Налоги на недвижимость в Индонезии. Сколько платят иностранцы?

Покупка недвижимости в Индонезии — это ещё не инвестиция. Инвестиция начинается тогда, когда вы понимаете, как работает налогообложение, и умеете его легально оптимизировать.

Эта статья — ваш гид по налогам, которые платят иностранцы в Индонезии в 2025 году при покупке, владении и сдаче недвижимости в аренду. Плюс примеры с реальными объектами и расчетами.

Налогообложение недвижимости в Индонезии для иностранцев: базовая структура

В 2025 году система остаётся стабильной и достаточно прозрачной. Иностранные инвесторы обязаны учитывать следующие налоги:

• BPHTB — налог при покупке недвижимости
• Ставка: 5% от кадастровой или договорной стоимости (выбирается бóльшая);
• Оплачивается один раз при переходе прав собственности;
• Если покупка оформляется через leasehold (долгосрочную аренду), налог не взимается.

Пример: при покупке freehold-объекта за $300 000 → BPHTB составит $15 000.

• PBB — ежегодный налог на землю и строение
• Ставка: ~0,5–1% от кадастровой стоимости;
• Обычно это $50–300/год для объектов до $300K;
• Выплачивается ежегодно.

Важно: при владении по leasehold ответственность за оплату PBB может быть возложена на арендодателя или арендатора — зависит от контракта.

• PPh Final — налог на аренду недвижимости
• Ставка: 10% от брутто-дохода;
• Оплачивается ежеквартально или раз в год;
• Применяется к иностранцам, сдающим недвижимость, вне зависимости от способа оформления (на физлицо или PT PMA).

Если вы сдаете виллу на Бали через Airbnb или Booking, то налоговая ставка по PPh Final составит 10% с выручки, даже если вы не получили прибыли.

• VAT (НДС) при сдаче через PT PMA
• Применяется, если оборот превышает 4 800 000 000 IDR (~$300 000 в год);
• Ставка — 11%;
• Может быть перенесен на арендатора, если сдача оформлена через управляющую компанию.

Важно: многие инвесторы, зная сколько платит иностранец налогов в Индонезии при сдаче, дробят активы на несколько PT PMA, чтобы не превышать лимит и не платить VAT.

Читайте также статью: что необходимо знать про покупку недвижимости на Бали.

Таблица: Сравнение налоговой нагрузки на объектах с рынка

Объект	Район	Цена	Доход/год	PPh Final	PBB	VAT (если есть)	ROI чистыми
UBUD CITY Renaissance	Убуд	$118 800	$14 000	$1 400	$90	—	~8%
FIVE OCEANS RESIDENCE	Чангу-Берава	$225 000	$35 000	$3 500	$120	—	~9%
RIVER VILLA	Церерецян	$1 850 000	$160 000	$16 000	$550	~$17 600	~7.5%
SUNSET VILLAGE	Семиньяк	$180 000	$30 000	$3 000	$100	—	~9–10%

Как видно, налоги для иностранцев в Индонезии 2025 не так уж высоки — особенно по сравнению с ЕС или Дубаем. Но важно уметь просчитать полную налоговую нагрузку заранее.

Как снизить налоговую нагрузку

Оформление через PT PMA даёт ключевые преимущества:

• можно учитывать расходы (управление, реклама, коммуналка);
• амортизация мебели/ремонта снижает налогооблагаемую базу;
• если оборот до $300K, VAT не применяется.

Пример: вилла в Чангу за $250K приносит $45K/год. Если расходы составляют $15K, то налог уплачивается не с 45, а с 30 тысяч → экономия ~$1 500 в год (подробнее про пример ЖК: Sunny Apart III).

Часто задаваемые вопросы

• Если я покупаю leasehold, я плачу BPHTB?
• Нет, при аренде земли налог на покупку не взимается.
• Нужно ли платить налог, если объект не сдается?
• PPh Final — только с аренды. Но PBB остаётся обязательным ежегодно.
• Могу ли я просто “не показывать” доход от аренды?
• С 2024 года Airbnb и Booking начали передавать данные. Штрафы — до 100% от скрытой суммы + пени.
• Какой налог на сдачу виллы в аренду на Бали платит иностранец?
• PPh Final — 10% с брутто-дохода. VAT — 11%, если доход >$300K/год.
• Может ли управляющая компания взять налоги на себя?
• Частично — да. Некоторые включают расчёт и уплату PPh Final и VAT в свои услуги.

Налогообложение недвижимости в Индонезии для иностранцев в 2025 году остается достаточно лояльным — особенно если сравнивать с Европой или США. Важно:

• понимать, сколько платит иностранец налогов в Индонезии в зависимости от схемы владения и формата сдачи;
• учитывать не только ставки, но и базу налогообложения (возможность списания расходов);
• заранее просчитывать PPh Final и VAT, особенно при сдаче через PT PMA.

Хотите рассчитать полную налоговую нагрузку и подобрать объект с реальным ROI? Оставьте заявку — команда DDA Real Estate подберет для вас оптимальное решение и поможет легально сократить налоги.