Разница между агентом и посредником объясняется не характером, а деньгами. Посредник живет с одной сделки, агент живет с повторных обращений и рекомендаций. Из этого следует все остальное.
Человеку, у которого с вами одна сделка, невыгодно говорить, что объект вам не подходит. Человеку, который рассчитывает на вашу рекомендацию через год, невыгодно продавать вам неудачный вариант.
Ниже разобрано, кто вообще может назвать себя агентом на Бали, кто ему платит, чего он не делает и по каким признакам эти два типа различаются на практике. Рынок меняется, поэтому проверяйте конкретные утверждения на месте, а юридические вопросы ведите с юристом.
На Бали порог входа в профессию низкий. Профессиональные объединения и сертификация существуют, но членство в них не обязательно для работы. Открыть аккаунт, собрать объявления и начать показывать объекты может любой.
Это не значит, что все такие люди недобросовестны. Это значит, что проверять придется вам, потому что за них никто не поручился. Спрашивайте, сколько человек работает в компании, как давно она существует и есть ли у нее юридическое лицо в стране.
Первое, что замечает покупатель на Бали, — одна и та же вилла продается десятком разных людей. Причина простая. Эксклюзивных договоров мало, объекты расходятся по цепочке контактов, и каждый участник добавляет свою наценку или рассчитывает на долю.
Отсюда два следствия. Цена одного объекта у разных людей может отличаться. И человек, который прислал вам объявление, часто сам объект не видел. Спросите прямо: вы работаете с собственником напрямую или через кого-то. Ответ определяет, насколько быстро вы получите документы.
По сложившейся практике вознаграждение платит продавец. Для покупателя услуга выглядит бесплатной, и это создает ложное ощущение, что агент на его стороне.
Тот, кто вам платит, и тот, чьи интересы вы представляете, — обычно одно лицо. Это не делает работу с агентом бессмысленной. Это значит, что вопросы стоит задавать прямо: от кого он получает вознаграждение по этому объекту и есть ли у него договор с продавцом. Хороший агент отвечает на это спокойно.
Назвать границу полезнее, чем ее расширять. Агент подбирает объекты, организует просмотры, ведет переговоры о цене и условиях, помогает с логистикой сделки. Юридическую часть ведут другие люди.
Проверку титула, проверку споров и подготовку договора делает юрист. Оформление сделки — нотариус, уполномоченный на такие операции. Агент, который говорит, что юрист не нужен, экономит ваши деньги в единственном месте, где этого делать нельзя. Список того, какие документы запросить у продавца до внесения депозита, вы вправе получить от агента, но проверять их должен специалист.
Ни один из них не означает обмана. Каждый означает, что человек работает с потоком объявлений, а не с вашей задачей:
Обратная сторона выглядит менее эффектно и в первый момент даже разочаровывает. Вместо готовой подборки вы получаете разговор:
Четвертый пункт — самый показательный. Человек, готовый отговорить вас от сделки, зарабатывает на репутации. Как устроен нормальный подбор от начала до конца, разобрано в материале про подбор недвижимости на Бали с агентством.
Пять вопросов отсеивают большую часть случайных людей. Задавать их нужно спокойно, это нормальная часть разговора:
Последний вопрос важнее остальных. Ответ «конечно, берите своего» — хороший знак. Настойчивое предложение своего юриста без объяснений — повод насторожиться.
Хороший агент присылает информацию заранее, а не показывает объект и обещает документы потом. До поездки вы должны знать основное:
Просмотр показывает больше, чем переписка. Посредник рассказывает про вид и потенциал. Агент открывает щитовую, проверяет напор воды и спрашивает про подъездную дорогу в сезон дождей.
Отдельный признак — готовность показать объект в неудобное время. Утром в будни, в дождь, вечером. Человек, который возит только на закате, продает впечатление. Почему выбирать объект только по фотографиям не стоит, разобрано отдельно, и на просмотре работает та же логика.
Если вы выбираете из другой страны, разница между агентом и посредником становится решающей. Проверить вы ничего не можете, и остается только доверие к человеку.
Признак нормальной работы здесь один: вам показывают то, что вы не просили увидеть. Видео подъездной дороги, соседний участок, вид из окна в сторону стройки. Как устроен удаленный подбор недвижимости на Бали, разобрано отдельно. Просите видео в реальном времени, а не записанное. Разница видна сразу.
Здесь разница видна отчетливее всего. Посредник передает вашу цену продавцу и возвращается с ответом. Агент выясняет, почему продавец продает, как давно объект на рынке и что для него важнее денег.
Скидка редко берется из воздуха. Ее дают за скорость, за оплату без рассрочки, за готовность оставить мебель продавцу или за гибкость по дате передачи. Человек, который знает мотив продавца, торгуется предметно. Человек, который просто называет вашу цифру, торгуется вслепую и обычно получает отказ.
Устная договоренность работает, пока все идет гладко. Письменная нужна ровно на тот случай, когда что-то пошло не так. Особенно при сопровождении под ключ, за которое берут отдельную плату.
Что должно быть зафиксировано:
Несколько сигналов встречаются регулярно и каждый из них повод остановиться:
Здесь два типа расходятся окончательно. У посредника задача закрыта в день перевода денег. У агента после сделки начинается вторая часть работы.
Подключение коммуникаций, поиск управляющего, первые подрядчики, вопросы к застройщику по гарантии. Спросите заранее, что происходит после сделки. Расплывчатый ответ означает, что ничего.
Честно скажем и обратное. Бывают ситуации, где посредник вас устроит. Если вы давно живете на острове, знаете рынок, у вас есть свой юрист и вы просто ищете, кто покажет конкретный объект, то платить за сопровождение незачем.
Разница важна для тех, кто покупает впервые или издалека. Именно там незнание рынка стоит дороже всего, и именно там человек, работающий на поток, обходится дорого.
Платит ли покупатель агенту?
По сложившейся практике вознаграждение платит продавец. Если с вас просят отдельную оплату, спросите, за что именно и что входит в услугу. Иногда это оправдано при сопровождении под ключ, но условие должно быть письменным.
Можно ли работать с несколькими агентами?
Можно, и на первом этапе это разумно: вы видите разные подходы. Но когда дело доходит до конкретного объекта, работайте через одного. Иначе вы получите путаницу с тем, кто кому что должен, и это осложнит переговоры о цене.
Нужен ли свой юрист, если агент надежный?
Да. Это разные роли. Агент представляет сделку, юрист представляет вас. Даже безупречный агент не может проверить титул — у него нет для этого полномочий.
Как проверить компанию заранее?
Спросите название юридического лица и посмотрите, сколько лет оно существует. Почитайте отзывы за пределами сайта самой компании. Попросите контакт клиента, который покупал через них год назад, — отказ сам по себе информация.
Что делать, если объект понравился, а агент нет?
Объект и человек продаются вместе, и обойти агента, вышедшего на собственника, обычно не получится. Разумнее привлечь своего юриста и вести сделку через него, а роль агента свести к технической.
Статья написана агентством, и это стоит держать в голове при чтении. Поэтому предложение простое: примените написанное к нам. DDA Real Estate — агентство недвижимости, работающее в Индонезии. Спросите, от кого мы получаем вознаграждение по конкретному объекту, работаем ли мы с собственником напрямую и что происходит после сделки. Возьмите своего юриста — мы скажем, что это правильно, а не станем предлагать своего.
Посмотрите наши предложения на Бали и оставьте заявку: разберем ваш сценарий до подборки, пришлем немного вариантов с объяснением выбора и прямо скажем, если объект, который вам понравился, вам не подходит.
