Квартира за миллион дирхамов с арендой 80 000 дирхамов в год дает 8% валовой доходности. Но собственник не получает все эти деньги: часть уходит на содержание дома, управление, ремонт и поиск нового жильца. В расчетном примере ниже после расходов и одного месяца простоя остается около 52 700 дирхамов, или 4,85% от полной суммы вложений.
В 2026 году рынок сохраняет большой объем арендных договоров: за январь — март Земельный департамент Дубая (DLD) сообщил о контрактах на 32,2 млрд дирхамов. Однако оборот аренды не показывает прибыль отдельного владельца. Рост стоимости покупки тоже способен снизить доходность, даже если арендная плата не меняется.
Разберем цену входа, валовый и чистый доход, влияние простоя и простую окупаемость. Официальная рыночная сводка в статье охватывает I квартал, а примеры рассчитаны на условные 12 месяцев владения. Полный 2026 год еще не завершился. Расчет не является гарантией дохода; условия сделки и юридическую часть нужно проверять применительно к объекту.
По сообщению DLD от 19 апреля 2026 года, в I квартале зарегистрированы 118 385 новых договоров и 135 607 продлений. Вместе это 253 992 договора; доля продлений составляет 53,4% — наш расчет по двум опубликованным показателям. Суммарная стоимость контрактов достигла 32,2 млрд дирхамов.
Эти показатели описывают активность рынка, а не доходность квартиры. Сводка не является выборкой одинаковых жилых объектов и не содержит расходов собственников. Делить общую стоимость договоров на число контрактов и объявлять результат средней годовой арендой квартиры некорректно: сначала требуется проверить типы недвижимости, сроки и состав договоров.
Валовая доходность показывает соотношение потенциальной годовой аренды и цены квартиры: годовая аренда / цена покупки × 100%. Для модели это 80 000 / 1 000 000 × 100% = 8%. Показатель удобен для первичного сравнения, но еще ничего не говорит о деньгах, которые можно вывести на личный счет.
Чистую доходность здесь считаем консервативнее: поступления после простоя минус расходы собственника и резерв на ремонт, разделенные на полную сумму вложений. В знаменателе учитываются покупка, оформление и первоначальная подготовка. Такой подход показывает отдачу на весь потраченный капитал.
Термин «чистая» в статье означает результат после перечисленных расходов и резерва, но до индивидуальных налогов и финансирования. Резерв может остаться на счете, если ремонт не понадобился; тем не менее мы не считаем его свободными деньгами для потребления. Это расчетный показатель, а не бухгалтерская прибыль.
На странице регистрации продажи недвижимости DLD указаны сборы 2% для продавца и 2% для покупателя. Там же приведена плата сервисного партнера 4 000 дирхамов плюс НДС для сделки стоимостью от 500 000 дирхамов и дополнительные документарные сборы. Нельзя автоматически считать, что все расходы всегда распределены одинаково.
В нашей модели покупатель принимает на себя совокупные 4% регистрационного сбора. Это условие расчетного сценария, которое требуется подтвердить договором, а не утверждение об обязательной доле каждого покупателя. Комиссия посредника и подготовка также заданы условно и должны заменяться фактическими предложениями.
| Первоначальные вложения | Сумма, AED |
|---|---|
| Цена готовой квартиры | 1 000 000 |
| Регистрационный сбор за счет покупателя в модели | 40 000 |
| Условная комиссия посредника со всеми начислениями | 21 000 |
| Прочее оформление и подготовка к сдаче | 24 000 |
| Всего вложено | 1 085 000 |
Последняя расходная строка объединяет плату сервисного партнера, документы и первоначальную подготовку квартиры. Это бюджетное допущение, а не официальный тариф пакета услуг. Для реальной сделки его нужно разложить по счетам, включая мебель, если она необходима. Возвратные депозиты учитываются отдельно как связанные деньги, а не безвозвратные расходы.
Даже до ежегодных затрат 80 000 дирхамов аренды на вложенные 1 085 000 дают уже 7,37%, а не 8%. Если сравнивать две квартиры только по цене в объявлении, эта разница останется незаметной.
Зададим условную годовую аренду 80 000 дирхамов и один месяц без поступлений при смене жильца. Потенциальная выручка сокращается до 73 333 дирхамов. Управление стоит 5% от фактически полученной аренды со всеми начислениями; обслуживание дома — 12 000, резерв на ремонт — 4 000, прочие ежегодные расходы собственника — 1 000 дирхамов.
| Годовой расчет | Сумма, AED |
|---|---|
| Аренда при оплате всех 12 месяцев | 80 000 |
| Потеря поступлений за месяц простоя | −6 667 |
| Управление от полученной аренды | −3 667 |
| Обслуживание здания | −12 000 |
| Резерв на ремонт и замену оборудования | −4 000 |
| Прочие расходы владельца | −1 000 |
| Остаток после расходов и резерва | 52 667 |
Суммы в таблице округлены до целого дирхама; итог рассчитан до округления. Чистая доходность на полные вложения равна 4,85%. Если делить тот же остаток только на цену квартиры, получится 5,27%. Разница обусловлена знаменателем, а не качеством арендатора.
Около 4 389 дирхамов в месяц — средний расчетный остаток, а не график выплат. Реальные поступления зависят от договора, а платежи за обслуживание и ремонт могут возникать крупными суммами. Поэтому собственнику нужен денежный резерв даже при положительном результате за год.
Месяц простоя в модели — допущение для планирования смены арендатора. Если действующий годовой договор оплачивается полностью, отпуск жильца не уменьшает доход владельца. Считать нужно неоплаченные периоды и реальные потери, а не физическое присутствие человека в квартире.
Самая важная проверка — начисления за содержание здания. В индексе сервисных сборов DLD предусмотрены поиск по проекту и году бюджета, а также проверка по данным свидетельства собственности. Сервис отдельно предупреждает, что задолженность не входит в отображаемый сбор. Поэтому одного тарифа недостаточно: нужны актуальные счета и сведения о долге.
Условные 12 000 дирхамов из модели нельзя переносить на любой объект. Более дорогая инфраструктура может одновременно поддерживать аренду и повышать расходы. Важно, покрывает ли дополнительная арендная плата дополнительное содержание именно этой квартиры.
Общая структура расходов разобрана в материале DDA о стоимости содержания недвижимости в ОАЭ. Для расчета доходности используйте документы конкретного объекта: статья помогает составить список проверок, но не заменяет счета.
Проверим устойчивость той же модели. Полная сумма вложений остается 1 085 000 дирхамов; постоянные ежегодные расходы и резерв — 17 000, управление — 5% поступлений. Меняются только годовая ставка аренды и неоплаченный период. Это анализ чувствительности, а не три прогноза развития рынка.
| Показатель | Без простоя | Базовый | Неблагоприятный |
|---|---|---|---|
| Годовая ставка, AED | 80 000 | 80 000 | 72 000 |
| Простой, месяцев | 0 | 1 | 2 |
| Полученная аренда, AED | 80 000 | 73 333 | 60 000 |
| Чистый остаток, AED | 59 000 | 52 667 | 40 000 |
| Чистая доходность | 5,44% | 4,85% | 3,69% |
| Простая окупаемость, лет | 18,4 | 20,6 | 27,1 |
В неблагоприятном варианте ставка ниже на 10%, а простой увеличен до двух месяцев. Чистый остаток относительно базового сценария снижается на 24,1%. Падение результата сильнее снижения ставки, поскольку расходы на содержание и ремонтный резерв сохраняются.
Цена входа влияет не меньше. При прежних полных вложениях для чистой доходности 6% нужен годовой остаток 65 100 дирхамов. С одним месяцем простоя, комиссией 5% и постоянными затратами 17 000 условная годовая ставка должна составлять около 94 300 дирхамов. Это требование модели, а не подтвержденная возможность сдать квартиру по такой цене.
Обратный расчет тоже полезен: базовый остаток 52 667 дирхамов обеспечивает 6% только при полных вложениях около 877 800 дирхамов. Значит, инвестор должен либо снизить цену входа и затраты, либо подтвердить более высокий доход. Обещание процента без такой проверки мало помогает при выборе объекта.
Простая окупаемость — полные вложения, разделенные на ежегодный чистый остаток. В базовом сценарии 1 085 000 / 52 667 дает примерно 20,6 года. Валовая формула 1 000 000 / 80 000 показывает 12,5 года, но игнорирует расходы и дополнительные вложения.
Для плана «купить и продать через пять лет» нужен отдельный расчет всех поступлений и платежей, включая продажу за вычетом ее расходов. Нельзя прибавить предполагаемое удорожание к арендной доходности и назвать результат гарантированным доходом. Пока продажи нет, рост оценки квартиры не является полученными деньгами.
Покупка квартиры с действующим жильцом требует проверки текущего договора. Аренда соседней свободной квартиры не означает, что такую же сумму можно сразу установить при продлении. Официальный сервис Rental Index DLD предназначен для расчета допустимого повышения и среднего уровня аренды по введенным параметрам. Проверять нужно также условия договора и порядок уведомления.
С января 2025 года DLD использует обновленный арендный индекс с классификацией зданий. В описании методики учитываются состояние, отделка, обслуживание, расположение и инфраструктура дома. Это дополнительный аргумент против оценки квартиры только по названию района.
При ипотеке сначала рассчитывается доход самого объекта, затем из денежного остатка вычитаются платежи банку. Погашение основного долга уменьшает доступные деньги, хотя формирует капитал собственника. Доходность на первоначальный взнос и доходность всей квартиры — разные показатели; без ставки, срока и графика кредита сравнение неполно.
Для посуточной сдачи нужен отдельный помесячный расчет занятых ночей, цены и расходов. Годовая сумма долгосрочного договора не доказывает доходность туристической аренды. Особенности этой модели разобраны в статье DDA о принципах доходности краткосрочной аренды.
Налоговый результат тоже индивидуален. Федеральная налоговая служба ОАЭ выделяет инвестиционный доход физических лиц от недвижимости среди источников, не рассматриваемых как предпринимательская деятельность для корпоративного налога. Применимость категории нужно проверить для своей структуры владения; из нее не следует отсутствие любых налогов у любого владельца, в том числе в стране его налогового резидентства.
Можно ли считать 8% реальным доходом владельца?
Только если раскрыто, как получен показатель. В примере 8% — аренда без простоя и расходов относительно цены квартиры. После перечисленных затрат чистый результат составляет 4,85% на весь вложенный капитал.
Какую доходность показывает рынок Дубая за весь 2026 год?
На дату подготовки статьи год не завершен. Приведенная официальная сводка относится к январю — марту и не содержит средней чистой доходности жилья. Расчетные сценарии не заменяют этот показатель.
Можно ли заранее исключить простой?
Наличие арендатора снижает неопределенность ближайших поступлений, но не исключает потерь в будущем. Проверьте срок договора, оплату и условия передачи объекта; запасной сценарий нужен и для уже сданной квартиры.
За сколько лет окупится покупка?
В базовой модели — за 20,6 года при неизменном годовом остатке. Это простая окупаемость за счет аренды, без продажи, дисконтирования и изменения расходов. Для конкретной квартиры срок будет другим.
Почему нельзя назвать лучший район только по проценту?
Нужны сопоставимые цены сделок, договоры аренды и расходы по домам за один период. Высокая валовая доходность сама по себе не раскрывает простой, будущий ремонт и стоимость управления.
В разобранной модели квартира за миллион дирхамов с потенциальной арендой 80 000 приносит около 52 700 дирхамов в год после одного месяца простоя, расходов и ремонтного резерва. С учетом оформления и подготовки это 4,85% годовых. При других условиях результат меняется: в двух дополнительных сценариях он составляет 5,44% и 3,69%. Эти цифры описывают только заданную модель.
Перед покупкой полезно собрать три подтверждения: сопоставимую цену сделки, обоснованную годовую аренду и полный бюджет владельца. Затем проверить расчет при более низкой ставке и более длинном простое. Именно такой остаток, со всеми оговорками, позволяет сравнивать квартиры как источники дохода.
Посмотрите наши предложения в ОАЭ и оставьте заявку в DDA Real Estate. Укажите бюджет и желаемый формат аренды, чтобы обсудить подходящие объекты и параметры расчета их доходности.
