Рынок недвижимости Дубая нельзя оценить по одной цифре оборота. В III квартале 2026 года число продаж готовых квартир с одной спальней в нашей сопоставимой группе выросло на 29,5% к предыдущему кварталу, а медианная цена квадратного метра снизилась на 4,5%. Сделок стало больше, но типичная зарегистрированная цена оказалась ниже. Для покупателя это гораздо полезнее общего утверждения о «растущем рынке».
За январь — сентябрь в полученной выгрузке Земельного департамента Дубая (DLD) содержатся 123 401 уникальная операция категории продаж. Их стоимость составляет около 379,35 млрд дирхамов. Внутри этого объема движение неоднородно: готовые и строящиеся квартиры, разные районы и размеры жилья показывают разные результаты.
Разберем квартальную динамику продаж и цен, а затем сравним три района на примере квартир с одной спальней. Источники проверены в октябре 2026 года. Анализ охватывает январь — сентябрь: полный 2026 год еще не завершился. Зарегистрированные покупки показывают состоявшиеся сделки, а не весь потенциальный спрос; медианы отдельных групп не являются оценкой каждой квартиры.
Расчеты выполнены по CSV из раздела Transactions в открытых данных DLD. Ниже — операции категории Sales по всем типам недвижимости, включая жилые объекты, коммерческую недвижимость и землю. Ипотеки и дарения сюда не входят. Каждая операция учитывается один раз по регистрационному номеру.
| Период 2026 года | Продаж | Стоимость, млрд AED | Число продаж к прошлому кварталу |
|---|---|---|---|
| I квартал | 47 915 | 176,55 | — |
| II квартал | 38 206 | 110,19 | −20,3% |
| III квартал | 37 280 | 92,61 | −2,4% |
| Январь — сентябрь | 123 401 | 379,35 | — |
После I квартала количество операций заметно сократилось. В III квартале снижение продолжилось, но было намного меньше: 2,4% против 20,3% кварталом ранее. Стоимость продаж при этом уменьшилась на 16,0% к апрелю — июню. Денежный объем меняется сильнее количества, потому что зависит от того, какие именно объекты продаются.
Падение оборота не означает, что каждая квартира подешевела на те же 16%. В общей сумме могут находиться крупные участки, целые здания и дорогие единичные объекты. Если таких регистраций стало меньше, денежный оборот снижается даже без одинакового движения цен в массовом жилье.
По этой же причине общую стоимость нельзя делить на число продаж и использовать полученный средний чек как бюджет покупки квартиры. Для оценки жилья нужны его тип, площадь, число спален, район и готовность. Дальше сравниваем именно такую более узкую группу.
Чтобы сравнение было полезно покупателю, берем жилые квартиры с одной спальней площадью 45–120 м² и разделяем их на готовые и строящиеся по отметке DLD. В расчет включены обычные продажи, предварительные регистрации продаж и отложенные продажи целых квартир с положительной ценой. За девять месяцев в этой группе — 36 804 записи.
Цена каждой квартиры за метр рассчитана как зарегистрированная сумма продажи, деленная на ее площадь. Затем определена медиана: у половины наблюдений цена за метр ниже нее, у половины — выше. Это показатель сделок, а не стоимость предложения на рекламной площадке. Условия отбора одинаковы во всех трех кварталах.
| Квартал 2026 года | Сегмент | Сделок в группе | Медиана, AED/м² |
|---|---|---|---|
| I | Готовые | 3 679 | 14 694 |
| I | Строящиеся | 10 595 | 18 825 |
| II | Готовые | 2 324 | 14 745 |
| II | Строящиеся | 9 326 | 18 442 |
| III | Готовые | 3 009 | 14 088 |
| III | Строящиеся | 7 871 | 18 046 |
У готовых квартир медиана в II квартале почти не изменилась, а в III снизилась на 4,5%. У строящихся она уменьшалась оба квартала: во втором на 2,0%, в третьем еще на 2,1%. Между I и III кварталами снижение составило примерно 4,1% в каждом сегменте.
Это изменение медианы проданных квартир, а не индекс стоимости неизменного объекта. Даже при одинаковом числе спален и диапазоне площадей между кварталами меняется состав домов и районов. Поэтому цифры позволяют увидеть направление движения группы, но не доказывают, что любая квартира собственника потеряла ровно столько же.
В III квартале зарегистрированы 3 009 продаж готовых квартир выбранного формата — на 29,5% больше, чем во II квартале. В строящемся сегменте количество уменьшилось на 15,6%, до 7 871. Общая активность выбранной группы снизилась с 11 650 до 10 880 сделок, или на 6,6%.
Это дает более точную картину, чем общий оборот города. Готовые квартиры привлекли больше состоявшихся покупок при более низкой медиане цены, а строящиеся сохранили более высокую цену за метр при меньшем количестве регистраций. Один сегмент нельзя использовать как прямое описание другого.
В III квартале строящиеся квартиры дали 72,3% продаж внутри выбранной группы. Это высокая доля, но она не означает, что 72,3% всех покупателей Дубая предпочитают такой формат: речь только о заданных квартирах. Кроме того, регистрацию сделки может отделять от первого решения о покупке некоторое время.
Разницу в медианах также нельзя автоматически считать переплатой за новостройку. Готовые и строящиеся квартиры находятся в разных проектах, продаются с разными условиями оплаты и могут существенно отличаться по отделке и инфраструктуре. Сравнивайте итоговые расходы, срок получения жилья и возможность пользоваться им или сдавать его.
Общий показатель сглаживает локальные изменения. Для проверки возьмем Business Bay, Jumeirah Village Circle и Dubai Land Residence Complex. В каждом районе сохраняем тот же формат: одна спальня, 45–120 м², отдельные расчеты для готовых и строящихся квартир.
| Район и сегмент | Сделок в III квартале | Медиана III квартала, AED/м² | Ко II кварталу |
|---|---|---|---|
| Business Bay, готовые | 218 | 18 772 | −2,2% |
| Business Bay, строящиеся | 178 | 25 307 | −8,0% |
| Jumeirah Village Circle, готовые | 669 | 12 649 | −7,7% |
| Jumeirah Village Circle, строящиеся | 548 | 16 032 | −2,5% |
| Dubai Land Residence Complex, готовые | 37 | 8 175 | −4,3% |
| Dubai Land Residence Complex, строящиеся | 365 | 14 689 | +2,7% |
В Business Bay сильнее снизилась медиана строящихся квартир, в Jumeirah Village Circle — готовых. В Dubai Land Residence Complex строящийся сегмент, напротив, показал рост к предыдущему кварталу. Поэтому утверждение «цены в Дубае снизились» слишком широко для выбора конкретной покупки.
У готовых квартир Dubai Land Residence Complex всего 37 наблюдений за III квартал против 669 в Jumeirah Village Circle. При небольшом числе регистраций несколько объектов сильнее влияют на середину распределения. Такой показатель стоит использовать осторожно и дополнять сделками в конкретном доме.
Разница между районами отвечает на вопрос о примерном уровне зарегистрированных цен в выбранном формате. Она не раскрывает расходы на обслуживание, качество здания и удобство расположения. Более низкая цена за метр может быть подходящей точкой входа, но сама по себе не доказывает более выгодную инвестицию.
Самое показательное сочетание наблюдается у готовых квартир Jumeirah Village Circle. Число сделок выросло с 418 во II квартале до 669 в III — на 60,0%. При этом медиана за метр снизилась с 13 702 до 12 649 AED, или на 7,7%.
В Business Bay готовые квартиры показали похожее сочетание: 140 продаж во II квартале и 218 в III, прирост 55,7%. Медианная цена снизилась с 19 184 до 18 772 AED/м². Больше регистраций здесь тоже не сопровождалось более высокой типичной ценой.
Для покупателя это повод внимательнее смотреть на реальные завершенные сделки и обсуждать цену выбранного объекта. Но из этих цифр нельзя установить единственную причину изменения. Могли продаваться более доступные здания, квартиры другого состояния или объекты с менее привлекательными характеристиками.
Данные подтверждают количество покупок и цены регистрации; причины требуют отдельной проверки. Они не позволяют без дополнительных сведений утверждать, что все продавцы стали уступчивее или что покупатели массово переходят из новостроек в готовое жилье. Для переговоров сильнее работает сопоставимая сделка в том же доме, чем общий процент по району.
В официальной сводке DLD за I квартал 2026 года указаны 60 303 операции с недвижимостью на 252 млрд AED. По отношению к I кварталу 2025 года количество выросло на 6%, стоимость — на 31%. Это годовое сравнение всей категории операций, а не только продаж квартир.
Эти цифры совместимы с последующим квартальным замедлением. Рост к прошлому году и снижение к предыдущему кварталу сравнивают разные периоды. Поэтому положительный годовой показатель за январь — март не доказывает, что рынок ускорялся и в июле — сентябре.
Годовая динамика медианы AED/м² для выбранных квартир здесь не рассчитана: сопоставимая выгрузка за III квартал 2025 года не получена. Все изменения цен в таблицах относятся к кварталам 2026 года. Сравнение III квартала с I — это движение внутри года, а не показатель год к году.
Регистрация продажи фиксирует покупку, которая состоялась. Человек, который изучает предложения, оформляет финансирование или отложил решение, в этом показателе еще не появляется. Одна регистрация также не равна одному новому покупателю: один инвестор может приобрести несколько объектов.
Заявки агентствам, просмотры объявлений и предварительные бронирования описывают другие стадии интереса. Их нельзя прибавлять к зарегистрированным продажам или использовать вместо них. Для разговора о спросе важно назвать, что именно измеряется: интерес, готовность платить или уже завершенная покупка.
В нашем расчете под динамикой спроса понимается изменение числа состоявшихся регистраций в определенной группе. Это наблюдаемая часть активности покупателей. Она помогает увидеть, какие сегменты сохраняют оборот, но не дает точного числа людей, которые хотят купить жилье в будущем.
Снижение числа продаж также не обязательно означает одинаковое снижение интереса ко всем объектам. На регистрацию могут влиять объем доступного предложения, запуски новых проектов и сроки оформления. Чтобы оценить конкретный жилой комплекс, нужно смотреть на его продажи и предложение, а не только на итог по городу.
Начните с подходящего сегмента. Для готовой квартиры с одной спальней ищите продажи готовых квартир такого же размера в ее районе и доме. Медиана строящихся объектов по всему Дубаю не дает надежной оценки вторичного жилья, которое вы собираетесь купить сейчас.
Общий порядок действий собран в инструкции по покупке квартиры в Дубае. Рыночные цифры помогают выбрать ориентир цены, а проверка документов и условий сделки защищает от расходов, которые статистика за метр не показывает.
Сколько продаж зарегистрировано за девять месяцев 2026 года?
В полученной выгрузке DLD — 123 401 уникальная операция категории Sales на 379,35 млрд AED. Показатель включает разные типы недвижимости и регистрационные процедуры, а не только жилые квартиры.
Какая медианная цена квартиры в Дубае в 2026 году?
Для выбранной группы квартир с одной спальней площадью 45–120 м² в III квартале медиана составляет 14 088 AED/м² у готовых объектов и 18 046 AED/м² у строящихся. Эти значения не описывают все жилье города.
Можно ли считать снижение медианы снижением цены моей квартиры?
Нет, для оценки нужны сделки с похожими объектами в вашем доме. Медиана меняется вместе с ценами и составом проданных квартир.
Почему цены объявлений могут отличаться от статистики DLD?
В объявлении указано предложение продавца, в регистрации — сумма состоявшейся продажи. Разница может возникать из-за торга, характеристик жилья и времени между размещением объявления и сделкой.
Есть ли уже результаты всего 2026 года?
Нет. В статье разобраны три завершенных квартала. Переносить эти результаты на октябрь — декабрь или объявлять их итогом года преждевременно.
За январь — сентябрь 2026 года рынок сохранял значительный объем зарегистрированных продаж, но внутри года активность замедлилась. В выбранной группе готовые квартиры в III квартале продавались чаще, чем во II, при более низкой медиане цены. Строящиеся квартиры дали меньше регистраций, а их медиана тоже снизилась.
Районы при этом движутся неодинаково. В строящемся сегменте Business Bay медиана уменьшилась, а в Dubai Land Residence Complex выросла. Практический вывод — выбирать по сопоставимым сделкам и экономике конкретного объекта. Общий заголовок о росте или снижении рынка слишком груб для решения о покупке.
Если вы покупаете из другой страны, отдельно изучите особенности недвижимости в Дубае для нерезидентов. Рыночная цена — только одна часть решения: важны доступная форма владения, условия расчетов и проверка объекта.
Посмотрите наши предложения в ОАЭ и оставьте заявку в DDA Real Estate. Укажите бюджет, район и цель покупки, чтобы обсудить подходящие варианты и сравнить их с зарегистрированными сделками.
