"Бали — это рай, где налогов нет" — думает наивный релокант. А опытный инвестор лишь иронично улыбается. Налоги в Индонезии есть. Да, они мягче, чем в Европе, но при этом — запутаннее, чем в Дубае или Турции. Особенно, если речь о недвижимости.
В этой статье разбираем: какие налоги платит собственник и арендатор, как считаются сборы при покупке, в чём подводные камни и стоит ли вообще переживать. И бонусом — сравнительный анализ с другими странами и расчет реального ROI виллы на Бали.
| Налог | За что платится | Кто платит | Ставка |
|---|---|---|---|
| РВВ | Ежегодный налог на землю и здание | Владелец или арендатор | 0.1–0.3% от кадастровой стоимости |
| ВРНТВ | При покупке или leasehold-договоре | Покупатель | 5% от суммы выше лимита |
| PPN (VAT) | Сдача в аренду через юрлицо | Арендодатель (PT PMA) | 10% от дохода |
| PPh Final | Подоходный налог с аренды | PT PMA | 10% от дохода |
| Налог на прирост капитала | При продаже собственности/leasehold | Продавец | 2.5% от стоимости сделки |
PBB – это налог, который платится ежегодно, и зависит от кадастровой стоимости, которая может в разы отличаться от рыночной. Учитываются площадь земли и зданий, район, назначение земли. Если вы владеете недвижимостью как иностранец по схеме leasehold — формально PBB платит владелец земли, а по факту — вы. Проверьте договор аренды: кто несет эти расходы?
BPHTB – это налог, который платится один раз при покупке или заключении долгосрочной аренды (leasehold). Часто этот налог перекладывают на покупателя, даже если по закону обязан платить продавец. Всегда уточняйте заранее.
PPN (VAT) – это налог на аренду. Если вы — владелец PT PMA (и работаете официально), это обязательный VAT на доход от аренды. Без PT PMA или официального договора — вы формально нарушаете закон. В реальности — тысячи вилл сдаются «в серую». Но риски — есть.
PPh Final – это налог на прибыль. Платится с валового дохода. Можно применять упрощенку.
Налог на прирост капитала – Если вы перепродаете leasehold, платится налог 2.5% от стоимости сделки. Даже если вы всего лишь арендатор и продаёте права аренды, это считается отчуждением актива. Некоторые агентства оформляют такие сделки через «частное соглашение», избегая налогообложения. Это серая зона, которую индонезийские власти начинают всё жёстче контролировать.
| Налог / Страна | Бали (Индонезия) | Дубай (ОАЭ) | Турция | Тайланд |
|---|---|---|---|---|
| Налог на покупку | 5% ВРНТВ | 4% (1% + 3% комиссия) | 4% (2% продавец, 2% покупатель) | 2–6.8% |
| Годовой налог | 0.1–0.3% РВВ | Нет | 0.1–0.6% | Нет |
| Налог на аренду | 10% VAT + 10% PPh (если через PT PMA) | Обычно нет | 15–35% | 15–37% |
| Прирост капитала | 2.5% | Нет | Прогрессивный подоходный | Через доход |
| Владение фриходдом | Только через PT PMA или номинала | Доступно | Доступно | Только condo (до 49%) |
Инвестор с виллой под аренду (через PT PMA)
- Стоимость: $250 000
- Доход от аренды: $63 000/год (ADR $250, 21 ночь/мес)
Расходы:
Чистый доход: ~$30 000/год
ROI: 12% / окупаемость ~8.3 года
Релокант для личного проживания
- Стоимость leasehold: $150 000
- Доход: отсутствует
Расходы:
В этом сценарии налоги минимальны, если не сдавать объект.
Фрилансер, сдающий виллу "в серую"
- Доход: $30 000/год
- Юридическая база: нет PT PMA, нет KITAS
Формально должен платить: VAT + PPh: $6 000
Но часто не платит — риски: проверки, штрафы, депортация
Система налогообложения на Бали на первый взгляд кажется мягкой. Но если работать легально, то нагрузка может съесть до 25% дохода. Тем не менее, ROI вилл остается на уровне 10–12% годовых — выше, чем в Турции или Тайланде, и сравним с топовыми лотами Дубая.
Если понимать структуру, планировать расходы и не пытаться "обойти", недвижимость на Бали становится вполне доходным и понятным инструментом.
Планируете покупку недвижимости на Бали? Оставьте заявку — подберем проверенный объект, рассчитаем налоговую нагрузку и проведем сделку без подводных камней.
