Новостройка в Турции может обойтись дешевле готовой квартиры, но месяцы без аренды способны поглотить экономию. Готовый объект позволяет раньше получать доход, однако ремонт и содержание тоже меняют результат. Поэтому выбирать стоит по полным вложениям, срокам поступлений и условиям выхода из инвестиции.
Сравним обе стратегии на одном бюджете и трёхлетнем сроке. Финансовые примеры учебные, в турецких лирах (TRY), без кредита и до налогов на доходы. Они не являются прогнозами упомянутых проектов. Цены включают применимый НДС; свободный остаток бюджета не приносит процентов.
Что именно сравнивать
Готовность дома и вид продавца являются разными признаками. Новая квартира от застройщика может находиться в сданном комплексе. Здесь новостройкой называем покупку во время строительства, а готовым объектом: жильё, которое можно подготовить к аренде без ожидания завершения дома.
| Критерий | Новостройка | Готовый объект |
|---|---|---|
| Начало поступлений | После передачи, подготовки и заселения | После оформления, подготовки и заселения |
| Оценка качества | Документы, проект, ход строительства и репутация исполнителей | Документы плюс осмотр и техническая проверка |
| Расходы на запуск | Мебель, техника, приёмка, подключение услуг | Ремонт, мебель, устранение дефектов, возможный простой |
| Неопределённость | Сроки, итоговое качество, будущая конкуренция | Скрытые дефекты, арендаторы, будущие ремонты дома |
У готовой квартиры проверяют дом и историю аренды. У строящейся: договор, будущие расходы и финансирование до заселения.
Когда оправдана покупка на стадии строительства
Первый взнос не определяет полную цену. Экономию подтверждают сравнением аналогов по площади, отделке, расположению и обязательным платежам. При перепродаже придётся конкурировать с непроданными квартирами застройщика и его рассрочкой.
- • Сопоставьте окончательные цены, а не размеры первых взносов.
- • Уточните механизм защиты внесённых денег и условия задержки.
- • Проверьте возможность перепродажи до ближайшего крупного платежа.
Проверьте, что именно защищает внесённые деньги. В правилах покупки жилья с предварительной оплатой описаны требования к разрешению на строительство, форме договора и обеспечению исполнения обязательств. Предельный срок передачи по указанным потребительским договорам составляет 48 месяцев; договорную дату и темпы работ проверяют отдельно.
Сколько нужно вложить до первого арендатора
Возьмём общий бюджет 5 500 000 TRY и срок 36 месяцев. Всё финансирование обеспечено с начала периода. Вложения включают покупку, оформление и подготовку; оставшиеся деньги сохраняются как капитал и резерв, а не считаются заработком.
| Статья вложений | Новостройка, TRY | Готовая квартира, TRY |
|---|---|---|
| Цена квартиры | 4 200 000 | 4 600 000 |
| Доля покупателя в сборе за переход права, 2% | 84 000 | 92 000 |
| Комиссия покупателя 2% плюс НДС на услугу 20% | 100 800 | 110 400 |
| Оформление, подготовка, мебель и другие затраты | 215 200 | 197 600 |
| Всего предусмотрено вложить | 4 600 000 | 5 000 000 |
| Остаток общего бюджета | 900 000 | 500 000 |
Новостройка требует на 400 000 TRY меньше. Это исходное преимущество: теперь нужно проверить, сколько арендных поступлений будет потеряно за время ожидания. Одинаковый общий бюджет позволяет сравнивать стратегии без подмены доходности маленьким первым взносом.
Как ожидание строительства влияет на аренду
Готовая квартира приносит 35 поступлений по 18 000 TRY со второго месяца, новостройка: 12 по 20 000 TRY с 25-го. Более высокая аренда нового жилья является допущением. Суммы уже учитывают эксплуатационные расходы и обычные простои, но не налог на доход.
Готовый объект даёт на 390 000 TRY больше арендных поступлений. Почти вся экономия на новостройке компенсируется ожиданием. Поэтому обещание роста цены нужно проверять вместе с календарём аренды, а не отдельно от него.
Какие расходы остаются на собственнике
Арендная ставка из объявления не равна доходу владельца. Даже в простой сохраняются обязательные платежи, а после смены жильца могут потребоваться ремонт и новое оснащение. Запросите бюджет комплекса и уточните распределение расходов по договору.
| Расход | Как учитывать |
|---|---|
| Айдат и коммунальные платежи | Уточнить размер, обязанности по договору аренды и платежи в простой |
| Налог на недвижимость и страхование | Включать ежегодно; отдельно проверить DASK и дополнительное покрытие |
| Управление и поиск арендатора | Учесть комиссию, продление договора и расходы на заселение |
| Ремонт и замена техники | Создать резерв, а крупные работы считать отдельным сценарием |
| Налоги на доход и банковские расходы | Добавлять отдельно, не выдавая операционную доходность за окончательную |
Не списывайте подготовку повторно, если она уже включена во вложения. Состав расходов обеих квартир должен совпадать.
Что останется после продажи
В конце 36-го месяца продаём обе квартиры за 6 млн TRY. Расходы продавца: сбор 2%, комиссия 2% плюс НДС 20% на неё и оформление 14 000 TRY. Остаётся 5 722 000 TRY до налога на доход.
| Результат за три года | Новостройка, TRY | Готовая квартира, TRY |
|---|---|---|
| Выручка после расходов продажи, до налога | 5 722 000 | 5 722 000 |
| Арендные поступления после текущих расходов, до налога | 240 000 | 630 000 |
| Возврат свободного остатка бюджета | 900 000 | 500 000 |
| Итоговый капитал до налогов на доходы | 6 862 000 | 6 852 000 |
| Первоначальный общий бюджет | 5 500 000 | 5 500 000 |
| Прибыль до налогов на доходы | 1 362 000 | 1 352 000 |
| Доходность общего бюджета за весь период | 24,76% | 24,58% |
Из прибыли дополнительно вычитаются применимые налоги на аренду и продажу: они не приняты равными нулю. Доходность показана за весь срок, без поправки на инфляцию, а не за год.
Преимущество новостройки составляет всего 10 000 TRY. При таком разрыве решение определяют документы, резерв и устойчивость сценария. Небольшая задержка или разница налогов может поменять результат.
