Пять завершенных лет, 2021-2025, показывают переход от восстановления рынка к более выраженным различиям между сегментами. В 2025 году официальный индекс цен квартир вырос на 7,38%, вилл - на 14,83%. Поэтому общий рост жилой недвижимости нельзя автоматически переносить на квартиру в конкретном доме.
DDA Real Estate сопоставила официальные отчеты Центрального банка ОАЭ и публикации Dubai Data and Statistics Establishment. Разбираем, когда рынок ускорялся, чем отличались готовые квартиры от строящихся и какие показатели помогают покупателю оценить цену.
Период обзора - 2021-2025 годы, последние пять полных календарных лет. Источники проверены в октябре 2026 года. Использованы опубликованные показатели: медианы и индексы обозначены отдельно; цены объявлений в расчетах не участвуют.
В 2021-2022 годах отчеты фиксировали восстановление всего жилого рынка; за 2023-2025 годы ниже приведены отдельные показатели квартир. Таблица показывает этапы периода, а не единый индекс с одной методикой.
| Период | Опубликованный показатель | Изменение |
|---|---|---|
| Декабрь 2021 к декабрю 2020 | Цены всего жилого рынка Дубая, CBUAE по данным DLD | +12,6% |
| 2022 год | Рост цен жилой недвижимости в годовом отчете CBUAE | +21,9% |
| 2023 к 2022 | Медиана цены квартир, AED/м², CBUAE | -0,8% |
| 2024 к 2023 | Медиана цены квартир, AED/м², CBUAE | +7,5% |
| 2025 к 2024 | Индекс цен квартир, DDSE | +7,38% |
Источники: CBUAE, отчет за 2021 год, за 2022 год, за 2023 год, Financial Stability Report 2024 и официальные результаты индекса за 2025 год.
Практический вывод - у квартир собственная траектория внутри общего цикла. Показатели первых двух лет относятся ко всему жилью. Последующие строки помогают увидеть именно квартирный сегмент. Складывать или перемножать все пять процентов для расчета удорожания одной квартиры некорректно: меняются охват и тип показателя.
В 2023 году разрыв годовой динамики составил 7,3 процентного пункта: медиана AED/м² готовых квартир выросла на 6,1%, строящихся снизилась на 1,2%. Общая медиана квартир составила 15 961 AED/м², на 0,8% ниже предыдущего года, согласно годовому отчету CBUAE.
Медиана - середина цен зарегистрированных продаж. На нее влияет состав купленных квартир: район, площадь, стадия проекта и класс дома. Поэтому снижение общей медианы совместимо с ростом внутри готового сегмента. Эти цифры описывают проданные объекты, а не переоценку каждой квартиры Дубая.
В 2024 году квартиры и виллы снова показали разный масштаб роста. Медиана квартир прибавила 7,5%, вилл - 22,6%: разница 15,1 процентного пункта. Официальный расчет приведен в отчете о финансовой стабильности CBUAE за 2024 год.
Для выбора квартиры сравнивают одинаковый формат: число спален, готовность, площадь и локацию. Например, студию в готовом доме JVC полезно сопоставлять с готовыми студиями похожей площади в том же районе, а не с семейными квартирами у воды или новой очередью премиального проекта.
Квартиры сохранили рост, а виллы дорожали примерно вдвое быстрее. По результатам DDSE, опубликованным государственным агентством WAM, годовой прирост индекса составил 7,38% для квартир и 14,83% для вилл. Разница - 7,45 процентного пункта.
Общий жилой индекс вырос на 9,81%. Его динамика оказалась между квартирным и вилловым сегментами. Для владельца квартиры более подходящий рыночный ориентир - квартирный показатель, который затем уточняют по зарегистрированным продажам выбранного дома.
Отдельно Digital Dubai сообщала о росте общего жилого индекса на 11,62% за 2024 год и на 1,99% в IV квартале к III кварталу. Годовое изменение сравнивает годы, квартальное - соседние кварталы. Ни один из этих процентов не является ценой квадратного метра.
Рост числа покупок не всегда сопровождался ростом общей медианы квартир. В 2023 году CBUAE зафиксировал более 110 000 продаж квартир и вилл Дубая, на 44,7% больше предыдущего года. Число продаж квартир увеличилось на 49,9% - при снижении их общей медианы на 0,8%.
В 2024 году число продаж квартир выросло еще на 45,5%. Продажи строящихся квартир прибавили 64,5%, готовых - 15,7%, согласно обзору CBUAE за март 2025 года. Разница темпов - 48,8 процентного пункта. Активность сильнее смещалась в строящийся сегмент.
Это объясняет, почему число сделок, общая стоимость продаж и цена метра отвечают на разные вопросы. Больше регистраций означает больше состоявшихся покупок; изменение медианы также зависит от того, какие квартиры покупали. Зарегистрированные продажи отражают реализованный спрос, а не всех потенциальных покупателей.
Главная закономерность периода - различия между сегментами важнее единого процента по Дубаю. Готовность, район и характеристики дома помогают превратить общую статистику в ориентир для конкретного бюджета.
Продолжить сравнение можно в материалах нашего блога: какие районы Дубая дорожают быстрее и как рассчитать окупаемость квартиры. Для оценки выбранного объекта используют зарегистрированные продажи DLD сопоставимого жилья.
На сколько подорожали все квартиры Дубая за пять лет?
В рассмотренных публикациях нет единого сопоставимого квартирного ряда за весь период 2021-2025. Поэтому статья показывает опубликованную динамику по этапам: общий жилой рынок в начале периода, затем медианы и индекс квартир. Суммарный процент удорожания квартир за пять лет здесь не рассчитан.
Почему индекс и медиана показывают разные проценты?
Медиана показывает середину цен проданных объектов. Индекс рассчитывается по методике его составителя. Например, за 2024 год CBUAE сообщает о росте общей жилой медианы на 8,7%, а Digital Dubai - жилого индекса на 11,62%. Это разные измерители рынка.
Означает ли рост квартирного индекса прибыль собственника?
Индекс описывает сегмент рынка. Результат владельца зависит от цены покупки и продажи, расходов, аренды и финансирования. Изменение индекса не равно чистой прибыли отдельного инвестора.
Почему в обзоре нет полного 2026 года?
В октябре 2026 года он еще не завершен. Для сравнения пяти полных календарных лет взяты 2021-2025 годы. Текущие предложения и продажи 2026 года оценивают отдельно при подборе квартиры.
Подберите квартиру на основе цифр вместе с DDA Real Estate. Оставьте заявку - сравним объекты под ваш бюджет, проверим цену по сопоставимым продажам и рассчитаем расходы для выбранной стратегии.
