Бали остается одним из самых доходных рынков аренды в Азии: остров принял около 6,95 млн иностранных туристов в 2025 году (+9,7% за год), а чистая доходность у грамотно управляемых объектов держится в диапазоне 7–12% годовых. «Лучший» объект — это не самый красивый рендер и не самая громкая обещанная цифра застройщика: это объект, который совпадает с вашей целью, стоит в правильной зоне и дает реальную чистую доходность после всех расходов.
Ниже — методика поиска в семь шагов: от постановки цели и выбора района до отделения валовой доходности от чистой, проверки юридической структуры и застройщика. С цифрами 2026 года и без воды.
Отдельно решите горизонт и способ владения. Почему на острове чаще берут виллы под аренду — в материале про инвестиции в виллы на Бали.
| Район | Кому подходит | Чистая доходность | Вход / рост |
|---|---|---|---|
| Чангу / Берава | Денежный поток, ликвидность | 8–12% | от $140k; рост 15–20% |
| Переренан | Поток + рост | 8–12% | на 20–30% ниже Чангу |
| Улувату / Букит | Максимум суммарной доходности | 10–12% | от $180k; рост 25–35% |
| Семиньяк | Стабильность, премиум | 7–8% | высокий; рост низкий |
| Убуд | Лайфстайл, веллнес | 8–10% | от $130–200k; рост 10–15% |
| Санур / Нуса-Дуа | Долгосрок, семьи | стабильно | $150–400k |
| Табанан / север | Цена входа и рост | выше риск | земля <$250/м² |
Чангу — самый ликвидный рынок, но аппрециация замедлилась до 15–20%, а вход второй по дороговизне после Семиньяка. Улувату дает те же 10–12% при цене входа примерно на 40% ниже Чангу и росте земли 25–35% — сильнейшая суммарная доходность острова, но ликвидность тоньше. Драйверы юга — метро Бали (запуск ориентирован на 2028 год) и одобренный аэропорт на севере.
| Тип | Доходность | Вход | Особенность |
|---|---|---|---|
| Вилла (краткосрок) | 8–12% нетто | $300–600k | Выше доход, операционка 45–50% |
| Апартаменты / кондо | на 1–2 пп ниже вилл | $120–400k | Hands-off, управление зданием |
| Земля + стройка | +20–25% за стройку | Чангу IDR 9–14 млн/м² | Выше риск: зонирование, сроки |
| Долгосрочная аренда | 7–11% нетто | — | Предсказуемо, операционка 20–30% |
68% апартаментов продаются на этапе стройки. За 18–24 месяца объект в сильной зоне дорожает на 20–25%, но готовый торгуется с премией около 13% — покупатель видит качество и загрузку. Правило: чем раньше стадия, тем строже проверка застройщика.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Цена объекта | $350 000 |
| Средний чек / загрузка | $220 / 70% |
| Валовая выручка/год | ≈ $56 000 (≈16%) |
| Операционка и управление (≈45%) | − $25 000 |
| Налог на аренду 10% | − $5 600 |
| Чистая доходность (net) | ≈ 7% ($25 000) |
Профессиональное управление с динамическим ценообразованием поднимает net к 10–12%; самостоятельное часто опускает до 4–6%. УК берет 15–25% выручки — но именно она отделяет 12% от 9%. Как считать доход честно — в материале про выгодные инвестиции на Бали.
Проверьте зонирование (zonasi): краткосрочная аренда разрешена только в туристических зонах. Номинальное владение через местного — незаконно. Как легализовать пребывание — в гайдах про легализацию на Бали и визу KITAS для инвесторов.
Плохая стройка бьет по отзывам, загрузке и цене перепродажи. До сделки проверьте: сданные проекты застройщика и их реальную загрузку; наличие эскроу или оплаты по факту; разрешения на строительство (PBG/IMB); юрчистоту сертификата у нотариуса (PPAT). Обещания «гарантированных 20%» без раскрытой операционки — красный флаг.
До покупки решите, кто управляет объектом и как вы выходите. Рынок Бали менее ликвиден: продажа занимает от 3 до 12 месяцев, а у лизхолда уменьшается остаточный срок. Управление и юрструктура напрямую влияют на цену перепродажи. Полный чек-лист — в материале что нужно знать про покупку недвижимости на Бали.
Какая доходность реальна на Бали в 2026 году?
Чистая — 7–12% годовых у грамотно управляемых объектов; валовая в прайме 10–18%. Самоуправление часто дает 4–6% net. Плюс аппрециация 8–15% в год (в Улувату земля растет на 25–35%).
Где на Бали выгоднее покупать?
Для потока — Чангу и Берава (8–12%). Для максимума суммарной доходности — Улувату/Букит (10–12% + рост земли 25–35%, вход на ~40% ниже Чангу). Для лайфстайла — Убуд и Санур. За ценой входа — Табанан и север.
Сколько стоит войти в рынок?
Апартаменты — от $120 000, виллы под аренду обычно $300 000–600 000, вход в Убуде/на севере — от $130 000–180 000. Сверх цены закладывайте 8–12% на сделку (BPHTB 5%, нотариус ~1%, PT PMA).
Может ли иностранец владеть недвижимостью?
Землей на правах фрихолда — нет. Доступны лизхолд (25–30 лет), Hak Pakai (с KITAS) и PT PMA с титулом HGB. Для арендного бизнеса нужна PT PMA. Номинальное владение через местного незаконно.
Чем валовая доходность отличается от чистой?
Валовая — аренда, деленная на цену, до расходов. Чистая — после управления (15–25%), налога 10%, обслуживания и простоев. Разрыв между 4–6% и 10–15% net решают управление и загрузка.
Стоит ли покупать на этапе стройки?
Off-plan дает 20–25% удорожания за стройку, но несет риск задержек и качества (68% апартаментов — недостроены). Готовый дороже на ~13%, зато проверяем. Чем раньше стадия, тем важнее репутация застройщика.
Лучший объект на Бали — это совпадение цели, района, типа и честной чистой доходности при легальной структуре владения. Пройдите семь шагов по порядку — и отсеете красивые, но убыточные варианты. DDA Real Estate подберет объект под стратегию, проверит застройщика и документы, оформит PT PMA и посчитает доходность без прикрас. Больше сценариев — в материале про заработок на инвестициях в недвижимость в Индонезии. Оставьте заявку — предложим варианты под ваш бюджет и цель.
