В большинстве стран оценка доходности начинается с арифметики. В Таиланде она начинается раньше — с вопроса, законна ли вообще модель сдачи, на которой построен расчет. Цифра здесь стоит ниже по течению, чем регулирование, и считать ее до ответа на правовой вопрос бессмысленно.
Разница между восемью процентами и четырьмя чаще всего объясняется не качеством объекта, а тем, что первая цифра посчитана для посуточной сдачи, а вторая для помесячной. Между ними лежит граница в тридцать суток, лицензия и правила конкретного здания.
Ниже — почему модель сдачи определяет доступную доходность, откуда берется разброс в опубликованных цифрах, как форма владения меняет знаменатель расчета и что съедает разницу между валовой и чистой. Ставки и правила меняются, поэтому конкретику проверяйте на дату сделки, а правовую часть — с местным юристом.
Прежде чем спорить о процентах, нужно зафиксировать, какая именно доходность обсуждается. Продавец и покупатель обычно говорят о разных числах, и оба правы. Различать нужно три:
| Величина | Что в нее входит | Кто ею оперирует |
|---|---|---|
| Валовая | Годовая аренда к цене объекта, без вычетов | Продавец и застройщик в презентации |
| Чистая | За вычетом сборов здания, управления, простоя и налогов | Собственник, когда считает по факту |
| Эффективная | Чистая, отнесенная к полной сумме входа со всеми расходами сделки | Почти никто, хотя именно она отвечает на вопрос о смысле вложения |
В Таиланде к этим трем добавляется четвертый вопрос, которого нет в большинстве стран: на какой срок вы имеете право сдавать. От ответа зависит не точность расчета, а то, какая из величин вам вообще доступна.
Сдача на срок менее тридцати суток по общему правилу относится к гостиничной деятельности и требует лицензии. Помесячная и более длительная попадает под исключение. Это не формальность: именно здесь проходит граница между расчетом на восемь-пятнадцать процентов валовых и расчетом на четыре с половиной-семь чистых по длительным договорам.
Поверх закона работает второй слой — правила самого здания. Кондоминиум остается жилым объектом, и его внутренние правила могут запрещать короткую сдачу независимо от наличия лицензий. Поэтому юридическая форма здания и чем она отличается от обычной квартиры — это не теория, а то, что определяет доступную вам модель дохода. Что выясняют до расчета:
Это важнейшая мысль всей темы и та, которую не пишут в презентациях. Премия краткосрочной сдачи над долгосрочной в значительной части является премией за регуляторный риск, а не за качество управления. И оба вероятных сценария развития эту премию сжимают.
Логика простая. Ужесточение переводит объекты на сдачу от месяца одним движением, и премия исчезает. Смягчение легализует предложение, конкуренция растет, ставки снижаются, и премия сокращается тоже. Летом 2026 года парламент принял в первом чтении поправки к гостиничному закону, вводящие категории негостиничного размещения; процесс не завершен, и строить расчет на будущем смягчении преждевременно. Практический вывод: доходность посуточной модели стоит считать в двух сценариях, а не в одном.
Если сравнить обзоры рынка, диапазоны не совпадут, и это не признак недобросовестности. По Пхукету встречаются шесть-десять процентов валовых при пяти-восьми чистых; для краткосрочной сдачи называют восемь-пятнадцать валовых при пяти-девяти чистых; по длительным договорам четыре с половиной-семь чистых. По Самуи обычно пять-восемь чистых. Гарантированные программы застройщиков держатся в диапазоне пять-восемь.
Расхождение источников само по себе является информацией: оно показывает, что за одним словом стоят разные модели, разные локации и разные методики. Пользоваться этими вилками стоит как рамкой для проверки чужого расчета, а не как обещанием. Цифра, выпадающая из диапазона вверх, требует объяснения, откуда именно взялось превышение.
Доходность считается от суммы входа, а в Таиланде эта сумма зависит от юридической формы. Иностранцы могут владеть в полной собственности не более чем сорока девятью процентами площадей кондоминиума, и квота принадлежит зданию, а не покупателю. За место в ней застройщики берут надбавку, которую называют в районе десяти-пятнадцати процентов к цене тех же метров.
Разрыв в цене между полной собственностью и арендой права при равных условиях обычно оценивают в пятнадцать-двадцать пять процентов. Это значит, что одна и та же аренда дает разную доходность в зависимости от формы, и сравнивать объекты в разных формах по проценту напрямую нельзя. Для аренды права добавляется еще один вопрос — право сдавать и передавать не возникает автоматически и должно быть прямо записано в договоре.
Основную часть разрыва создают регулярные платежи по зданию, и разброс между комплексами здесь кратный. Сбор на содержание общего имущества обычно называют в диапазоне сорока-ста батов за квадратный метр в месяц, а в премиальных комплексах восемьдесят-сто двадцать. На пятидесяти метрах разница между нижней и верхней границей дает около сорока восьми тысяч батов в год — это заметнее любой скидки при покупке. Что вычитается:
Отдельной строкой идут обязательные платежи и обложение арендного дохода: налоги на владение недвижимостью в Таиланде считаются независимо от того, сдается объект или простаивает, и вычитаются из той же выручки.
Сезонность здесь устроена так, что расчет на полную занятость неверен по определению, а на каком побережье стоит объект — принципиально. У Андаманского побережья высокий сезон приходится примерно на ноябрь-апрель, а май-октябрь дают дожди и волнение с пиком в июле и августе. В заливе картина смещена: у Самуи лучшие месяцы февраль-апрель и июнь-август, а ноябрь и начало декабря самые дождливые.
Из этого следует правило, которое стоит применять к любому присланному расчету: занятость должна стоять отдельной строкой с указанием числа месяцев, а не подразумеваться. Что уточняют по конкретному объекту:
Расходы сделки в обе стороны обычно оценивают примерно в восемь-семнадцать процентов от стоимости объекта, и они списываются не на весь срок владения, а прежде всего на первый и последний годы. При переходе права взимается сбор в размере двух процентов, по традиции делимый между сторонами пополам.
Одна дата меняет расчет сильнее любых переговоров: продажа раньше пятилетнего срока владения переводит сделку из режима гербового сбора в специальный налог на бизнес, а это разница в несколько процентов от цены. Вместе с удержаниями и вознаграждением посредника выход обходится существенно дороже, чем предполагает большинство расчетов доходности.
Программы с обещанной ставкой на несколько лет — договорное обязательство конкретной компании, а не свойство объекта. Оценивать нужно обеспечение и то, что происходит после окончания программы, когда объект возвращается к рыночной занятости. Что читают в условиях:
Отдельно про строящиеся объекты: обязательного эскроу в стране нет, деньги идут напрямую застройщику, поэтому скидка на раннем этапе по сути является процентом по необеспеченному займу компании. Проверять на этой стадии нужно застройщика, а не объект, которого еще не существует.
Расчет, заканчивающийся на аренде, неполон: объект когда-нибудь продается, и срок продажи входит в итог. Рынок вторичного предложения заметно вырос, конкуренция между продавцами усилилась, а средний срок экспозиции по отдельным локациям измеряется месяцами, в течение которых расходы владения продолжают идти.
Поэтому ликвидность оценивают до покупки, а не при продаже. Общая картина того, как устроены инвестиции в недвижимость Таиланда и куда движется рынок, помогает откалибровать горизонт. Ликвидность живет в том, чтобы быть обычным объектом в правильном сегменте: уникальная планировка, крупный метраж и исчерпанная квота сужают круг будущих покупателей с обеих сторон.
Последовательность короткая, и каждый шаг опирается на проверяемое значение, а не на обещание. Порядок здесь важен: первый шаг определяет, имеют ли смысл остальные:
Почему в презентации доходность вдвое выше, чем у соседей по зданию?
Чаще всего потому, что она посчитана для посуточной модели при полной занятости, а соседи сдают помесячно. Это не разные объекты, а разные допущения. Первым делом уточните модель сдачи и число месяцев занятости в расчете.
Стоит ли переплачивать за место в квоте для иностранцев?
Зависит от горизонта. На длинном сроке, где важна скорость перепродажи, надбавка обычно оправдана, потому что расширяет круг будущих покупателей. На горизонте пяти-семи лет с расчетом на арендный доход она чаще снижает итоговую доходность, увеличивая знаменатель.
Можно ли получить сбор на содержание до сделки?
Да, и это обязательный запрос вместе со справкой об отсутствии задолженностей. Величина за квадратный метр запрашивается по конкретному зданию и проверяется в динамике за несколько лет. Затягивание с этими документами — сигнал само по себе.
Учитывать ли рост стоимости в доходности?
Считать отдельно. Арендная доходность — регулярный поток, рост стоимости — предположение о будущем. Смешивание двух величин в одном проценте и есть самый распространенный способ получить красивую цифру, особенно на рынке, где предложение вторичного жилья растет.
Насколько надежна гарантированная доходность?
Она надежна ровно настолько, насколько надежна компания, ее выдавшая, и на срок, записанный в договоре. Важнее самой ставки то, что произойдет в первый год после окончания программы: объект возвращается к рыночной занятости, и разрыв бывает заметным.
DDA Real Estate — агентство недвижимости, работающее в Таиланде, и просьба пересчитать чужую презентацию звучит у нас не реже, чем просьба подобрать объект. Мы начинаем с правовой части: какая модель сдачи законна для этого здания и что говорят его правила, в какой форме оформляется владение и как это меняет сумму входа. Дальше собираем цифры из проверяемых значений — ставка по сопоставимым объектам в комплексе, сбор на содержание по документам, реалистичная занятость для этого побережья и стоимость выхода. Работаем по Пхукету, Самуи, Паттайе, Хуахину и Бангкоку.
Посмотрите наши предложения в Таиланде и оставьте заявку: подберем объекты под ваш горизонт владения, пересчитаем присланные вам расчеты по единой методике и прямо скажем, где высокий процент держится на модели сдачи, которая может оказаться недоступной.
