (Убуд). Студия за $118 800. Сдача — 2025. Аренда ~$1 200/мес. ROI ~9%.
2. Средний сегмент ($200 000–400 000)
Самый востребованный диапазон. Так как сочетает в себе оптимальное соотношение цены и качества, премиальный формат с частной территорией и бассейном, но ещё без заоблачных бюджетов. И, конечно, пользуется повышенным спросом и у туристов, и у долгосрочных арендаторов.
Часто выбирают районы Чангу и Умалас — там аренда дороже, а сезон дольше.
Пример: FIVE OCEANS RESIDENCE (Чангу). 1BR вилла за $225 000. Ставка аренды $150–200/ночь. Средняя заполняемость — 65–70%. ROI ~9–10%.
3. Премиум ($500 000+)
Это уже история про статус и долгосрочную капитализацию.
Что характерно: все объекты с профессиональным управлением и полной инфраструктурой. Да, здесь высокий порог входа, но стабильный спрос от богатых туристов и корпоративных клиентов, и ROI обычно чуть ниже — 7–8%, зато стоимость недвижимости растёт быстрее.
Пример: RIVER VILLA (Переренан). 5BR вилла за $1 850 000. Аренда $700+/ночь. Средняя загрузка ~50–55%. ROI ~8%.
Основная аудитория арендаторов на Бали сегодня — это так называемые цифровые кочевники, семьи релокантов из Европы и Австралии, а также состоятельные туристы из Сингапура и Гонконга. Первые обычно выбирают локации вроде Чангу и Умаласа, где сосредоточены коворкинги, кофейни и быстрый интернет. Семьи с детьми больше интересуются Убудом и Нуса-Дуа — там спокойнее, больше школ и wellness-центров. Премиум-туристы предпочитают Улувату с его панорамными видами и приватными резиденциями.
На практике владение виллой на Бали обычно выглядит так: вы оформляете leasehold на 25–30 лет, нанимаете управляющую компанию*, которая занимается маркетингом, сервисом и расчётами. В высокий сезон объект может приносить 5–6 тысяч долларов в месяц выручки, а в низкий — падать до 2–3 тысяч или вовсе простаивать. Именно поэтому важно иметь финансовую подушку и адекватные ожидания: не каждая вилла превращается в банкомат.
*Большинство владельцев передают виллы в управление профессиональным компаниям. Комиссия обычно составляет 15–25% от выручки, но позволяет сэкономить время и снизить простои. Управляющие компании могут предлагать пакеты «под ключ» с рекламой объекта на Booking и Airbnb, ведением бухгалтерии и отчётностью.
Рынок недвижимости Бали за последние 15 лет прошёл путь от хаотичного «Дикого Запада» с сомнительными схемами nominee до всё более цивилизованной и прозрачной экосистемы. Если в 2010-х многие проекты строились без лицензий и продавались туристам буквально «с пляжа», то сегодня иностранцы стали требовательнее, а девелоперы — профессиональнее. Активное развитие инфраструктуры, аэропортов и международных школ только усилило инвестиционную привлекательность острова.
Вот статистика за последние 5 лет:
| Район | Средняя цена 2019 | Средняя цена 2024 | Рост |
|---|---|---|---|
| Чангу | ~$160 000 | ~$400 000 | +150% |
| Улувату | ~$200 000 | ~$450 000 | +125% |
| Убуд | ~$120 000 | ~$180 000 | +50% |
Если ваша цель — прирост капитала, Чангу и Улувату до сих пор интересны. Но и перегретость там выше, поэтому внимательно считайте прогнозируемый доход.
В последние годы на Бали ускорился рост инфраструктуры: появляются новые частные клиники международного уровня, строятся объездные дороги, запускаются международные школы. Всё это увеличивает привлекательность долгосрочной аренды — семьи с детьми чувствуют себя здесь всё увереннее.
Аналитики ожидают, что спрос на аренду продолжит расти ещё минимум 3–5 лет, пока на рынок не выйдут новые крупные проекты.
Возьмём условную виллу за $225 000:
Чистый ROI ~9%. Важно: в высокий сезон загрузка может доходить до 75–80%, в низкий — падать до 40–50%.
На первый взгляд краткосрочная аренда выглядит самой выгодной: высокая ставка за ночь и постоянный поток гостей. Но на деле short-term требует значительных вложений в маркетинг, постоянных обновлений интерьера, профессиональной фотосъёмки и работы с сервисами бронирования. Кроме того, даже в премиум-сегменте уровень загрузки не стабилен: пик приходится на зимние месяцы, а летом многие виллы простаивают.
Также отметим, что юридическая проверка (due diligence) включает анализ прав собственности, истории участка, разрешений на строительство (IMB), лицензии на сдачу в аренду (Pondok Wisata) и отсутствие залогов. Особенно важно убедиться, что земля не является объектом коллективной собственности деревни (Adat) — такие случаи часто становятся причиной судебных споров.
Читайте также: Какую недвижимость для инвестиций выбрать на Бали, Сколько стоит вилла на Бали, Недвижимость на Бали: цены в рублях.
Можно ли купить freehold?
Только через PT PMA или nominee*. Личное владение землёй для иностранцев запрещено.
Насколько реальны 12–15% доходности?
В отдельных кейсах — да. Но массово прогнозировать 12%+ на горизонте 5 лет — слишком оптимистично.
Какая стратегия надёжнее: короткая аренда или долгосрочная?
Если хотите стабильность и меньше зависеть от турпотока — долгосрочная аренда более предсказуема.
*PT PMA — это юридическое лицо с иностранным капиталом. Nominee — схема, при которой земля формально записана на местного гражданина.
В 2025 году Бали перестал быть спонтанной лотереей. Выгодные инвестиции — это когда вы понимаете, какую схему оформления выбрали, честно считаете доходность с вычетом всех расходов и осознаёте риски и планируете стратегию на 5–7 лет.
Читайте также: «Что должен знать инвестор при покупке недвижимости на Бали».
Хотите подборку объектов, рассчитанных под ваш бюджет, или помощь с оформлением лицензий? Оставьте заявку — расскажем, какие локации подойдут под ваши цели и какие подводные камни важно учесть.
