Как понять, что именно покупатель получает на Бали: землю, здание, срок аренды или право пользования

Покупка недвижимости на Бали для иностранца – это выбор одной из нескольких законных структур, и каждая дает разный объем прав на объект. Индонезийское законодательство ограничивает владение землей для иностранцев, но предлагает несколько легальных способов пользоваться недвижимостью и распоряжаться ею.

Полная собственность – Hak Milik

Hak Milik – самая полная форма права на землю в Индонезии. Владелец получает бессрочное право собственности: объект можно передать по наследству, продать или использовать как залог. По Основному аграрному закону (статья 21) этот титул доступен только гражданам Индонезии. Иностранец не может оформить Hak Milik ни лично, ни через компанию PT PMA.

Если земля Hak Milik переходит к иностранцу по наследству или в браке, закон требует продать ее в течение года – иначе право переходит государству. Схемы, при которых земля оформляется на индонезийца в интересах иностранца, признаются недействительными. С февраля 2026 года на Бали за участие в таких сделках предусмотрена уголовная ответственность.

Долгосрочная аренда – Hak Sewa

Hak Sewa – это долгосрочная аренда земли и построек на ней, самый востребованный у иностранцев формат на Бали. По сути это не регистрируемый титул, а договор между арендатором и собственником земли. Срок и условия продления определяются только соглашением сторон, на практике обычно это 25–30 лет с возможностью продления.

Вид на жительство для такого договора не нужен, поэтому формат доступен любому иностранцу – и для жизни, и для сдачи в аренду. Главная защита арендатора – грамотно составленный нотариальный договор, где прописаны условия продления, наследования и выкупа. Аренда дешевле полной собственности, потому что покупатель платит за право пользования, а не за землю.

Право пользования – Hak Pakai

Hak Pakai – титул, который иностранный резидент – обладатель KITAS или KITAP – может оформить напрямую на свое имя. В отличие от аренды, это не договор с собственником, а самостоятельное зарегистрированное право пользования землей. Сроки зависят от вида земли:

• на государственной земле – до 30 лет с продлением на 20 лет и последующим возобновлением на 30 лет, то есть в сумме до 80 лет;
• на частной земле поверх Hak Milik – до 30 лет с возобновлением по соглашению сторон.

Формат рассчитан на один жилой объект и требует вида на жительство. Hak Pakai не дает права собственности, но защищает владельца надежнее, чем обычная аренда. Для объектов, оформляемых на иностранцев, действуют минимальные ценовые пороги – на Бали около 3 млрд рупий, примерно 190 тыс. долларов.

Право застройки через компанию – HGB и PT PMA

Hak Guna Bangunan (HGB) – право возводить постройки на участке сроком 30 + 20 + 30 лет, до 80 лет в сумме. Иностранец-физлицо не может владеть HGB напрямую: этот титул доступен только гражданам Индонезии и индонезийским юридическим лицам. PT PMA – компания с иностранным участием, зарегистрированная в Индонезии, и как юрлицо она может владеть и HGB, и Hak Pakai.

Этот вариант выбирают для коммерческого использования, например для виллы под посуточную сдачу. С октября 2025 года минимальный уставный капитал PT PMA снижен до 2,5 млрд рупий, около 150 тыс. долларов. Компания дает более длительные права и возможность коммерческой деятельности, но требует отчетности и уплаты корпоративного налога.

Что получает покупатель в каждом формате

Выбирая формат, важно понимать, какой именно объем прав вы приобретаете:

• Hak Milik – бессрочная собственность на землю и здание. Иностранцам недоступна: предложения «полной собственности для иностранцев» на деле всегда оказываются одной из законных альтернатив.
• Hak Sewa – право пользования на фиксированный срок, обычно 25–30 лет. Земля остается у владельца, и по окончании срока объект возвращается ему.
• Hak Pakai – зарегистрированное на ваше имя право пользования сроком до 80 лет. Это признанный законом титул, но не собственность. Продать его можно другому иностранцу с подходящим статусом или гражданину Индонезии.
• PT PMA и HGB – право застройки, закрепленное за вашей компанией. Контроль через юрлицо открывает возможности для коммерческого использования и передачи прав.

Затраты и налоги по форматам

Дополнительные расходы при сделке зависят от выбранной структуры. Сначала – разовые платежи при оформлении.

Разовые расходы	Hak Sewa	Hak Pakai	PT PMA + HGB
Услуги нотариуса	около 1% суммы сделки	около 1% суммы сделки	около 1% суммы сделки
Налог на приобретение (BPHTB)	не взимается	5% стоимости	5% стоимости
НДС при покупке у застройщика	11%	11%	11%
Регистрация компании	не нужна	не нужна	около 5 000 долларов
Минимальный уставный капитал	не нужен	не нужен	2,5 млрд рупий, около 150 тыс. долларов

Затем – ежегодные расходы на владение.

Ежегодные расходы	Hak Sewa	Hak Pakai	PT PMA + HGB
Налог на недвижимость (PBB)	обычно платит арендатор	0,1–0,3% кадастровой стоимости	0,1–0,3% кадастровой стоимости
Бухгалтерия и отчетность	не нужны	не нужны	2 000–5 000 долларов в год
Налог с дохода от сдачи	10% от валовой аренды	10% от валовой аренды	22% от чистой прибыли компании

Продление и передача прав

Срок владения и возможность передать права определяют инвестиционную привлекательность объекта. Механизмы продления здесь сильно различаются:

• HGB через PT PMA продлевается в административном порядке: 30 лет, затем 20, затем еще 30. Заявление подается в Национальное земельное агентство, и при использовании земли по назначению отказы крайне редки. Продление обычно стоит небольшой процент от кадастровой стоимости.
• Аренда – здесь продление полностью зависит от собственника земли. Даже если в договоре написано «25 + 15 лет», второй срок остается обещанием, а не гарантией: за 25 лет собственник может смениться, продать участок или отказаться продлевать. Для защиты в договор включают условия, обязательные для наследников, а полный срок аренды регистрируют на базовом сертификате.

Передать права можно так:

• аренду – новому владельцу, переоформив на него оставшийся срок;
• Hak Pakai – другому иностранцу с подходящим статусом или гражданину Индонезии;
• PT PMA с HGB – прямой передачей титула или продажей долей в компании. Второй способ обычно быстрее и часто выгоднее с точки зрения налогов.

Что проверить перед сделкой

До подписания стоит провести независимую юридическую проверку объекта. Она выявляет риски на раннем этапе:

• базовый титул Hak Milik должен быть подтвержден на предмет чистоты и отсутствия обременений;
• разрешение на строительство должно быть действующим и соответствовать объекту;
• при аренде полный срок должен быть зарегистрирован на базовом сертификате;
• номинальные схемы не имеют юридической силы и влекут уголовную ответственность.

Выбор структуры определяет не только ваши права сегодня, но и возможность продать, передать по наследству или получать доход в будущем. Поэтому консультироваться с сертифицированным нотариусом и юристом стоит до выбора объекта, а не после.

Если вы уже присмотрели объект и хотите понять, в какой форме его разумнее оформить, DDA Real Estate поможет сравнить варианты под вашу цель – жизнь, сдачу или перепродажу – и проверить документы до сделки.