JVC – для более низкого бюджета входа и большей процентной отдачи, Business Bay – для большего годового денежного потока. В нашей модели квартиры площадью 75 м² JVC дает 4,21% чистой доходности, Business Bay – 4,03%, Dubai Marina – 3,71%. В деньгах собственнику остается соответственно около 47 400, 70 700 и 58 300 AED в год.
DDA Real Estate сравнила зарегистрированные покупки и новые арендные договоры в выбранных проектах трех районов. Цены объявлений не используются. Ниже отдельно показаны показатели DLD и расчет владения при одинаковой площади и условиях расходов.
Период – июль–сентябрь 2026 года по доступной выгрузке; последняя доступная дата в обеих выборках – предпоследний день сентября. Источники проверены в октябре 2026 года. Полный год еще не завершился. Показатели относятся к выбранным проектам, а не ко всем квартирам районов.
В сравнении – готовые жилые квартиры площадью 60–90 м². Исследованы 29 проектов Dubai Marina, 91 проект JVC и 33 проекта Business Bay. Границы выборки закреплены списками домов; в цене и аренде используются одни и те же проекты каждого района.
| Район | Продаж | Медиана цены, AED/м² | Новых арендных записей | Медиана годовой аренды, AED/м² |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Marina | 69 | 19 282 | 637 | 1 122 |
| JVC | 338 | 13 728 | 1 361 | 956 |
| Business Bay | 132 | 21 622 | 674 | 1 311 |
Источник – авторский расчет по Transactions и Rents DLD. Для цены установлен единый порог от 1 000 AED/м². В аренде используются годовые суммы новых договоров примерно на год, относящихся к одному объекту; продления отделены. Сравнение ведется по площади: число спален в арендных записях часто не заполнено.
Закономерность: в выбранных домах Business Bay дороже JVC примерно на 57,5% за метр, а годовая аренда метра выше на 37,2%. Доплата при покупке растет быстрее арендного потока – поэтому более высокая аренда не означает более высокую доходность.
Для модели 75 м² требуется от 1,13 млн AED в JVC до 1,76 млн AED в Business Bay. Цена и аренда рассчитаны умножением соответствующих медиан за метр на 75. Это единый масштаб сравнения, а не три объявления о продаже.
| Показатель модели, AED | Dubai Marina | JVC | Business Bay |
|---|---|---|---|
| Цена квартиры | 1 446 180 | 1 029 578 | 1 621 657 |
| Все вложения | 1 569 117 | 1 127 102 | 1 755 298 |
| Аренда при полной оплате года | 84 137 | 71 691 | 98 361 |
| Остаток после расходов и резерва | 58 270 | 47 431 | 70 656 |
| Валовая доходность | 5,82% | 6,96% | 6,07% |
| Чистая модельная доходность | 3,71% | 4,21% | 4,03% |
В полные вложения включены цена, 4% регистрационного сбора за счет покупателя по условию модели, условная комиссия посредника 2,1% со всеми начислениями, 4 200 AED услуг регистрационного центра, резерв 520 AED на документы и 30 000 AED подготовки. DLD указывает доли регистрационного сбора по 2% для продавца и покупателя; их распределение подтверждается условиями сделки. Коммерческие расходы и подготовка – допущения модели.
Бюджет JVC ниже Dubai Marina примерно на 442 000 AED, Business Bay – на 628 000 AED. Поэтому выбор района начинается с полной суммы вложений, а не только с арендной ставки.
Для всех трех вариантов заданы одинаковые условия: месяц без арендных поступлений, управление 5% полученной аренды, сервисные платежи 12 000 AED и резерв ремонта и прочих расходов собственника 3 000 AED в год. Эти суммы не являются средними расходами районов. Коммунальные услуги во время проживания оплачивает арендатор по условию модели.
Формула годового остатка: аренда × 11/12 × 0,95 − 15 000 AED. Например, в JVC из 71 691 AED после месяца простоя остается 65 717 AED; управление составляет 3 286 AED. После содержания и резерва собственнику доступно 47 431 AED.
Валовая доходность – аренда за полный год, деленная на цену квартиры. Чистая – остаток после перечисленных затрат и резерва, деленный на все вложения. Покупка рассматривается без ипотеки и личных налогов инвестора.
Платежи выбранного дома проверяют через индекс сервисных сборов DLD. Полезно сопоставить начисления по квартире, расходы при смене арендатора и состояние техники. Формулы доходности разобраны в статье DDA Real Estate о доходе от аренды.
Медианы доступной части III квартала ниже II квартала: Dubai Marina – на 3,7%, JVC – на 5,3%, Business Bay – на 11,9%. В сравнении соответственно 65 и 69 продаж, 233 и 338, 79 и 132. Список проектов, диапазон площади и ценовой порог одинаковы; состав проданных квартир меняется. Это динамика выборки, не переоценка каждого объекта.
Зарегистрированные покупки показывают состоявшиеся сделки, а не весь потенциальный спрос. Расчет доходности не гарантирует будущий доход; рост цены при перепродаже и валютная переоценка не учитываются.
В каком районе самая высокая доходность?
В рассмотренной модели – в JVC: 6,96% валовой и 4,21% чистой доходности. Это результат выбранной группы квартир и заданных расходов, не единый процент для всех домов района.
Почему самая высокая аренда не дает самый высокий процент?
В Business Bay выше и арендный поток, и стоимость покупки. Если цена входа растет быстрее аренды, отношение дохода к вложенному капиталу снижается.
Через сколько лет вернутся вложения за счет аренды?
При неизменных условиях простой расчетный срок составляет около 23,8 года для JVC, 24,8 года для Business Bay и 26,9 года для Dubai Marina. Это деление всех вложений на годовой чистый остаток без учета стоимости денег во времени.
Подойдут ли эти цифры для студии или строящейся квартиры?
Для другого формата нужен отдельный расчет: здесь сравниваются готовые квартиры 60–90 м² и модель площадью 75 м². Студию и объект на этапе строительства оценивают по своим ценам, аренде, сроку начала дохода и расходам.
Оставьте заявку в DDA Real Estate – подготовим подборку квартир в Dubai Marina, JVC и Business Bay под ваш бюджет, сравним зарегистрированные цены, арендные ориентиры и полные расходы выбранных домов.
