Большинство ошибок при поиске происходит от того, что его ведут как покупки, а не как проект. Покупки допускают «посмотрю и решу». Проект требует сформулированной задачи, иначе исполнителю нечего решать.
Платят за это не деньгами. Платят временем и качеством того, что вам показывают: агент, который не может прочитать задачу, показывает середину рынка. Она никому не подходит, зато никого не обидит.
Ниже разобраны ошибки, которые встречаются чаще всего, и то, чем каждая оборачивается. Ни одна из них не глупая — все понятные и почти все совершаются из осторожности.
Логика понятна: больше агентов — больше вариантов. На деле работает наоборот, потому что эксклюзивных договоров на острове мало и база у всех во многом общая.
Вы получаете одни и те же объекты трижды, тратите время на разбор дублей, а каждый агент видит, что вы работаете с другими, и вкладывается меньше. На первом этапе посмотреть двух-трех разумно, дальше выбирайте одного. Как устроен нормальный подбор от постановки задачи до сделки, разобрано отдельно в материале про подбор недвижимости на Бали с агентством.
Задача уточняется по ходу, и это нормально. Проблема появляется, когда изменения не проговариваются.
Вы посмотрели пять объектов и поняли, что второй этаж не нужен, а бассейн важнее площади. Агент об этом не знает и продолжает искать по первому описанию. После каждого просмотра говорите, что изменилось в требованиях. Это одно сообщение, и оно экономит неделю.
Самая частая формулировка первого обращения и самая бесполезная. Ответом будет широкая подборка, потому что другого ответа на такой вопрос не существует.
Дальше вы тратите вечер на просмотр тридцати объявлений, из которых подходят два. Замените вопрос «что есть» на описание сценария: кто живет, сколько месяцев в году, что происходит в остальное время. Подборка сократится втрое и станет точнее.
Снимки делают в лучший час, широким объективом и с выгодной точки. Они не показывают дорогу, соседний участок, шум и то, что находится за кадром справа.
Отказываться от объекта по фотографиям тоже ошибка: хороший дом с плохой съемкой отсеивается первым. Почему выбирать объект только по фотографиям не стоит, разобрано отдельно. Фотографии годятся, чтобы отсеять явно чужое, и не годятся, чтобы выбрать свое.
Тактика «не назову сумму, чтобы не показали дороже» работает против того, кто ее применяет. Без диапазона агент присылает все подряд.
Отдельная разновидность — назвать сумму ниже реальной «на всякий случай». Тогда вам не покажут вариант, который вы бы купили. Называйте верхнюю границу честно и говорите, входят ли в нее мебель и оформление.
Идеального нет ни в одном бюджете. Есть подходящий с понятными компромиссами.
Ожидание обходится дорого вдвойне: хорошие варианты уходят, пока вы ждете лучшего, а через полгода вы возвращаетесь к объекту, который видели первым, и он уже продан или подорожал. Если из десяти просмотренных ни один не подошел, дело обычно не в рынке, а в требованиях.
Их редко замечают, потому что каждое по отдельности звучит разумно. Вместе они описывают объект, которого нет.
Тишина и пешая доступность к барам. Высокая загрузка и уединение. Большой участок и центр района. Новый дом и устоявшиеся соседи. Совмещать некоторые пары можно, но не все — как выбрать тихую локацию без потери арендного спроса, разобрано отдельно, и это один из немногих случаев, где компромисс действительно существует.
Частая схема: переписку ведет один человек, а решение принимает супруг, партнер или родственник, который в переписке не участвует.
Подборка собирается под приоритеты одного, а отвергается по приоритетам другого, и никто не понимает почему. Скажите сразу, кто участвует в решении и что важно каждому. Разные ответы на один вопрос — это информация, а не проблема.
Покупатель с билетом через неделю и покупатель без срока — две разные задачи. Агенту нужно знать, какая перед ним.
При жестком сроке нет смысла показывать строящееся. При его отсутствии можно ждать нужный вариант и торговаться. Умолчание о сроке приводит к подборке, которая не подходит ни под один сценарий.
Два объекта по одной цене могут отличаться формой права, оставшимся сроком, готовностью и комплектацией. Сравнение по цене в такой ситуации бессмысленно.
Приведите варианты к сопоставимому виду до того, как выбирать: одинаковый остаток срока, одинаковая готовность, одинаковое наполнение. Часто после этого выбор делается сам.
Когда агент говорит «этот объект вам не подходит», это воспринимают как попытку продать другое. Иногда так и есть, но чаще нет.
Проверить просто: попросите объяснить причину. Конкретный ответ про срок права, подъезд или зону — это работа. Расплывчатый ответ про «лучше есть варианты» — это продажа. Человек, готовый отговорить вас от сделки, теряет комиссию и приобретает репутацию.
Клиент получает пять вариантов, ничего не отвечает неделю, потом пишет «пришлите еще». Агент не знает, что было не так, и присылает похожее.
Обратная связь важнее скорости. Даже одна строка по каждому объекту — «далеко», «темно», «дорого для такого участка» — сужает поиск быстрее, чем новая подборка.
Если вы смотрите из другой страны, видеосвязь — это не демонстрация, а ваш просмотр чужими руками. Вести его должны вы.
Попросите открыть щиток, включить воду, выйти на дорогу, повернуть камеру на соседний участок. Как устроен удаленный подбор недвижимости на Бали, разобрано отдельно. Записанное видео показывает то, что решил показать снимающий, прямой эфир — то, что попросили вы.
Мысль «агент все проверит» встречается постоянно и неверна. Агент не имеет полномочий проверять титул и не несет за это ответственности.
Стоимость проверки — доли процента от суммы сделки. Стоимость ошибки — весь объект. Юриста выбираете вы, а не продавец и не агент, и агент, который предлагает обойтись без него, только что сообщил о себе главное.
Месяцы аккуратного поиска нередко заканчиваются решением за два дня, потому что заканчивается поездка или появился «другой покупатель».
Решение, принятое из страха упустить, обходится дороже упущенного объекта. На острове мало эксклюзивных договоров и много объектов. Уйдет этот — появится следующий, а вот депозит за непроверенный объект возвращается редко.
Отдельный случай молчания, и самый дорогой. Клиент смотрит объект, говорит «не подходит» и уходит от разговора.
Причина может быть в мелочи, которую легко учесть: темная кухня, шумная дорога, неудачная лестница. Без нее агент считает, что мимо прошел весь тип объекта, и перестает показывать похожее. Одно слово причины сохраняет в поиске целую категорию, которую иначе вычеркнут по ошибке.
Покупатели часто приходят со списком, собранным по чужим историям: «нужен только фрихолд», «только новый дом», «только этот район». Опыт был чужой, и условия у того человека были другие.
Совет знакомого, купившего пять лет назад, описывает рынок пятилетней давности и его сценарий, а не ваш. Спрашивайте не что купить, а почему человек купил именно это. Причина переносится на вашу ситуацию, решение — нет.
Чтобы список ошибок не читался как перечень требований, стоит назвать и обратное:
Задача агента — задать недостающие вопросы самому. Если он их не задает, проблема не в вашей подготовке.
Не покладистый, а понятный. Разница существенная, и понятному показывают лучшее:
Обычно помогает не смена агента, а пересборка задачи. Полезно вернуться к началу и проверить три вещи.
Совместим ли бюджет с требованиями в выбранном районе. Нет ли в списке взаимоисключающих пунктов. Не изменился ли сценарий с момента первого разговора. Если из пятнадцати объектов не подошел ни один, менять нужно условия, а не исполнителя.
Сколько агентов можно подключить?
На первом этапе двух-трех, чтобы сравнить подход. Дальше выбрать одного. База во многом общая, поэтому пять агентов дают не пять разных подборок, а одну и ту же с наценками и дублями.
Обязательно ли называть бюджет?
Диапазон назвать нужно, иначе подборка будет широкой и бесполезной. Занижать его тоже не стоит: вам просто не покажут вариант, который вы бы купили.
Нормально ли менять требования по ходу?
Нормально и почти неизбежно. Ошибка не в изменении, а в умолчании: агент продолжает искать по первому описанию. Одно сообщение после просмотра решает вопрос.
Что если я не разбираюсь в формах владения?
Это не ваша обязанность на входе. Нормальный агент объясняет разницу сам и спрашивает, готовы ли вы к аренде права. Если таких вопросов не задают, дело не в вашей подготовке.
Как понять, что пора менять агента?
Если подборки не сужаются после вашей обратной связи, если по объектам не дают форму права и срок до просмотра и если на вопрос «почему этот вариант» нет конкретного ответа. Все три — про работу, а не про вкус.
Это обычно означает, что задача не дошла до исполнителя, а не что подходящего нет. DDA Real Estate — агентство недвижимости, работающее в Индонезии. Мы начинаем не с подборки, а с разбора сценария, и по каждому объекту даем форму права, оставшийся срок и расходы на содержание до просмотра. Если вариант вам не подходит, говорим об этом с причиной, а не присылаем следующий.
Посмотрите наши предложения на Бали и оставьте заявку: разберем задачу, покажем несколько вариантов с объяснением выбора и честно скажем, если при вашем бюджете и требованиях разумнее снимать.
