Поездка на просмотры — это рабочая неделя, а не экскурсия. Планировать ее нужно как командировку: с расписанием, списком вопросов и документами, запрошенными заранее.
Главная ошибка простая. Человек прилетает, смотрит объекты, влюбляется в один и только потом просит документы. Дальше неделя уходит на ожидание бумаг, а обратный билет уже куплен.
Ниже разобрано, что должно быть готово до вылета, сколько объектов реально осмотреть за день, в какие часы это делать и что фотографировать. Правила и практика различаются по районам, поэтому юридическую часть ведите с местным юристом.
Подготовка занимает две-три недели переписки. Без нее поездка теряет половину смысла:
Документы запрашиваются до вылета, а не после просмотра. Это единственный пункт, который нельзя наверстать на месте.
Реалистично три-четыре. Не восемь. Объекты разбросаны по острову, между ними дорога, а после четвертого просмотра они перестают различаться в памяти.
На пять рабочих дней это пятнадцать-двадцать объектов, чего с запасом хватает. Оставьте один день пустым. Он уйдет на повторный просмотр того, что понравилось, и это самый полезный день поездки.
Агент предложит удобное время. Оно почти всегда неудобное для вас, потому что показывает объект в лучшем виде.
Смотреть нужно в те часы, когда вы будете там жить. Утро буднего дня показывает трафик и шум стройки. Вечер показывает освещение, соседей и то, как выглядит подъезд в темноте. Закат — худшее время для решения и лучшее для фотографий, и на этом построена половина показов.
Просмотр в сухой сезон скрывает почти все, что связано с водой. Где она скапливается на участке, держится ли подъездная дорога, течет ли крыша, пахнет ли в комнате сыростью.
Час под дождем информативнее трех дней в августе. Если выбрать месяц нельзя, приезжайте после дождя и смотрите на следы: разводы на стенах, колеи на дороге, плесень в углах шкафов.
Список короткий, и каждый пункт закрывает конкретную задачу на месте:
Фотографируйте не интерьер. Красивые кадры вам пришлет агент. Снимайте то, чего в подборке не будет:
Снимайте короткое видео с комментарием вслух. Через неделю вы не вспомните, у какого объекта была та самая проблема с напором.
Инженерия важнее отделки, и проверяется она за десять минут:
Половина будущих проблем находится за забором, а не в доме. Обойдите участок целиком:
Пустой соседний участок — это будущая стройка. Что на нем разрешено, зависит от зоны и формы права на землю, и как устроена передача прав на землю на Бали и Ломбоке, стоит понимать до сделки.
Пять минут разговора с человеком из соседнего дома дают больше, чем час с продавцом. Спрашивать нужно о простом: вода, электричество, дорога в сезон дождей, что строится рядом.
Соседи отвечают честно, потому что им нечего продавать. Если языковой барьер мешает, попросите агента перевести — отказ переводить сам по себе информация.
К моменту просмотра вы уже должны знать, что за объект. На месте задача другая: сверить бумаги с тем, что видите.
Совпадает ли фактическая площадь с документами, соответствует ли постройка разрешению, нет ли пристроек без оформления. Отдельно проверяется, можно ли использовать объект для аренды, если вы планируете сдавать. Проверку титула и споров делает юрист, а не вы и не агент — как искать следы спора, разобрано в материале про проверку споров по земле или объекту.
Для них список пополняется. Соленый воздух, береговая полоса, доступ к пляжу и то, как участок ведет себя в шторм, — все это видно только на месте.
Какие параметры важны для объекта у океана, разобрано отдельно. Посмотрите на состояние металла: петли, перила, кондиционеры. По ним видно, как быстро море съедает технику в этом конкретном месте.
Половина из них звучит неловко, и именно поэтому их не задают. Задавайте:
Ответ «не знаю» на вопрос о расходах — это ответ. Собственник, который держал объект и не помнит, во что тот обходится, либо не держал его, либо не хочет говорить.
После третьего просмотра память перестает работать честно. Последний объект всегда кажется лучше, потому что он свежее в голове.
Лечится это записью сразу после каждого просмотра, пока вы еще в машине. Три строки: что понравилось, что смутило, оценка от одного до десяти. Оценка ставится до следующего объекта, а не вечером. Вечером вы будете сравнивать, а нужно зафиксировать первое впечатление отдельно по каждому.
Тот объект, который понравился, нужно увидеть второй раз и в другое время суток. Это правило экономит больше денег, чем любой торг.
На второй раз вы смотрите не на дом, а на обстановку вокруг. Первое впечатление уже отработало, эмоция ушла, и становится заметно то, что в первый раз прошло мимо.
На просмотрах вы почти наверняка услышите, что есть другой покупатель и объект уходит. Иногда это правда. Чаще нет.
Решение, принятое из страха упустить, обходится дороже упущенного объекта. На острове много объектов и мало эксклюзивных договоров. Если вариант уйдет, появится следующий, а вот депозит за непроверенный объект вернуть сложно.
Эмоция на просмотре сильна, и рассчитана она именно на это. Разумный порядок — вернуться, разложить снимки и заметки, сравнить объекты по параметрам и только потом решать.
Депозит можно внести и удаленно, когда юрист закончит проверку. Единственное, что действительно нужно сделать на месте, — увидеть и снять. Все остальное делается спокойно и позже.
Тогда работает тот же список, но чужими руками. Просите не смонтированное видео, а прямой эфир, и ведите его сами: попросите открыть щиток, включить воду, выйти на дорогу, повернуть камеру на соседний участок.
Запись показывает то, что решил показать снимающий. Прямой эфир показывает то, что попросили вы, и разница между ними принципиальная.
Разбор занимает вечер и делается сразу, пока помните. Иначе через неделю объекты сольются в один.
Сведите все в таблицу: цена, форма права, оставшийся срок, площадь, состояние инженерии, дорога, что смущает. Колонка «что смущает» обычно и содержит ответ. Если по объекту в ней пусто, а он вам нравится, вы просто плохо смотрели.
Сколько дней закладывать на поездку?
Пять-семь дней. Меньше пяти означает спешку, больше недели утомляет и снижает внимательность. Один день из этих пяти оставьте свободным под повторные просмотры.
Нужно ли брать юриста на просмотр?
На сам просмотр обычно нет. Юрист нужен раньше, чтобы запросить документы, и позже, чтобы их проверить. На объекте он полезен только в сложных случаях, например при спорных границах участка.
Можно ли смотреть без агента?
Собственники редко показывают напрямую, и договориться о просмотрах из-за границы почти невозможно. Практичнее выбрать одного агента и работать через него, чем ходить по объектам с разными людьми.
Что делать, если понравился объект в первый день?
Досмотреть остальные. Первый объект кажется хорошим просто потому, что он первый и сравнивать не с чем. Если после остальных он все еще лучший, это уже осознанный выбор.
Стоит ли вносить депозит на месте?
Только после проверки документов юристом. Депозит закрепляет объект, но возвращается не всегда, а сроки на проверку в соглашении часто короче, чем нужно. Спокойнее внести его позже и удаленно.
Две-три недели переписки заранее превращают поездку из осмотра всего подряд в проверку нескольких понятных вариантов. DDA Real Estate — агентство недвижимости, работающее в Индонезии. Мы собираем документы по объектам до вашего приезда, строим расписание с учетом дороги между районами и ставим просмотры на те часы, в которые вы будете там жить, а не на закат.
Посмотрите наши предложения на Бали и оставьте заявку: подготовим короткий список под ваш сценарий, пришлем по каждому объекту форму права и срок до поездки и честно скажем, какие варианты не стоят просмотра.
