Начать придется с уточнения формулировки, иначе весь дальнейший разбор поедет. Пхукет не теряет спрос: в 2025 году продажи иностранцам на острове выросли примерно на 10%, и это происходило на фоне национального рынка, который сокращается четвертый год подряд. Остров идет против общей тенденции, а не вместе с ней.
Теряет он другое — долю прироста. Пока Пхукет прибавлял свои 10%, число иностранных сделок в провинции Прачуапкхирикхан, куда входит Хуахин, выросло на 66%, а в провинции Сураттхани, куда входит Самуи, — на 220%. Абсолютные объемы там по-прежнему меньше, но деньги нового покупателя все чаще заходят не на Пхукет. По оценке Colliers за первый квартал 2026 года, на Самуи и Пхангане уже 154 активных проекта общим объемом свыше 61,14 миллиарда батов — это не нишевый рынок, а полноценный конкурент.
Ниже разобрано, почему это происходит: что делает цена входа, как устроено предложение на острове, какие альтернативы стали сопоставимыми и что вся эта картина означает для покупателя, который все-таки смотрит именно на Пхукет. Цифры приведены по состоянию на июль 2026 года, оценки разных консалтинговых компаний по темпам роста расходятся, и это отмечено в тексте. Юридическую конфигурацию сделки в любом случае должен проверять тайский юрист.
Остров прошел превращение из курорта в инвестиционный хаб, и последствия этого видны в цифрах предложения. Colliers ожидает в 2026 году запуска порядка 6–8 тысяч новых юнитов в кондоминиумах. По сравнению с пиковым 2024 годом это выглядит просадкой, но в масштабе последнего десятилетия остается очень высоким показателем. Интерес застройщиков сосредоточен в местах, популярных у иностранцев: Банг-Тао и Чернг-Талей, Раваи, Ката и Карон, Пхукет-Таун.
Иностранный спрос при этом стабилен: около тысячи сделок с иностранцами в год, с приростом порядка 10% в 2025 году. Именно зарубежный покупатель и вытягивает остров, пока внутренний тайский спрос давит долговая нагрузка домохозяйств и ужесточение ипотечного кредитования. Застройщики это понимают и переориентируют проекты на иностранцев, делая ставку на премиальные курортные форматы.
Оценки будущего роста расходятся заметно. Часть аналитиков ожидает по премиальному сегменту Пхукета двузначных темпов, часть говорит об умеренном росте в 8–13% по новым кондо южных районов за последние полтора года. Разброс объясняется тем, что «Пхукет» перестал быть одним рынком, и усредненная цифра по острову сегодня описывает все хуже.
За 2020–2026 годы качественная недвижимость в хороших районах острова подорожала в среднем на 55–85%, а в премиальных зонах сильнее. Colliers прямо говорит о том, что цены на Пхукете приближаются к уровням Бангкока и даже ведущих мировых городов. Для рынка, чье главное конкурентное преимущество десятилетие строилось на сочетании курортного качества и умеренной цены, это принципиальный сдвиг.
Разброс внутри острова стал почти четырехкратным: средняя цена квадратного метра в кондоминиуме колеблется примерно от 75 000 до 280 000 батов в зависимости от района. Первая линия превратилась в редкость и стоит от 180–220 тысяч батов за метр, доходя в проектах высокого класса до 300 тысяч и выше. Студия 25–30 метров в новом проекте нормального района обойдется в 3,2–4,8 миллиона батов, двухспальная квартира 55–75 метров — в 7,5–11,5 миллиона.
Механика размывания доли отсюда и растет. Покупатель с бюджетом, которого пять лет назад хватало на Пхукете на второй ряд у моря, сегодня получает за те же деньги либо удаленную локацию, либо перегретый сегмент студий. Тот же бюджет на Самуи, в Хуахине или в Краби покупает заметно больше — и часть спроса просто перетекает туда, где арифметика еще работает по-старому.
Остров давно перестал делиться на туристический юг и тихий север — инфраструктурный бум последних лет перекроил карту. Но концентрация нового строительства осталась: север с Банг-Тао, Чернг-Талеем и Камалой держит высокие цены за счет брендовых резортов, и именно там сосредоточен основной объем запусков.
Юг с Раваем, Най-Харном и Чалонгом устроен иначе: объем нового строительства заметно ниже, средний рост цен на новые кондо составил 8–13% за последние полтора года, а риск переизбытка предложения в ближайшие два-три года ниже. Там же выше доля годовых арендных контрактов и меньше зависимость от туристического сезона.
Для покупателя это означает, что вопрос «стоит ли брать на Пхукете» некорректен без указания района. Как устроены цены и спрос по локациям острова и из чего складывается арендный результат, разобрано отдельно в материале про рынок аренды Пхукета.
Пять лет назад у Пхукета не было конкурента со сравнимой инфраструктурой. Сейчас есть, и не один.
| Направление | Что произошло | Кого забирает у Пхукета |
|---|---|---|
| Самуи и Пханган | 154 активных проекта, объем свыше 61,14 млрд батов по данным за I квартал 2026; рост иностранных сделок в провинции на 220% | Покупателя, которому нужен остров и море, но не по цене Банг-Тао |
| Хуахин | Рост иностранных сделок на 66%; выход премиальных брендовых проектов | Семьи и зимовщиков с ориентацией на Бангкок |
| Паттайя | Позиционируется как рынок аккуратного восстановления с комфортной точкой входа | Инвестора с ограниченным бюджетом и коротким горизонтом |
| Чиангмай | Иностранные сделки упали на 28%, но Ниммана и Сантитхам держат высокую ликвидность | Долгосрочных арендаторов, удаленщиков и пенсионеров |
| Као Яй | Развитие направления в трех часах от Бангкока | Внутреннего тайского покупателя, а не иностранного |
Чиангмай в этом списке стоит особняком и хорошо показывает, почему валовые цифры обманчивы: падение на 28% отражает уход массового спекулятивного интереса, а не слабость фундамента, и качественные небольшие кондо в сильных районах при этом продаются и сдаются быстро. Ровно поэтому и по Пхукету стоит смотреть не на общую цифру по острову, а на конкретный сегмент.
Вывод из всего перечисленного не в том, что остров стал плохим вложением. Он в том, что стратегия «купить на Пхукете что угодно и ждать роста» отработала свое вместе с эпохой низкой цены входа. Работающие сейчас подходы выглядят иначе.
Отдельно стоит держать в голове, что происходящее на Пхукете разворачивается внутри сокращающегося рынка. Аналитический центр Siam Commercial Bank ожидает в 2026 году падения объема сделок с жилой недвижимостью примерно на 5% — четвертый год подряд. Застройщики действуют осторожно, концентрируясь на реализации уже построенного и ограничивая новые запуски.
Есть и структурная особенность, о которой в рекламных материалах обычно не пишут: в Таиланде нет системы эскроу-счетов, и деньги покупателя на стадии строительства идут напрямую застройщику. При банкротстве девелопера механизма защиты средств покупателя это не оставляет. Отсюда практический вывод: проверка застройщика на этом рынке весит больше, чем выбор района, а часть экспертов на 2026 год вообще рекомендует смотреть на готовое, а не на котлован.
Общая картина по стране, включая сравнение локаций между собой и логику выбора под разные цели, разобрана в материале про тенденции и перспективы инвестиций в недвижимость Таиланда.
Если вопрос стоит шире одного острова и вы сравниваете направления между собой, полезнее начинать не с Пхукета, а с карты рынка целиком: где какой профиль спроса, какой порог входа и какая доходность. Это разобрано в нашем материале о том, где в Таиланде выгоднее покупать инвестиционную недвижимость.
Пхукет действительно теряет спрос?
Нет, в абсолютных цифрах спрос растет: около тысячи сделок с иностранцами в год и примерно 10% прироста в 2025 году на фоне сокращающегося национального рынка. Теряет остров долю прироста — новые деньги все чаще идут в Хуахин, на Самуи и в другие направления, где база меньше, а темпы выше.
Почему рост сделок на Самуи и в Хуахине выше, чем на Пхукете?
Главным образом из-за эффекта низкой базы и разницы в цене входа. Прирост в 220% по провинции Сураттхани и 66% по Прачуапкхирикхану считается от заметно меньших абсолютных объемов, чем тысяча сделок Пхукета. Плюс тот же бюджет там покупает больше метров или лучшую локацию.
Сколько стоит квадратный метр на Пхукете в 2026 году?
Разброс по острову почти четырехкратный: примерно от 75 000 до 280 000 батов за метр в зависимости от района. Первая линия начинается от 180–220 тысяч и в проектах высокого класса превышает 300 тысяч. Студия 25–30 метров в новом проекте стоит порядка 3,2–4,8 миллиона батов.
Где на острове ниже риск переизбытка предложения?
На юге — в Раваи, Най-Харне и Чалонге объем нового строительства заметно ниже, чем на севере с Банг-Тао и Чернг-Талеем, куда сосредоточен основной поток запусков. При этом рост цен по новым кондо юга составил 8–13% за последние полтора года.
Стоит ли покупать на этапе строительства?
Это требует отдельной осторожности. В Таиланде нет эскроу-счетов, средства покупателя идут напрямую застройщику, и при его банкротстве механизма возврата нет. Часть экспертов на 2026 год рекомендует смотреть на готовые объекты, а при покупке на стадии строительства — тщательно проверять девелопера.
Можно ли сдавать купленную квартиру посуточно?
Не во всех комплексах. Часть зданий устанавливает ограничения на минимальный срок проживания или на краткосрочную аренду, и это прописано в правилах комплекса. Проверять возможность легальной посуточной сдачи нужно до сделки, а не после.
Пхукет не сдает позиции — он перестал быть рынком по умолчанию. Цена входа выросла на 55–85% за шесть лет и в отдельных сегментах подтягивается к столичным уровням, предложение сконцентрировано в нескольких северных локациях, а рядом появились направления, где та же логика работает при меньшем бюджете. Покупатель на это отвечает не отказом от острова, а более узким выбором: юг вместо севера, вторая линия вместо первой, готовое вместо котлована, смешанный сценарий вместо чисто арендного. Остров по-прежнему обыгрывает национальный тренд, но выигрывает в нем уже не любой объект, а конкретный.
DDA Real Estate помогает подобрать недвижимость в Таиланде — от квартир на Пхукете и Самуи до апартаментов в Бангкоке, с проверкой застройщика и полным юридическим сопровождением. Посмотрите наши предложения в Таиланде и оставьте заявку: подберем варианты под ваш бюджет и цель.
