В III квартале 2026 года в выбранной группе квартир с одной спальней медианная цена строящихся объектов составила 18 046 AED/м², готовых — 14 088 AED/м². Разница достигла 28,1%. Но называть ее наценкой первичного рынка было бы неправильно: покупка у застройщика и перепродажа — это одно разделение, а строящееся и готовое жилье — другое.
Для покупателя этот нюанс имеет практический смысл. У собственника можно приобрести квартиру до окончания строительства, а у застройщика — уже завершенный объект. Поэтому вопрос «где дешевле» нужно решать на двух уровнях: сравнивать характеристики квартиры и отдельно учитывать продавца, условия оплаты и момент, когда жильем можно пользоваться.
Ниже — расчет по зарегистрированным продажам DLD за январь — сентябрь 2026 года и сравнение внутри трех районов. Это доступный период анализа, а не итог полного года. Источники проверены в октябре 2026 года. Цены объявлений в расчет не включены; все суммы указаны в дирхамах ОАЭ.
Для целей сравнения первичной считаем покупку у застройщика, вторичной — перепродажу от действующего владельца. Готовность квартиры описывает другой признак. Эти две характеристики могут сочетаться по-разному, поэтому подмена одной другой искажает ответ о цене.
| У кого покупают | Квартира | Какой это вариант |
|---|---|---|
| У застройщика | Строящаяся | Первичная покупка до завершения дома |
| У застройщика | Готовая | Первичная покупка завершенного объекта |
| У владельца | Строящаяся | Перепродажа до завершения дома |
| У владельца | Готовая | Перепродажа завершенного объекта |
В разъяснениях DLD предусмотрена возможность перепродажи объекта до перевода в основной реестр при получении согласия застройщика. Там же объясняется, что предварительная регистрация охватывает не только сделки со строящимися объектами. Следовательно, даже название регистрационной процедуры само по себе не дает надежного разделения на первую покупку и перепродажу.
В использованной открытой выгрузке есть группы Ready и Off-Plan, но нет проверенного признака, который позволил бы однозначно разделить все операции по роли продавца. Поэтому численные результаты ниже относятся к готовым и строящимся квартирам по группировке DLD. Точная разница цен между покупками у застройщиков и перепродажами в этой статье не установлена.
Для расчета использованы открытые данные DLD о сделках. Выбраны жилые квартиры с одной спальней площадью 45–120 м², с положительной суммой продажи и близкими площадями объекта и регистрации, чтобы не смешивать их с продажами небольших долей. Повторяющиеся номера операций исключены. За три квартала в выборку вошли 36 804 продажи.
Цена за метр для каждой записи рассчитана как сумма продажи, деленная на площадь квартиры. Затем внутри каждой группы определена медиана: половина наблюдений находится ниже нее, половина — выше. Это расчет по фактическим регистрациям, а не средняя запрашиваемая цена из объявлений и не опубликованный DLD ценовой индекс.
Одинаковое число спален и диапазон площади делают сравнение полезнее, однако не превращают все квартиры в одинаковые. Между группами различаются районы, возраст домов, этажи и отделка. Поэтому далее мы сначала показываем общую картину, затем проверяем разницу внутри отдельных районов. Даже районное сравнение не измеряет наценку за одну характеристику при полном совпадении остальных.
| Период 2026 года | Готовые: сделки / AED/м² | Строящиеся: сделки / AED/м² |
|---|---|---|
| I квартал | 3 679 / 14 694 | 10 595 / 18 825 |
| II квартал | 2 324 / 14 745 | 9 326 / 18 442 |
| III квартал | 3 009 / 14 088 | 7 871 / 18 046 |
В выбранной группе строящиеся квартиры дороже готовых по медиане цены за метр во всех трех кварталах. В III квартале разница составила 3 958 AED/м², или 28,1% относительно готового жилья. Такой результат опровергает простое правило «до завершения стройки всегда дешевле», но не доказывает, что любой конкретный объект у застройщика переоценен.
По общей сумме покупки разрыв меньше. В III квартале медиана зарегистрированной стоимости строящейся квартиры составила 1 235 000 AED, готовой — 1 035 000 AED. Разница — 200 000 AED, или 19,3%. Это отдельный расчет по ценам целых покупок: он не получен умножением медианной площади на медианную цену метра.
Причина различий между двумя показателями связана в том числе с размером жилья. Медианная площадь строящихся квартир в этой группе — 69,87 м², готовых — 73,98 м². Покупатель может платить заметно больше за каждый метр, но приобретать меньшую квартиру. Поэтому сравнивать предложения только по общей стоимости или только по AED/м² недостаточно.
Дополнительную разницу способны создавать характеристики самих домов: планировки, отделка, инфраструктура комплекса и расположение. Однако использованный расчет не выделяет вклад каждого фактора. Нельзя приписать все 28,1% рассрочке, новизне здания или популярности конкретного застройщика без дополнительного анализа сопоставимых объектов.
В III квартале медиана цены готовых квартир уменьшилась на 4,5% относительно II квартала, строящихся — на 2,1%. При этом активность изменилась в разных направлениях: число продаж готового жилья увеличилось на 29,5%, а строящегося сократилось на 15,6%. Рост числа покупок может сопровождаться более низкой медианной ценой; сам по себе он не означает подорожания.
Снижение медианы в обеих группах не равно одинаковому удешевлению всех квартир. В одном квартале могли чаще продаваться дорогие проекты, в другом — более доступные. Для оценки конкретного дома нужно проверить его собственные сопоставимые регистрации. Общая медиана показывает структуру состоявшихся покупок, а не изменение оценки каждого объекта.
Если сравнить III квартал с I кварталом, медианы обеих групп окажутся примерно на 4,1% ниже. Это изменение между двумя кварталами одного года, а не динамика год к году. Годовое изменение здесь не рассчитано: для него нужна проверенная выборка с теми же критериями за соответствующий период 2025 года.
Эти показатели также не измеряют весь потенциальный спрос. Регистрации отражают завершенные операции, но не всех покупателей, которые рассматривают варианты или откладывают сделку. По числу продаж нельзя определить, сколько людей предпочли бы первичный рынок при другой цене или условиях оплаты.
Общая медиана по Дубаю зависит от географии продаж. Если в одной группе больше квартир в дорогих локациях, она будет выглядеть дороже даже без сравнения похожих домов. Поэтому рассмотрим III квартал отдельно в Джумейра Вилладж Серкл, Бизнес-Бэй и Арджане. В каждом из этих примеров есть не менее 100 продаж в каждой группе.
| Район | Готовые: сделки / AED/м² | Строящиеся: сделки / AED/м² |
|---|---|---|
| Джумейра Вилладж Серкл | 669 / 12 649 | 548 / 16 032 |
| Бизнес-Бэй | 218 / 18 772 | 178 / 25 307 |
| Арджан | 107 / 14 615 | 139 / 18 092 |
Разрыв сохраняется, но его величина отличается: 26,7% в Джумейра Вилладж Серкл, 34,8% в Бизнес-Бэй и 23,8% в Арджане. Следовательно, в этих примерах разницу нельзя объяснить только тем, что сделки прошли в разных районах города. Вместе с тем внутри каждого района остаются разные здания, микролокации и условия покупки.
В таблице сохранены территории соответствующих значений поля района DLD; соседние зоны не добавлялись по маркетинговым названиям. Это три примера, а не рейтинг всех районов Дубая. Если строящиеся квартиры в выбранном районе дороже, следующий шаг — сравнить конкретные проекты по бюджету, площади и моменту начала использования.
Две квартиры с одинаковой стоимостью могут требовать разной суммы в ближайшие месяцы. При покупке у застройщика часть цены может распределяться по этапам, тогда как условия перепродажи определяются конкретной сделкой и обязательствами по объекту. Более низкий первый взнос облегчает вход, но не уменьшает автоматически полную цену квартиры.
Поэтому сравнение стоит начинать с двух сумм: сколько покупатель заплатит всего и сколько средств ему потребуется к каждой дате. Нужно отдельно проверить остаток платежей, условия передачи квартиры и возможные расходы финансирования. В перепродаже строящегося объекта важно учитывать не только сумму действующему владельцу, но и обязательства, которые сохраняются перед застройщиком.
В реестре сделок не раскрыт полный график движения денег по каждой покупке. Поэтому разницу медиан в этой статье нельзя считать ценой рассрочки. Для такого вывода пришлось бы сопоставлять денежные потоки конкретных предложений при одинаковых параметрах жилья и едином подходе к стоимости денег во времени.
Еще один фактор — срок использования. Готовая свободная квартира может раньше решить жилищную задачу или стать доступной для аренды. Но это зависит от ее состояния и фактической возможности заселения. У строящегося объекта нужно учитывать период ожидания; наличие красивого графика платежей не заменяет проверку реалистичности сроков.
Зарегистрированная цена показывает стоимость объекта в записи о продаже. Полный бюджет покупателя может включать регистрационные платежи, услуги участников сделки, финансирование, ремонт и меблировку. Поэтому квартира с меньшей ценой метра не обязательно окажется дешевле к моменту заселения.
В официальной карточке регистрации продажи DLD указаны сборы для продавца и покупателя, а также дополнительные платежи. Для конкретного предложения нужно уточнить, какие суммы и на каких условиях несет каждая сторона. Сравнивать следует итоговые бюджеты, а рекламные обещания об оплате расходов — проверять в условиях сделки.
У готовой квартиры полезно оценить состояние инженерии, отделки и мебели, а также возможные затраты перед заселением. У нового объекта — состав передаваемой отделки и оснащения, процедуру приемки и расходы на подготовку жилья. Проверить техническую сторону поможет приемка квартиры в Дубае. Эти расходы оцениваются по конкретному объекту и не добавляются к статистической медиане произвольным общим процентом.
Для инвестиционной покупки дополнительно важны сервисные сборы, будущий простой и управление. Более низкая цена входа может улучшить экономику, но сама по себе не доказывает более высокую чистую доходность. В этой статье арендный поток не рассчитывается: задача анализа — сравнить зарегистрированные цены покупки.
Практический выбор начинается с нескольких реальных квартир в одном бюджете. Для каждой нужно собрать одинаковый набор сведений, иначе сравнение будет зависеть от того, какие преимущества подчеркнул продавец и какие расходы остались за пределами презентации.
Общие вопросы выбора объекта разобраны в блоге DDA Real Estate об ОАЭ, в том числе в материале о покупке недвижимости в Дубае. Статистика помогает задать ориентир, но решение стоит принимать после сравнения конкретных предложений и условий договора.
Правда ли, что первичная недвижимость в 2026 году дороже на 28,1%?
Такой вывод из расчета не следует. На 28,1% отличается медиана цены метра строящихся квартир от готовых в выбранной группе III квартала. Покупки у застройщика и перепродажи здесь однозначно не разделены.
Можно ли считать разницу медиан переплатой?
Нет. Группы включают разные дома и квартиры. Переплату можно обсуждать после сравнения близких объектов с учетом состояния, местоположения, платежей и срока использования.
Есть ли в статье годовая динамика цен?
Нет. Рассчитано изменение между кварталами 2026 года. Без сопоставимой выборки за 2025 год заменять им показатель год к году нельзя.
Где покупателю искать более доступный вариант?
В рассмотренной группе ниже медианы готовых квартир. Однако подходящее предложение может находиться в любом сегменте. Сравнивать нужно полную стоимость конкретных вариантов, а не только название рынка.
Данные за три квартала дают полезный ориентир: в выбранной группе готовые квартиры покупали дешевле за метр, а различие со строящимися сохранялось и внутри трех рассмотренных районов. Чтобы выбрать между покупкой у застройщика и перепродажей, к этому ориентиру нужно добавить условия конкретной сделки. DDA Real Estate поможет подобрать и сопоставить варианты недвижимости в Дубае под ваши цели.
