При одинаковом бюджете $200 000 разница чистой аренды в нашей модели составила всего $208 за год. Зато снижение долларовой цены продажи на 15% переводит итог пяти лет из прибыли в небольшой убыток. Поэтому выбор между Турцией и Дубаем начинается с трех расчетов: полной стоимости покупки, денежного потока после расходов и суммы, которая вернется после продажи.
DDA Real Estate сравнила налоговые правила и построила пример двух готовых квартир для долгосрочной аренды. Все цены, арендные ставки, комиссии и расходы модели заданы условно. Они помогают проверить логику выбора и не представлены как средние показатели Турции или Дубая.
Источники проверены в октябре 2026 года. Налоговые параметры приведены для доходов 2026 года. Турция рассматривается как юрисдикция, Дубай - как конкретный рынок ОАЭ. Для реальной покупки выбирают город и район, затем сравнивают конкретные объекты. Модель рассчитана для физического лица без ипотеки; налоги по месту налогового резидентства владельца добавляются отдельно.
Одинаковым должен быть весь собственный капитал, включая расходы покупки. Если обе квартиры стоят по $200 000, а оформление оплачивается сверху, инвестор вкладывает разные суммы. Это искажает сравнение доходности.
Сначала зафиксируем официальные правила, затем подставим их в модель. Коммерческие расходы и распределение платежей между сторонами проверяются по конкретному договору.
| Что сравниваем | Турция | Дубай |
|---|---|---|
| Регистрация продажи | Пошлина за переход права: по 2% с покупателя и продавца, всего 4% | Общий сбор DLD: 4%; по умолчанию по 2% с каждой стороны, если не согласовано иное |
| Дополнительные расходы сделки | Сборы регистрации, переводы, проверка документов, банковские и коммерческие расходы | Регистрационный партнер, документы, согласование застройщика при необходимости, банковские и коммерческие расходы |
| Владение и аренда | Налог на арендный доход; налог на имущество, страхование, платежи комплексу и содержание | Для соответствующей условиям личной инвестиции доход исключается из корпоративного налога; содержание и сервисные сборы оплачиваются отдельно |
| Валюта | Лира с плавающим курсом | Дирхам привязан к доллару США |
Источники: Закон Турции № 492, тариф 4, пункт 20/a, официальное руководство по покупке, тарифы DLD, правило распределения сбора DLD, руководство FTA, TCMB и ЦБ ОАЭ.
В примере из $200 000 на саму квартиру остается $190 865 в Турции и $187 264 в Дубае. В турецкой сделке покупатель несет свою долю пошлины 2%; в дубайской по условиям модели - весь сбор DLD 4%. В обоих вариантах прочие переменные расходы приняты равными 2% цены, фиксированные - $1 500.
| Бюджет покупки, USD | Турция | Дубай |
|---|---|---|
| Полный собственный бюджет | 200 000 | 200 000 |
| Цена квартиры | 190 865 | 187 264 |
| Регистрационная пошлина за счет покупателя | 3 817 | 7 491 |
| Прочие переменные расходы: условно 2% | 3 817 | 3 745 |
| Фиксированные расходы: допущение | 1 500 | 1 500 |
| Все расходы сверх цены | 9 135 | 12 736 |
Цена рассчитана по формуле: (бюджет - фиксированные расходы) / (1 + процентные расходы). Разница доступной цены квартиры - $3 601. Она возникает из распределения расходов, а не доказывает, что жилье в одной стране дешевле. Если в турецкой сделке покупатель дополнительно возмещает продавцу его 2% пошлины, на сам объект при том же бюджете останется $187 264: первоначальная разница с Дубаем исчезнет.
Для ориентира: DLD указывает вознаграждение регистрационного партнера 4 000 AED плюс НДС при цене продажи от 500 000 AED. В модели фиксированная сумма покрывает пакет расходов условно; перед сделкой ее заменяют точной сметой. Допущение 2% прочих расходов не является официальной комиссией брокера и включает предполагаемые налоги на услуги. Выбрана частная перепродажа готового жилья вне предпринимательской деятельности; для покупки у застройщика отдельно проверяют НДС и право на льготы.
При потенциальной аренде $12 000 в год собственник получает около $7 742 в Турции и $7 950 в Дубае. В обоих примерах один месяц простоя, управление стоит 5% поступившей аренды. Различаются заданные расходы на содержание и местный налог на арендный доход.
В Турции для жилой аренды GİB указывает освобождение 58 000 TRY за 2026 год при соблюдении условий. Можно выбрать метод фактических расходов либо нормативный вычет 15% после освобождения. В нашем примере используется второй метод; дополнительно вычитать из налоговой базы реальные расходы при нем нельзя.
Метод фактических расходов может дать более низкий налог. В руководстве GİB предусмотрен, при соблюдении условий, вычет 5% стоимости одного сдаваемого жилого объекта в течение пяти лет, начиная с года приобретения. В нашей модели это эквивалент $9 543 за год. Если дополнительно все $1 750 управления и текущих расходов допустимы к вычету и подтверждены документами, с учетом правил пропорционального распределения расходов налог на аренду в рассматриваемом году может стать нулевым. Чистый поток тогда составит $9 250 вместо $7 742. Основная таблица использует нормативный метод 15% для воспроизводимого сравнения, а не как рекомендацию самого выгодного способа. Нельзя совместить два метода или считать вычет 5% дополнительной денежной выплатой собственнику. После выбора нормативного метода перейти к фактическим расходам можно не раньше чем через два года.
Налог 27% не означает удержание 27% всей аренды. Турецкая шкала прогрессивная: каждая ставка применяется к своей части налогооблагаемого дохода. Для доходов, не относящихся к зарплате, в 2026 году действуют следующие интервалы.
| Часть годовой налоговой базы, TRY | Ставка на эту часть |
|---|---|
| До 190 000 | 15% |
| Свыше 190 000 до 400 000 | 20% |
| Свыше 400 000 до 1 000 000 | 27% |
| Свыше 1 000 000 до 5 300 000 | 35% |
| Свыше 5 300 000 | 40% |
Источник: официальная шкала GİB для доходов 2026 года. Другие доходы владельца могут изменить расчет и право на освобождение.
Условный курс модели - 50 TRY за $1, это не текущая котировка. Полученная аренда $11 000 равна 550 000 TRY. База после освобождения и нормативных расходов: (550 000 - 58 000) × 85% = 418 200 TRY. Налог: 28 500 + 42 000 + 4 914 = 75 414 TRY, или $1 508. Других доходов у владельца в примере нет, условия освобождения соблюдены.
| Годовой поток, USD | Турция | Дубай |
|---|---|---|
| Аренда при сдаче все 12 месяцев | 12 000 | 12 000 |
| Потеря одного месяца | -1 000 | -1 000 |
| Фактически поступило | 11 000 | 11 000 |
| Управление: 5% поступлений | -550 | -550 |
| Содержание, страхование, ремонт и прочие текущие расходы: допущение | -1 200 | -2 500 |
| Местный налог на арендный доход | -1 508 | 0 |
| Чистый годовой поток | 7 742 | 7 950 |
| Валовая доходность на цену квартиры | 6,29% | 6,41% |
| Чистая доходность на весь бюджет $200 000 | 3,87% | 3,98% |
Таблица - авторская модель. В текущих расходах предусмотрены платежи собственника: в Турции в том числе местный налог на имущество и страхование, в Дубае - сервисные сборы. Реальные сметы домов не исследованы. Округление таблицы до целых долларов; расчеты выполнены без промежуточного округления.
Отсутствие налога не отменяет расходы дома. Разница заданного содержания составляет $1 300 в год, а турецкий налог в модели - $1 508. Поэтому итоговая разница чистого потока - только $208. Изменение содержания на $1 000 меняет чистую доходность на 0,5 процентного пункта при капитале $200 000.
По руководству FTA, личная инвестиция физического лица может быть исключена из корпоративного налога, если деятельность не ведется и не должна вестись по лицензии. Нельзя автоматически переносить этот режим на гостиничный бизнес или собственную лицензируемую посуточную деятельность. Для обычного жилья Минфин ОАЭ описывает освобождение от НДС, но налог на услуги управления и другие расходы проверяют отдельно.
В Турции базовая ставка налога на жилое имущество - 0,1% налоговой стоимости, в границах крупных муниципалитетов она удваивается до 0,2%. Это не процент от рекламной цены квартиры. Для Дубая платежи дома проверяют через индекс сервисных сборов DLD. Подробнее о переходе от валовой к чистой доходности - в нашем расчете экономики аренды.
Рост квартиры на 60% в лирах при росте курса доллара к лире на те же 60% дает нулевое изменение долларовой цены. Для инвестора важны и цена объекта, и курс пересчета. Формула: изменение цены в USD = (1 + рост цены в TRY) / (1 + рост курса TRY за USD) - 1.
Пример: квартира стоила 10 млн TRY при курсе 50 TRY за $1, то есть $200 000. Затем цена выросла до 16 млн TRY, а курс - до 80 TRY за $1. После пересчета это снова $200 000 до расходов. Если цена вырастет только до 13 млн TRY, получится $162 500, на 18,75% меньше исходной долларовой стоимости.
| Рост цены квартиры в TRY | Курс TRY/USD вырос на 30% | Курс вырос на 60% | Курс вырос на 100% |
|---|---|---|---|
| +30% | +0,0% | -18,8% | -35,0% |
| +60% | +23,1% | +0,0% | -20,0% |
| +100% | +53,8% | +25,0% | +0,0% |
Авторский расчет чувствительности. В ячейках - изменение долларовой цены. Рост курса TRY/USD означает больше лир за $1. Сценарии относятся к одному и тому же периоду, не являются прогнозом; аренда, налоги и расходы продажи здесь не учтены.
У Дубая проще связь AED с USD, но остается риск цены самой квартиры. ЦБ ОАЭ поддерживает привязку дирхама к доллару; для пересчета используется паритет 3,6725 AED за $1, публикуемый ЦБ ОАЭ. Он не гарантирует цену продажи и не устраняет изменение результата в евро или рублях. Турецкий TCMB описывает режим плавающего курса. Объявление в долларах само по себе не обеспечивает ни долларовую аренду, ни будущую продажу за ту же сумму.
Для аренды действует та же арифметика. Если месячный платеж вырос с 30 000 до 36 000 TRY, на 20%, а курс изменился с 50 до 65 TRY за $1, на 30%, долларовый эквивалент уменьшился с $600 до $554, примерно на 7,7%. В реальном расчете каждый платеж переводят по фактическому курсу, а не всю многолетнюю аренду по курсу в день продажи.
Для обычной частной продажи важна граница пяти полных лет. По руководству GİB, прибыль от продажи приобретенной за плату недвижимости в течение пяти лет может облагаться подоходным налогом. После истечения срока такая разовая личная продажа обычно выходит из этого режима. Регулярная торговля недвижимостью рассматривается отдельно; правило пяти лет не освобождает предпринимательский доход.
Срок проверяют по датам приобретения и продажи, с учетом правил определения момента приобретения. Ориентир «продать в пятом календарном году» недостаточен. При покупке на стадии строительства дата первого взноса не должна автоматически приниматься за начало налогового срока.
До истечения пяти лет налоговую базу уменьшает разрешенная индексация стоимости. GİB использует индекс цен производителей Yİ-ÜFE; индексация применяется при росте индекса минимум на 10%. Это отдельный показатель, его нельзя заменять курсом доллара или потребительской инфляцией. Для доходов 2026 года необлагаемый размер соответствующего прироста составляет 150 000 TRY.
Отдельный пример продажи в 2026 году до истечения пяти лет: покупка за 5 млн TRY, продажа за 8 млн TRY, коэффициент индексации 1,40, подтвержденные расходы продавца 300 000 TRY. Других облагаемых доходов в этом примере нет.
| Расчет налога при продаже | TRY |
|---|---|
| Цена продажи | 8 000 000 |
| Индексированная стоимость: 5 000 000 × 1,40 | -7 000 000 |
| Допустимые подтвержденные расходы | -300 000 |
| Освобождение для доходов 2026 года | -150 000 |
| Налоговая база | 550 000 |
| Подоходный налог по шкале 2026 года | 111 000 |
Авторский пример применения правил GİB и шкалы 2026 года. Коэффициент 1,40 и суммы условны. 111 000 TRY - только подоходный налог; расходы оформления декларации отдельно. Пример не связан с двумя квартирами из основной модели.
Без учета индексации расчет дал бы 775 000 TRY налога вместо 111 000 TRY. Разница - 664 000 TRY. Это не способ выбрать произвольную льготу: коэффициент определяется по официальному индексу за нужные месяцы, а расходы должны соответствовать правилам и подтверждаться документами.
У Турции есть еще один отдельный срок: программа гражданства через недвижимость предусматривает соответствующие покупки от $400 000 и ограничение продажи на три года. Эти три года не заменяют пятилетнее налоговое правило. Наш бюджет $200 000 в такую программу не входит. У частной инвестиции в Дубае исключение дохода из корпоративного налога не привязано к аналогичному пятилетнему сроку.
При неизменной долларовой цене квартиры итоговая прибыль модели - $21 439 в Турции и $22 769 в Дубае. Это весь результат пяти лет после учтенных расходов покупки, аренды и продажи, а не годовая доходность. Основную часть возвращаемой суммы составляет первоначальный капитал.
Для этого сравнения пять раз повторена годовая экономика 2026 года: неизменны курс, арендные поступления, расходы, налоговая шкала и освобождение. Продажа - после истечения пяти полных лет; турецкая сделка остается разовой личной продажей. Это расчет при фиксированных условиях, а не прогноз налогов и рынка на будущие годы. Аренда не реинвестируется; налоги страны резидентства владельца не включены.
При выходе в Турции учтены 2% пошлины продавца, условные 2% прочих переменных расходов и $500 фиксированных. В Дубае - 2% условных коммерческих расходов и $500 фиксированных; весь сбор DLD следующей сделки по допущению несет новый покупатель. Договорное распределение платежей заметно меняет результат.
| Пять лет, USD | Турция | Дубай |
|---|---|---|
| Первоначально вложено | 200 000 | 200 000 |
| Цена квартиры при выходе | 190 865 | 187 264 |
| Расходы продажи | -8 135 | -4 245 |
| Чисто от продажи | 182 731 | 183 019 |
| Чистая аренда за пять лет | 38 709 | 39 750 |
| Всего получено за период | 221 439 | 222 769 |
| Прибыль сверх первоначального капитала | 21 439 | 22 769 |
| Доходность за весь период | 10,72% | 11,38% |
| Годовая внутренняя доходность, IRR | 2,22% | 2,36% |
Авторская модель. IRR учитывает начальное вложение, аренду в конце каждого года и продажу в конце периода. Доходность за пять лет не делится на пять для получения IRR. Все показатели номинальные в USD, без поправки на долларовую инфляцию.
Цена выхода влияет сильнее, чем разница налоговых режимов в этом примере. Если долларовая цена продажи окажется на 15% ниже цены покупки, пять лет аренды дадут общий результат около -$6 045 в Турции и -$4 759 в Дубае. При росте цены на 20% за весь период прибыль составит около $58 086 и $59 473.
Здесь страны близки по результату именно из-за выбранных допущений. У другой пары квартир соотношение аренды, сборов и цены покупки может дать другой итог. Практическая задача - найти объект, у которого результат выдерживает изменение курса, расходов и цены выхода, а не выбрать страну по одной налоговой ставке.
Цена продажи, срок поиска покупателя и сумма после расчетов - три разных показателя. Высокая цена в объявлении ничего не говорит о сроке, за который собственник получит деньги. Сравнивать нужно готовность объекта к продаже и подтвержденный спрос на конкретный формат.
| Что проверить до покупки | Что запросить | Как это влияет на выход |
|---|---|---|
| Сопоставимые продажи | Сделки похожих квартир в том же доме или ближайших аналогах | Дает ориентир цены, по которой покупатели действительно приобретают жилье |
| Конкуренция | Число аналогов в продаже, условия новых очередей и рассрочек | Показывает, с чем вторичная квартира будет конкурировать за бюджет покупателя |
| Юридическая готовность | Право собственности, обременения, долги, условия согласований | Определяет возможность передать объект выбранному покупателю |
| Расчеты и конвертация | Документы для банка, комиссии перевода и обмена, распределение сборов | Определяет сумму, которая поступит владельцу в нужной валюте |
| Срок продажи | План обычного выхода и ускоренной продажи с дисконтом | Помогает оценить резерв денег и допустимое снижение цены |
Для Турции Invest in Türkiye указывает необходимость проверки обременений и регистрации перехода права. Для готового объекта в Дубае DLD включает в документы электронное согласование застройщика e-NOC для соответствующих зон. Один документ о собственности не заменяет проверку условий следующей продажи.
Скидка 6% с условной цены $200 000 означает $12 000 до пересчета зависящих от цены расходов. Это примерно полтора года чистой аренды по нашей модели. Издержки ускоренного выхода могут оказаться заметнее годового налога на аренду.
Если деньги понадобятся через конкретный срок, заранее задайте два сценария: продажа без спешки и продажа с дисконтом, например 5-10%. Это диапазон для проверки чувствительности, а не заявленный рыночный дисконт. Для стоимости времени: задержка получения $200 000 на полгода при условной альтернативной доходности 5% годовых соответствует $5 000 упущенного дохода. Это не прямой расход сделки; включать его второй раз в денежный поток нельзя.
Отдельно изучите договор действующей аренды: возможность доступа для показов, передачу депозита и обязательства перед арендатором. Квартира с арендатором и свободная квартира могут интересовать разные группы покупателей. Отсутствие юридического препятствия к продаже не гарантирует немедленного спроса.
Дубай удобнее сопоставлять с долларовой целью, Турцию - с учетом конкретного валютного потока и срока владения. Привязка AED к USD упрощает пересчет, а турецкая модель требует отдельного сценария курса. При этом расходы конкретного комплекса и цена входа могут изменить преимущество любой страны.
| Задача инвестора | На чем строить выбор |
|---|---|
| Сохранить понятный учет в USD | Проверить аренду и расходы в AED, условия личной инвестиции и долларовую цену выхода в Дубае |
| Покупать для жизни и одновременно сдавать | Посчитать аренду только за доступные для сдачи месяцы; в Турции отдельно выбрать город, район и бюджет содержания |
| Продать турецкую квартиру через несколько лет | Проверить дату приобретения, налог до пяти лет, возможность индексации и условия программы гражданства, если применимо |
| Получать максимальный чистый поток | Сравнить две реальные сметы: аренда минус простой, управление, содержание, налоги и банковские расходы |
| Сохранить свободу быстрого выхода | Проверить спрос на квартиру, договорные согласования и результат при дисконте; не подменять это общим числом сделок страны |
В DDA Real Estate сравнение Турции и Дубая можно построить вокруг одной таблицы: одинаковый бюджет, одна валюта результата и одинаковый горизонт. В нее подставляют реальные расходы выбранных квартир, а затем проверяют три варианта цены продажи и отдельный валютный сценарий.
Если основной интерес - турецкий рынок, продолжите анализ в материале о покупке недвижимости в Турции на горизонте 5-10 лет. Сопоставляйте решение с личной целью: собственное проживание, денежный поток и будущая продажа требуют разного расчета.
Правда ли, что в Дубае собственник вообще ничего не платит?
Для соответствующей условиям личной инвестиции доход физического лица исключается из корпоративного налога ОАЭ. При этом остаются расходы покупки и продажи, содержание, управление и налоги на отдельные услуги. Обязательства по месту налогового резидентства владельца проверяют отдельно.
Можно ли продать квартиру в Турции через три года без налога?
Трехлетнее ограничение программы гражданства и пятилетнее правило налогообложения частной продажи - разные условия. При продаже до истечения пяти полных лет нужно рассчитывать возможный облагаемый прирост. Дата приобретения и характер деятельности имеют значение.
Если квартира выросла в лирах на 60%, инвестор заработал 60%?
В лировой цене - да, до расходов. В долларах результат зависит от курса. При росте цены на 60% и росте количества лир за доллар тоже на 60% долларовая стоимость не изменится. Чистый результат дополнительно учитывает аренду, расходы и налоги.
Какой налог на аренду использован в турецкой модели?
Поступления 550 000 TRY, освобождение 58 000 TRY и нормативный вычет 15% дали базу 418 200 TRY. По шкале для доходов 2026 года налог составил 75 414 TRY. Право на освобождение и отсутствие других доходов заданы условиями примера.
Можно ли использовать результат пяти лет как прогноз доходности?
Это модель чувствительности с фиксированными параметрами. Перед покупкой условные аренду и расходы заменяют сметой выбранного объекта, проверяют налоговый статус и добавляют реальные валютные сценарии. Налоговые правила будущих лет могут отличаться от использованных параметров 2026 года.
Оставьте заявку в DDA Real Estate - сравним объекты в Турции и Дубае под ваш бюджет, подготовим смету владения и рассчитаем варианты продажи в одной валюте.
