Компания с иностранным капиталом дает иностранцу самое сильное право на недвижимость в Индонезии. Такую компанию называют PT PMA. Она получает право на застройку, ведет бизнес на объекте и законно получает доход от аренды. Частное лицо таких возможностей не имеет.
В 2026 году правила для таких компаний изменились дважды. Снизился порог капитала, а на Бали закрыли регистрацию новых компаний по ряду видов деятельности. В статье разобрано, кому компания подходит, что изменилось, как распределяется ответственность и что решить до покупки.
Иностранец не может владеть землей в Индонезии напрямую. Частному лицу доступны долгосрочная аренда и право пользования. Компания получает право на застройку и регистрирует его в земельном реестре на свое имя. Право компании записано в государственном реестре, и его защищает закон. Кроме того, компания может официально сдавать объект и платить налоги с дохода.
Все варианты собраны в обзоре форм собственности на недвижимость на Бали для иностранца. Здесь речь идет только о компании.
Выбор структуры начинается с цели покупки. Компания оправдана там, где объект приносит доход или служит базой для бизнеса. Таблица показывает типичные ситуации.
| Цель покупки | Подходящая структура | Что учесть |
|---|---|---|
| Жить самому | Аренда земли или право пользования | Компания добавит отчетность без выгоды |
| Долгосрочная сдача | Аренда или действующая компания | Проверить разрешенный вид деятельности |
| Посуточная сдача на Бали | Действующая компания с нужной лицензией | Новые компании по этим видам закрыты с мая 2026 года |
| Несколько объектов или стройка | Компания | Нужен инвестиционный план и капитал |
| Покупка на Ломбоке | Новая компания или аренда | Региональный запрет Бали здесь не действует |
| Виза инвестора | Компания с долей участника | Виза зависит от доли и вложений |
Компания владеет правом на застройку, которое в Индонезии называют Хак Гуна Бангунан. На государственной земле оно выдается на 30 лет. Затем его продлевают на 20 лет и возобновляют еще на 30 лет. В сумме право на застройку может действовать до 80 лет. Заявку на продление подают до окончания срока.
Если компания покупает землю у индонезийца с правом полной собственности, право переоформляется. В реестре оно записывается как право на застройку на имя компании.
С третьей недели мая 2026 года власти провинции Бали закрыли регистрацию новых компаний с иностранным капиталом по 18 видам деятельности. Губернатор объявил об этом 22 июля. Ограничение затронуло виды деятельности, важные для покупателя недвижимости:
Мера действует до принятия новых решений. Действующие компании сохраняют свои лицензии и продолжают работать.
Ограничение касается регистрации новых компаний по закрытым видам деятельности. Действующая компания с нужными лицензиями может купить объект и сдавать его. Открытыми остаются рестораны, бары, медицинские спа и брокерские услуги. Объект для жизни по-прежнему оформляется через аренду земли или право пользования. Покупка долей в действующей компании требует отдельной проверки ее лицензий и истории.
Решение принимали власти провинции Бали. Ломбок относится к другой провинции, и там компании регистрируются по общим правилам. Для инвестора, который хочет работать через компанию, Ломбок стал заметной альтернативой. Подробно об этом рынке рассказывает обзор инвестиций в Ломбок.
С 2 октября 2025 года минимальный оплаченный капитал компании составляет 2,5 млрд рупий. Инвестиционный план по-прежнему должен превышать 10 млрд рупий на каждый вид деятельности в каждой точке. Земля и здания в этот план не засчитываются. Покупка виллы не закрывает обязательство по инвестициям. Оплаченный капитал нельзя выводить со счета компании 12 месяцев. Его можно тратить на активы, строительство и работу компании.
При регистрации компания указывает коды видов деятельности. Объект можно использовать только под эти виды. Работа вне зарегистрированных кодов делает разрешения недействительными. Код деятельности выбирают под конкретный объект до регистрации компании. Изменить его позже сложнее, а на Бали часть кодов для новых компаний закрыта.
В сделке с компанией участвуют несколько сторон. У каждой своя зона ответственности:
Распределить обязанности письменно нужно до первой сделки. Тогда ни один отчет и ни один срок не останутся без исполнителя.
Сделка проходит у нотариуса, который уполномочен работать с землей. Он проверяет сертификат земли в реестре, получает оплату налогов и подписывает акт передачи. После этого земельное агентство регистрирует право на имя компании. Результат сделки — сертификат права на имя компании. До его выдачи покупатель держит на руках только акт и квитанции об уплате налогов.
Перед подписанием нотариус и юрист проверяют зонирование участка и разрешения на здание. Для готовой виллы важны разрешение на строительство и подтверждение пригодности здания к эксплуатации. Без них объект сложнее сдавать и продавать.
Покупатель платит налог на приобретение права на землю и здание. Его ставка составляет до 5% от цены сделки или кадастровой стоимости, если она выше. Продавец платит окончательный налог 2,5%. Прибыль компании облагается налогом по ставке 22%. При выплате дивидендов иностранному участнику удерживается налог у источника. Доход компании от сдачи объекта легален и облагается налогом в обычном порядке.
Компания с иностранным капиталом сдает квартальный отчет об инвестициях через систему онлайн-регистрации. Кроме того, она подает налоговые декларации и ведет бухгалтерию. Отчетность нужна даже в квартал, когда компания ничего не заработала. Пропуски отчетов ведут к санкциям и мешают продлевать визу и лицензии.
Отчет об инвестициях показывает, как компания выполняет инвестиционный план. Налоговые декларации подаются ежемесячно и по итогам года. Большинство владельцев передают эту работу местной бухгалтерской фирме по договору.
Проблемы у компании обычно идут цепочкой. Типичная последовательность выглядит так:
Каждый шаг этой цепочки закрывается правильной настройкой на старте. Ошибку в коде или отчетности дешевле предотвратить, чем исправлять при продаже.
Иногда иностранцу предлагают записать землю на индонезийца и подписать с ним скрытые соглашения. Закон признает такие договоренности недействительными. При номинальной схеме юридически землей владеет другой человек. Компания с иностранным капиталом дает тот же доход и контроль законным путем.
Участник компании может получить визу инвестора. Она дает право жить в Индонезии и управлять своим бизнесом. Условия по доле и вложениям описаны в материале про инвесторскую визу на Бали и Ломбоке. Компания решает сразу две задачи, владение объектом и право на проживание.
Для одной виллы под собственное проживание компания часто избыточна. Аренда земли не требует капитала и отчетности. Срок аренды обычно составляет 25–30 лет с правом продления. Защиту покупателю дают ключевые пункты договора аренды земли в Индонезии. Аренда выигрывает, когда объект служит домом для семьи. Если позже появится бизнес, объект можно будет переоформить или купить следующий уже через компанию.
Компания может продать объект целиком. Тогда она платит налог продавца, а покупатель регистрирует право на себя. Другой путь состоит в продаже долей в компании вместе с объектом. Чистая отчетность и действующие лицензии повышают стоимость компании при продаже. Покупатель долей проверит историю компании так же внимательно, как сам объект.
Ряд вопросов решается до регистрации компании и покупки объекта. На этом этапе их стоит проверить:
Ответы на эти вопросы ничего не стоят до сделки. После регистрации компании и оплаты объекта каждое исправление обходится дороже.
Может ли иностранец сейчас открыть компанию на Бали для сдачи виллы?
С мая 2026 года регистрация новых компаний с иностранным капиталом по сдаче недвижимости и мелким гостиницам на Бали закрыта. Действующие компании продолжают работать.
Какой капитал нужен для компании в 2026 году?
Минимальный оплаченный капитал составляет 2,5 млрд рупий. Инвестиционный план должен превышать 10 млрд рупий на вид деятельности в каждой точке без учета земли и зданий.
На какой срок компания получает право на землю?
Право на застройку выдается на 30 лет, продлевается на 20 и возобновляется еще на 30 лет.
Нужна ли компания, чтобы жить на Бали в своей вилле?
Обычно нет. Для собственного проживания подходят аренда земли или право пользования.
Действует ли ограничение на Ломбоке?
Нет. Решение приняли власти провинции Бали, а Ломбок относится к другой провинции.
DDA Real Estate подбирает недвижимость на Бали и Ломбоке под цель покупателя. Мы сравниваем аренду, право пользования и покупку через компанию, проверяем статус земли и вид деятельности, а также находим объекты, которые уже принадлежат действующим компаниям.
Посмотрите наши предложения в Индонезии и оставьте заявку: мы подберем объекты под вашу цель, предложим структуру владения и организуем проверку земли и компании до внесения депозита.
