Ломбок в 2026 году — это Бали примерно десятилетней давности: сопоставимая природа, но вход на 40–60% дешевле, туризм растет быстрее и есть госденьги в инфраструктуре. Разница в том, что Бали — зрелый рынок с готовой ликвидностью, а Ломбок — рынок раннего входа: выше потенциал роста, но выше и execution-риск и тоньше вторичка.
Ниже — без глянца: три цифры, что строит государство в Мандалике, конкретные цены, формы владения, риски и кейс-расчет. Общий контекст — в нашем обзоре цен на недвижимость в Индонезии.
ВВП Индонезии в I квартале 2026 года вырос на 5,61% год к году — сильнейший показатель с III квартала 2022-го.
Ядро истории — специальная экономическая зона KEK Mandalika: около 1 175 гектаров и 16 км берега, оператор — госкорпорация ITDC. Зона профинансирована займом AIIB на $248 млн; завершение проекта заявлено на середину 2026 года.
Мастер-план — до 20 000 номеров, гольф и морская инфраструктура, а трасса Mandalika International Street Circuit ежегодно принимает MotoGP. Важно не «правительство обещает», а то, что суверенный капитал уже вложен.
| Объект | Статус | Что дает инвестору |
|---|---|---|
| KEK Mandalika (AIIB $248М) | Завершение ~середина 2026 | Дороги, вода, электро, связность |
| Lombok International Airport | Расширение, новые рейсы | Больше международного трафика |
| Gili Mas Cruise Port | Действует | Прямая связь с Бали, круизы |
| MotoGP (трасса Мандалика) | Ежегодно | Сезонные пики спроса на аренду |
Земля рядом с Мандаликой (Kuta Lombok) — около 350 млн рупий (~$25 000) за 100 м²; соседние участки — 115–215 млн рупий ($8 000–15 000) за 100 м². Это примерно вдвое дешевле «горячих» зон Бали. Готовые резорты — в районе $700–1 000 за м².
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Земля Kuta Lombok | ~$25 000 / 100 м² |
| Земля соседних зон | $8 000–15 000 / 100 м² |
| Beachfront (земля + постройка) | ~$80 000–200 000 |
| Валовая доходность (прайм) | ~8–10% годовых |
| Аппрециация вилл (5 лет) | ~15–20% CAGR |
На Бали вы платите за готовую ликвидность, на Ломбоке — покупаете рост стоимости на низкой базе. Как это ложится в стратегию — в материале про выгодные инвестиции в Индонезии.
| Форма | Суть |
|---|---|
| Leasehold (Hak Sewa) | Аренда земли 25–30 лет с продлением; дешевый вход, без титула |
| Hak Pakai | Право пользования при KITAS; до 80 лет; для жизни, не для коммерции |
| PT PMA (HGB) | Единственная структура для легальной краткосрочной аренды |
Внутри SEZ действуют налоговые льготы. Покупка через PT PMA занимает 8–14 недель; при покупке платится BPHTB 5%. Пошаговый разбор — в гайде про покупку недвижимости в Индонезии. При планах на переезд порог от 1 млрд рупий (~$65 000) открывает визу КИТАС для инвесторов.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Цена входа | ≈ $150 000 |
| ADR / загрузка | ≈ $110 / 65% |
| Валовая выручка/год | ≈ $26 000 (~9%) |
| Чистая доходность (net) | ≈ 6% (после управления и налога) |
Чек ниже, чем на юге Бали, но и вход дешевле, а основной апсайд — рост стоимости земли на инфраструктуре Мандалики.
Почему Ломбок называют «новым Бали»?
Сопоставимая природа при входе на 40–60% дешевле, туризм 2,8 млн в 2026 году и госинвестиции в Мандалику. Рынок на той стадии, где Бали был около 10 лет назад.
Какая доходность реальна?
В прайм-локациях — порядка 8–10% валовых; net около 6%. Ломбок — скорее ставка на рост капитала (15–20% CAGR по виллам), чем на максимальный арендный поток.
Может ли иностранец купить землю?
Freehold — нет. Доступны leasehold (25–30 лет), Hak Pakai (с KITAS) и PT PMA с титулом HGB. Для легальной аренды нужна PT PMA с лицензией.
Какие налоги при покупке?
BPHTB 5% от кадастра при покупке; с аренды — PPh Final 10% с выручки (или 22% с прибыли для PT PMA). Внутри SEZ есть льготы.
Какие главные риски?
Тонкая вторичка и дорогой выход, execution-риск застройки, сейсмика и зонирование под аренду. Горизонт 5–10 лет, не флип.
Ломбок — ранний вход в индонезийскую историю роста: дешевле Бали, с суверенными деньгами в Мандалике и двузначной аппрециацией, но с тонкой ликвидностью и требованием терпения. DDA Real Estate подберет объекты, проверит документы и застройщика, оформит PT PMA и посчитает доходность без обещаний застройщика. Оставьте заявку. Больше сценариев — в материале про заработок на инвестициях в недвижимость в Индонезии.
