Оформление недвижимости в Тайланде

Покупка недвижимости в Таиланде — это как роман с красивым, но непредсказуемым партнером: все кажется простым, пока не начинается разговор о документах. Здесь свои законы, своя логика, и попытка «сделать по‑свойски» нередко оборачивается потерей времени, денег и нервов. Давайте разберемся, как все это работает на практике — с примерами, пояснениями и реальными нюансами.

Выбор объекта: что важно на старте

Прежде чем остановиться на апартаментах с видом на море, стоит спросить себя:

• Какой у вас бюджет? В 2025 году входной порог составляет примерно 80–100 тысяч долларов за студию. Если вы хотите объект с ростом стоимости и доходом от аренды, целесообразно смотреть от 120 тысяч и выше.
• Какая цель покупки? Для дохода критична локация рядом с туристическими зонами (Патонг, Камала, Банг Тао), а тем, кто планирует жить — подойдут более спокойные и «городские» районы: Rawai, Chalong или Kathu.
• Какую форму собственности вы выбираете? Полная собственность возможна для квартиры в кондо (с учетом квоты иностранцев до 49%). А вот вилла почти всегда оформляется через тайскую компанию или в формате лизхолда на землю.

Именно эти вводные определяют не только выбор объекта, но и формат сделки и пакет документов.

Почему нельзя просто купить землю в Таиланде

Иностранец не вправе владеть землей — это заложено в национальной политике, направленной на сохранение контроля над территорией. Таким образом:

• Виллу можно оформить через тайскую компанию или лизхолд.
• Квартиру в правильном кондоминиуме можно оформить в свободную собственность (freehold), но тут должен быть проверенный агент.

При том, это один из самых прозрачных и безопасных способов легально владеть недвижимостью в ЮВА — вопрос лишь в правильном выборе объекта.

Как выглядит оформление: шаг за шагом глазами покупателя

Вы нашли объект — например, апартаменты в Kata (Пхукет). Что теперь?

• Резервирование (Reservation Agreement) — вы вносите задаток (100–200 тыс. бат), и объект закрепляется за вами на agreed period.

Это ваш билет на сделку. Он означает, что объект фиксируется за вами на определенный срок, задаток фиксируется и блокируются перепродажи сторонним лицам. Но важно читать тонкий шрифт: не все застройщики честны, и иногда там прописаны штрафы или условия, которые всплывают позже.



• Основной договор (SPA) — оформляется купля‑продажа, переводится и проверяется.
• Оплата через FETF — переводятся средства из-за границы с нужной формулировкой.
• Регистрация в Land Department — на основании всех документов вы получаете Chanote — ваш тайский «паспорт собственности».

Оплата: как это работает для россиян в 2025 году

В современном мире путь оплаты часто связывается с законами и санкциями. Вот наиболее востребованные варианты:

• Криптовалютный перевод с последующей конвертацией внутри Таиланда.
• Транзакции через третьи страны (ОАЭ, Казахстан и др.).
• Платежные платформы с поддержкой тайских банков. Например, Wise, Jeton.

Главная цель — официальная конвертация и формулировка FETF. Бартер внутри Таиланда и наличные переводы не подходят.

Налоги и сборы, которые оплачивает покупатель

Ниже — таблица ключевых расходов:

Тип платежа	Платит	Ставка и детали
Transfer Fee	Покупатель	2% от кадастровой стоимости
Withholding Tax	Продавец	ПО >5 лет владения — 1%; если менее — до 10%
Specific Business Tax (SBT)	Продавец	3.3%, если владение менее 5 лет
Stamp Duty	Обычно продавец	0.5%, если не платится SBT
Юридические услуги	Покупатель	от 1 500 до 3 000 USD
Агентское сопровождение	Продавец	обычно включено, бесплатно для покупателя

Стоит ли оформлять самостоятельно?

Теоретически да. На практике — в 95% случаев это рискованно. Необходим английский на уровне юриста и опыт. Юридическое сопровождение стоит 1 500–3 000 USD, и это не трата, это страховка от: подделок Chanote, предметов залога или долгов, несоответствия покупки в лизхолде, проблем с FETF.

По сути — это инвестиция в вашу безопасность.

Как оформить дистанционно

Дистанционная сделка — обычная практика в 2025 году, особенно среди инвесторов из СНГ. Застройщики и агентства адаптировались: теперь можно купить квартиру на Пхукете, не покидая Москвы, Астаны или Дубая. Порядок действий:

1. Выбор объекта

На первом этапе агентство подбирает вам несколько вариантов на основе запроса:

• бюджет и цель (доход, переезд, капитализация);
• форма собственности (freehold или leasehold);
• стадия проекта (на этапе котлована или готовый объект).

Каждый объект предоставляется с презентацией, видео обзором квартиры и района, планировками и планом платежей. Хорошее агентство сразу сообщает, можно ли оформить данный объект на иностранца в собственность (а не в аренду).

2. Проверка юридической чистоты объекта

Прежде чем вы переводите деньги, юрист проверяет объект:

• Chanote (Чанот) — это главный документ на землю или юнит, аналог "выписки из ЕГРН". Убедитесь, что у квартиры есть свой Chanote или она часть здания с корректно оформленным Chanote.
• Freehold quota — по тайскому закону не более 49% юнитов в проекте могут быть оформлены в собственность иностранцев. Если квота закончилась — остается только leasehold.
• Обременения — аресты, залоги, споры. Особенно важно для вторички.
• Разрешения и лицензии — у застройщика должны быть все разрешения на строительство и регистрацию кондоминиума.

Проверка юристом занимает 2–5 рабочих дней и дает вам уверенность, что сделка безопасна.

3. Подписание доверенности

Так как вы не будете лично присутствовать в Тайланде, нужно оформить доверенность на местного юриста или представителя агентства. Это делается у нотариуса в вашей стране и затем переводится и апостилируется.

Доверенность дает вам право на подписание договора купли-продажи от вашего имени, возможность подачи документов в Land Department, а также право на получение Chanote на ваше имя.

Бумаги можно отправить DHL, Pony Express или другими международными службами доставки — все безопасно и отслеживается.

4. Оплата и получение FETF

После юридической проверки и подписания договора вы производите оплату. Это критически важный этап, особенно если вы иностранец.

Что нужно знать:

• Оплата должна идти из-за границы в иностранной валюте.
• Назначение платежа: "For the purchase of condo unit No. XX in Project XXX for Mr./Ms. XXX".
• Деньги отправляются на счет застройщика или юриста в Таиланде.
• Банк получателя выдает вам FETF (Foreign Exchange Transaction Form) — это документ, который подтверждает законность и источник перевода.

FETF — это обязательный документ для регистрации объекта в вашей собственности (freehold). Без него — максимум leasehold.

5. Регистрация собственности в Land Department

С FETF, подписанными договорами и доверенностью юрист представляет вас в земельном департаменте Тайланда, а именно: подает все документы, уплачивает государственные сборы, получает Chanote на ваше имя (или договор аренды, если leasehold). Готовый Chanote присылается вам в скане, а оригинал можно либо получить через курьера, либо оставить на хранение у юриста.

Дистанционное оформление — это не «серый путь», а официальная процедура, которая работает как часы. Главное — использовать проверенное агентство, оформлять все письменно и не переводить деньги «в обход» ради экономии пары процентов. Цена ошибки — потерянные права на собственность.

Частые ошибки и их последствия

• Перевод без FETF — и регистрация тормозится.
• Покупка объекта, у которого Chanote оформлен не на продавца.
• Куплю‑продажи через аренду, без гарантий.
• Забытый тайский акционер в документах — и земля оформлена вовсе не на вас.

Большинство этих ошибок легко избежать при сопровождении агентства, и многие клиенты именно так экономят — нервы и средства.

Оформление недвижимости в Таиланде — вполне выполнимая задача. Главное — понимать механизм и не идти напролом. Нужен проводник? Мы из DDA Real Estate знаем, как пройти весь путь — от первого звонка до получения Chanote.

Хотите оформить жилье без сюрпризов и бюрократии? Команда DDA Real Estate — от проверки объекта до передачи собственности и управления — все под ключ. Оставьте заявку, и мы подберем для вас вариант с прозрачной историей и чистыми документами.