«Полное сопровождение» ничего не значит, пока не расписано, кто за что отвечает. Эту фразу пишет почти каждое агентство, и почти каждый покупатель понимает ее по-своему.
Чаще всего покупатель думает, что в сопровождение входит проверка юридической чистоты объекта. Обычно не входит. Агент организует сделку, а проверка документов и защита интересов покупателя — работа других людей.
Ниже сделка разложена не на шаги, а на ответственности: кто что делает, кто отвечает, если что-то пошло не так, и где остаются промежутки, за которые не отвечает никто. Практика и правила меняются, поэтому юридическую часть подтверждайте с юристом на дату сделки.
В сделке на Бали участвуют как минимум четыре стороны с разными задачами. Путать их роли дороже, чем кажется:
| Задача | Кто обычно делает | Кто отвечает, если ошибка |
|---|---|---|
| Подбор и переговоры | Агент | Агент, в пределах договора с ним |
| Проверка титула и споров | Юрист покупателя | Юрист, если он нанят вами |
| Оформление документа | Нотариус | Нотариус за форму, не за выгоду |
| Решение о покупке | Покупатель | Покупатель |
| Налоги и сборы сделки | Стороны по договору | Тот, на кого они возложены |
Нет строки, где проверку объекта делает агент. Если вам ее обещают в рамках сопровождения, уточните, кто конкретно подпишется под результатом.
Это самое частое заблуждение. Нотариус оформляет документ и следит, чтобы он соответствовал закону. Он не защищает интересы одной стороны против другой.
Нередко нотариуса выбирает продавец или застройщик, и он работает с ними постоянно. Нотариус проверяет форму сделки, а не то, выгодна ли она вам. Защищать ваши интересы — задача вашего юриста, и только его.
Самое опасное в сделке — не ошибки участников, а места между их зонами. Если никого не назначить, эти вопросы остаются без хозяина:
Каждый из этих пунктов нужно письменно закрепить за конкретным человеком. Иначе каждый участник будет честно считать, что это делает кто-то другой.
Работа агента в сделке заметная и полезная, но ограниченная. В нее обычно входит:
Отдельно важен запрос документов: какие именно документы запросить у продавца до депозита — вопрос, который агент должен закрыть до того, как вы заплатите. Агент запрашивает документы, юрист их проверяет. Это две разные работы.
Юрист — единственный участник, который работает только на вас. Именно поэтому его выбираете вы, а не продавец и не агент.
Он проверяет сертификат в реестре, историю переоформлений, обременения и споры, соответствие постройки разрешению, а также условия договора. Отдельно проверяются пункты договора аренды земли, если речь идет об аренде права. Стоимость проверки — доли процента от сделки, стоимость ошибки — весь объект.
Депозит закрепляет объект за вами, но это точка, после которой отступить становится дорого. Поэтому порядок действий вокруг него важнее самой суммы.
Документы должны быть получены и проверены до депозита, а не после. Сроки на проверку в соглашении часто короче, чем нужно на самом деле. Условия возврата депозита фиксируются письменно до оплаты: что будет, если проверка выявит проблему, и в какой срок деньги вернут.
Сделка считается состоявшейся не в момент оплаты и не при подписании у агента, а при оформлении и регистрации прав.
От формы владения зависит, что именно передается и как это регистрируется. Как устроена передача прав на землю на Бали и Ломбоке, стоит понимать до сделки. Держите на руках подтверждение регистрации, а не только подписанный договор.
Многие покупают, не находясь на острове. Это возможно, но меняет распределение рисков.
Подписание по доверенности, перевод средств из другой страны, проверка объекта чужими руками — на каждом этапе нужен человек, которому вы доверяете и который отвечает перед вами. Доверенность оформляется на конкретные действия, а не на все сразу. Широкая доверенность удобна исполнителю и опасна для вас.
Здесь сопровождение растягивается на месяцы и годы, а риски смещаются к застройщику. В Индонезии нет обязательного условного депонирования, и платежи идут застройщику напрямую.
Проверять нужно контрагента и его прошлые проекты, график платежей и то, что происходит при задержке. Сопровождение при покупке на стадии стройки должно продолжаться до передачи ключей, а не заканчиваться подписанием договора.
Тогда сделка не заканчивается регистрацией. Право сдавать объект — отдельный вопрос, который решается разрешениями и назначением.
Покупатель, уверенный, что будет сдавать, должен проверить это до покупки. Как подтвердить, что объект можно использовать для аренды, — вопрос, который входит в сопровождение только если его явно туда включили. Без этой проверки вы покупаете объект для жизни, даже если планировали доход.
Большинство договоров сопровождения заканчиваются регистрацией. Остальное ложится на покупателя, если не оговорено иное:
Спросите заранее, где заканчивается сопровождение. Граница часто проходит раньше, чем покупатель ожидает.
Отдельный вопрос, который редко включают в сопровождение явно, — через какой счет и в какой момент проходят деньги. Здесь ошибки стоят дороже всего.
Платеж на личный счет посредника, а не продавца или застройщика, — повод остановиться. Сумма должна уходить тому, кто продает, и против подписанного документа. Каждый платеж фиксируется документом, где указано, за что он и кому. Наличные без расписки и переводы «для ускорения процесса» в такой схеме не встречаются.
Сроки на Бали сдвигаются часто: ждут документ из реестра, согласование, подпись одной из сторон. Сопровождение проверяется именно в этот момент.
Хорошее сопровождение называет, что задерживает сделку и когда ожидается решение. Плохое просит подождать без объяснений. Назначьте одного человека, который отчитывается о статусе, иначе при задержке каждый участник будет ссылаться на другого.
Если с агентством заключается отдельный договор, его стоит читать так же внимательно, как договор покупки. Главное в нем — перечень, а не общие слова.
Формулировка «полное сопровождение сделки» без расшифровки не обязывает ни к чему конкретному. Ищите в договоре список действий и указание, кто за каждое отвечает. Чего нет в списке, того вам не должны.
Одно и то же сопровождение нужно разным людям в разном объеме:
Их видно заранее, если знать, на что смотреть:
Входит ли проверка документов в сопровождение?
Обычно агент запрашивает документы, но проверяет их юрист. Если вам обещают проверку в рамках сопровождения, уточните, кто конкретно подпишется под результатом и несет ли он ответственность.
Нотариус защищает мои интересы?
Нет. Нотариус оформляет сделку и отвечает за ее соответствие закону, но не представляет одну из сторон. Нередко его выбирает продавец. Ваши интересы защищает только ваш юрист.
Можно ли обойтись без юриста?
Можно, но это экономия в единственном месте, где ее делать нельзя. Стоимость проверки несопоставима с ценой объекта, а агент и нотариус за чистоту титула не отвечают.
Где заканчивается сопровождение?
Чаще всего на регистрации прав. Переоформление коммунальных договоров, разрешения на сдачу и управление ложатся на покупателя, если не оговорены отдельно. Уточняйте границу до подписания.
Как проходит сделка, если я не на острове?
Через доверенного представителя и доверенность на конкретные действия. Широкая доверенность удобна исполнителю, но опасна для вас. Проверку объекта и подписание стоит разделить между разными людьми.
Это один вопрос, и ответ на него сразу показывает, с кем вы имеете дело. DDA Real Estate — агентство недвижимости, работающее в Индонезии. Мы расписываем свою часть сделки по пунктам и говорим прямо, что за ее пределами: юридическую проверку ведет юрист, которого выбираете вы, и мы считаем это правильным. Промежутки между участниками закрепляем за конкретными людьми заранее, а не выясняем после.
Посмотрите наши предложения на Бали и оставьте заявку: разберем ваш сценарий, покажем, что войдет в сопровождение именно вашей сделки, и честно скажем, где понадобится отдельный специалист.
