Дубай остаётся одним из крупнейших инвестиционных центров региона: инвесторов привлекают рынок недвижимости, развитая финансовая инфраструктура, возможности для открытия бизнеса и отсутствие налога на доходы физических лиц в ОАЭ.
По данным Dubai Land Department, только в I квартале 2026 года объём операций с недвижимостью в Дубае достиг AED 252 млрд, увеличившись на 31% год к году. За квартал было зарегистрировано 60 303 сделки с недвижимостью.
Дополнительный фактор для международного инвестора — валютная система. Центральный банк ОАЭ поддерживает привязку дирхама к доллару США; официальный справочный курс составляет около 3,6725 AED за $1.
При этом инвестиции в ОАЭ не гарантируют фиксированной доходности. Результат зависит от выбранного актива, цены входа, расходов, срока владения и ситуации на рынке.
Для частного инвестора недвижимость остаётся одним из наиболее понятных инвестиционных инструментов.
Основные форматы — готовые квартиры и виллы для долгосрочной аренды, недвижимость для краткосрочной аренды, коммерческие помещения и off-plan-проекты на стадии строительства.
При оценке объекта важно разделять арендную доходность и рост стоимости недвижимости. Это два разных источника дохода, и складывать их в одну «гарантированную доходность» некорректно.
Dubai Land Department публикует открытые данные по зарегистрированным сделкам купли-продажи и аренды. В данных доступны стоимость сделки, площадь, район, тип недвижимости, проект и другие параметры. Для аренды используются зарегистрированные договоры, включая данные о размере годовой арендной платы.
Именно эти данные целесообразно использовать при оценке потенциальной доходности конкретного объекта вместо рекламных цен из листингов.
Инвесторам также доступны фондовые инструменты. В ОАЭ работают Dubai Financial Market, Abu Dhabi Securities Exchange и Nasdaq Dubai.
Доход может формироваться из изменения стоимости актива и дивидендов. При этом заранее устанавливать для акций или IPO универсальный диапазон вроде «10–25% годовых» некорректно: результат зависит от конкретного инструмента, момента покупки и состояния рынка.
REIT-фонды позволяют инвестировать в недвижимость через биржевой инструмент без прямой покупки квартиры или коммерческого помещения.
Ещё один вариант — создание компании в ОАЭ, в том числе в одной из свободных экономических зон.
Однако распространённая формулировка «компании в Free Zone не платят налог» слишком упрощает действующие правила.
Ставка 0% Corporate Tax распространяется только на Qualifying Income компании, которая соответствует требованиям Qualifying Free Zone Person. Доход, который не относится к qualifying income, может облагаться корпоративным налогом по стандартным правилам.
Поэтому налоговую модель бизнеса необходимо рассчитывать отдельно с учётом вида деятельности, клиентов, структуры компании и источников дохода.
В ОАЭ развивается рынок fintech, proptech, AI, cleantech и других технологических направлений.
Но у венчурных инвестиций нет универсальной минимальной суммы входа или прогнозируемой доходности. Условия определяются конкретным раундом и компанией.
Доход инвестор получает преимущественно при продаже своей доли, следующем инвестиционном раунде, приобретении компании или другом варианте выхода. При этом существует риск полной потери вложенного капитала.
Инвестировать можно в физическое золото и финансовые инструменты, стоимость которых связана с ценой драгоценных металлов.
Само золото не создаёт арендного или процентного денежного потока. Финансовый результат формируется за счёт изменения его стоимости за период владения с учётом спреда, комиссий и возможных расходов на хранение.
Для разных активов используются разные показатели.
| Инструмент | Как оценивается результат |
|---|---|
| Готовая недвижимость | Валовая и чистая арендная доходность |
| Off-plan | Изменение стоимости объекта и годовая средняя доходность CAGR |
| Акции и ETF | Рост/снижение цены + дивиденды − комиссии |
| Бизнес | Чистая прибыль относительно вложенного капитала |
| Венчурные инвестиции | Доход при выходе, IRR или multiple on invested capital |
| Золото | Изменение цены − расходы на покупку, продажу и хранение |
Базовая формула:
Gross Rental Yield = годовая арендная плата / стоимость покупки × 100%.
Например, объект приобретён за AED 1 000 000 и сдаётся за AED 80 000 в год.
Валовая доходность:
80 000 / 1 000 000 × 100% = 8%.
Но 8% — это ещё не доходность, которую инвестор фактически получает.
При расчёте необходимо учитывать service charges, обслуживание и ремонт, управление объектом, страхование при наличии, возможные периоды простоя и другие расходы.
Если при аренде AED 80 000 ежегодные расходы составляют AED 20 000, чистый операционный доход составит AED 60 000.
Относительно цены объекта AED 1 000 000 это соответствует 6% до учёта расходов на приобретение и финансирование.
Для объектов в совместной собственности актуальные утверждённые service charges можно проверять через официальный Service Charge Index Dubai Land Department.
Доходность необходимо считать не только от цены квартиры, но и с учётом затрат на вход в сделку.
По действующему тарифу Dubai Land Department регистрационный сбор при продаже недвижимости составляет в совокупности 4% стоимости сделки: 2% со стороны продавца и 2% со стороны покупателя. Дополнительно предусмотрены фиксированные сборы за регистрацию, выдачу Title Deed и услуги регистрационного центра. Фактическое распределение расходов в конкретной сделке необходимо учитывать в инвестиционной модели согласно условиям сделки.
При ипотеке действует отдельный регистрационный сбор — 0,25% суммы ипотеки, а также дополнительные фиксированные платежи.
Поэтому две квартиры с одинаковой ценой покупки и одинаковой арендной ставкой могут показывать разную чистую доходность.
Рост цены также необходимо считать отдельно от арендной доходности.
Предположим, объект был приобретён за AED 1 000 000, а через три года его рыночная стоимость составила AED 1 250 000.
Рост капитала составил:
(1 250 000 − 1 000 000) / 1 000 000 × 100% = 25%.
Но это 25% за три года, а не 25% годовых.
Среднегодовой темп роста CAGR в таком примере составляет около 7,7% в год до учёта регистрационных, брокерских и других расходов.
Поэтому заявления о росте off-plan на «40–100% за несколько лет» нельзя использовать как прогноз для любого проекта. Для оценки конкретного объекта необходимо сравнивать реальные зарегистрированные сделки по аналогичным объектам.
При расчёте инвестиционного потенциала недвижимости следует использовать зарегистрированные данные Dubai Land Department по продажам и аренде, а не только текущие цены объявлений.
Для сравнения выбираются объекты одного района и максимально близкого сегмента: одинаковый тип недвижимости, количество спален, сопоставимая площадь и статус объекта. Готовая недвижимость и off-plan анализируются отдельно.
Для оценки цены покупки используются фактически зарегистрированные сделки DLD. Для долгосрочной аренды — зарегистрированные договоры аренды и данные Ejari. При этом среднюю или медианную аренду необходимо сопоставлять с аналогичным типом объекта, а не со всем районом сразу.
Gross Rental Yield рассчитывается как отношение годовой аренды к стоимости покупки.
Net Rental Yield рассчитывается после вычета регулярных расходов владельца: service charges, управления, обслуживания, ремонта и предполагаемого простоя объекта.
Расходы на покупку учитываются отдельно при расчёте доходности на фактически вложенный капитал.
Для оценки роста стоимости используются сопоставимые зарегистрированные сделки за разные периоды. Для инвестиций сроком более одного года дополнительно рассчитывается CAGR.
Доходность краткосрочной аренды нельзя рассчитывать только на основании ставок долгосрочной аренды Ejari: необходимо отдельно учитывать загрузку объекта, сезонность, комиссии площадок, управление, уборку и другие операционные расходы.
Расчёты доходности являются оценкой на основании исторических и текущих данных, а не гарантией будущего результата.
В ОАЭ нет федерального налога на доходы физических лиц.
При этом необходимо различать личный инвестиционный доход и предпринимательскую деятельность.
Federal Tax Authority указывает, что заработная плата, personal investment income и real estate investment income физического лица не рассматриваются как Business или Business Activity для целей Corporate Tax.
Если физическое лицо ведёт бизнес или предпринимательскую деятельность в ОАЭ, правила меняются. Физическое лицо подпадает под Corporate Tax, если ведёт Business или Business Activity в ОАЭ и совокупный оборот такой деятельности превышает AED 1 млн за календарный год.
Для компаний по стандартному режиму действует ставка 0% на налогооблагаемый доход до AED 375 000 и 9% на часть налогооблагаемого дохода свыше AED 375 000.
Для компаний Free Zone ставка 0% не является автоматической: она применяется к qualifying income при выполнении установленных требований.
Налоговый режим жилой и коммерческой недвижимости отличается.
Продажа и аренда коммерческой недвижимости в общем случае облагаются VAT 5%.
Для жилой недвижимости последующие продажи и аренда в общем случае освобождены от VAT. Первая поставка нового жилого объекта в течение трёх лет после завершения строительства облагается по ставке 0% VAT.
Важно: наличие резидентской визы ОАЭ само по себе не прекращает налоговое резидентство человека в другой стране. Налоговые обязательства инвестора необходимо оценивать с учётом законодательства страны его налогового резидентства и применимого соглашения об избежании двойного налогообложения.
Для инвестора в недвижимость ключевой порог — AED 2 млн.
В Дубае Dubai Land Department позволяет собственнику недвижимости с покупной стоимостью от AED 2 млн подать заявку на Golden Visa. Текущая услуга DLD предусматривает возобновляемый вид на жительство сроком на 10 лет.
Федеральные требования ICP также устанавливают для инвестора в недвижимость минимальную общую стоимость объектов AED 2 млн. В определённых случаях допускается недвижимость, приобретённая с финансированием от одобренного местного банка, а также соответствующие требованиям off-plan-объекты.
Таким образом, прежний ориентир около $205 000 для получения Golden Visa через покупку недвижимости некорректен. При курсе около 3,6725 AED за доллар AED 2 млн соответствует примерно $544 000.
Golden Visa — не единственный вариант.
Dubai Land Department также предоставляет услугу Investor Residence Application (Taskeen) с резидентской визой сроком на два года.
Согласно действующим критериям DLD, при индивидуальном владении собственник может подать заявление независимо от стоимости недвижимости. При совместном владении стоимость доли заявителя должна составлять не менее AED 400 000.
Это отдельная программа и её не следует путать с Golden Visa.
Green Residence также существует, но она не выдаётся просто за покупку недвижимости определённой стоимости.
Это возобновляемая пятилетняя резиденция, доступная, в частности, инвесторам и партнёрам бизнеса. Для категории Investors and Business Partners необходимо подтвердить инвестицию или участие в бизнесе и получить необходимые лицензии и разрешения.
Поэтому привязывать Green Residence к покупке недвижимости «от $135 000» некорректно.
Готовая квартира. Цена покупки — AED 1 000 000, долгосрочная аренда — AED 80 000 в год. Валовая арендная доходность составляет 8%. Если расходы владельца составляют AED 20 000 в год, операционная доходность до расходов на приобретение и финансирование снизится до 6%.
Off-plan. Цена покупки — AED 1 000 000, стоимость при продаже через три года — AED 1 250 000. Общий прирост капитала составляет 25%, а среднегодовой CAGR — около 7,7% до расходов. При этом фактическая цена продажи заранее неизвестна.
Коммерческая недвижимость. Если помещение приобретено за AED 2 000 000 и приносит AED 180 000 арендного дохода в год, валовая доходность составляет 9%. Для получения чистой доходности необходимо вычесть эксплуатационные расходы, периоды простоя и другие затраты. Для коммерческой недвижимости также необходимо учитывать правила VAT.
Эти примеры не являются среднерыночными показателями или прогнозом доходности. Они показывают методику расчёта, которую затем необходимо применять к реальным данным конкретного объекта.
ОАЭ предлагают несколько способов вложения капитала — от недвижимости и биржевых инструментов до бизнеса и венчурных проектов. Но привлекательность инвестиции определяется не обещанной процентной ставкой, а цифрами конкретной сделки.
Для недвижимости необходимо оценивать цену покупки по зарегистрированным сделкам, реальную аренду, service charges, затраты на приобретение, возможный простой и ликвидность объекта. Для off-plan — дополнительно учитывать стадию строительства, график платежей, проект и застройщика.
Доходность должна рассчитываться индивидуально для каждого объекта, а исторический рост цен не гарантирует аналогичный результат в будущем.
Хотите получить подборку объектов в Дубае под инвестиции с расчётом валовой и чистой арендной доходности, расходов и потенциальных сценариев роста стоимости? Оставьте заявку — специалисты DDA Real Estate подготовят варианты под ваш бюджет и инвестиционную стратегию.
Dubai Land Department — Real Estate Data
официальные зарегистрированные сделки купли-продажи и аренды.
Dubai Land Department — Rental Index
официальный индекс аренды.
Dubai Land Department — Service Charge Index
утверждённые service charges по проектам.
Dubai Land Department — Property Sale Registration
сборы и порядок регистрации сделок.
Dubai Land Department — Golden Visa Investor
условия Golden Visa для инвесторов в недвижимость Дубая.
Dubai Land Department — Investor Residence Application (Taskeen)
двухлетняя инвесторская резиденция.
ICP — Golden Residency Guide
федеральные требования Golden Residency.
ICP — Green Residence Guide
условия Green Residence.
Federal Tax Authority / Ministry of Finance
Corporate Tax, налогообложение физических лиц и VAT.
Central Bank of the UAE
валютная политика и курс AED/USD.
