80 000 AED годовой аренды еще не означают 80 000 AED заработка. Квартира стоимостью 1 млн AED с такой ставкой показывает 8% валовой доходности. Но в нашем условном расчете собственнику остается 54 010 AED в год, или 4,91% на полный бюджет покупки. Разница возникает из-за расходов на сделку, подготовки жилья, простоя и ежегодного содержания.
Чтобы оценить доходность недвижимости в ОАЭ, нужно ответить на два вопроса: сколько денег будет оставаться от аренды и сколько удастся заработать за весь срок владения с учетом продажи. Ниже - расчет готовой квартиры в Дубае без ипотеки на один год и сценарии выхода через три года. Индивидуальные налоги за пределами ОАЭ и валютная конвертация рассчитываются отдельно: без налогового статуса владельца окончательную сумму определить нельзя.
Проверка источников - октябрь 2026 года. Цены, аренда и коммерческие расходы в примерах заданы условно; это не средние показатели рынка и не гарантия дохода. Метод расчета применим к недвижимости по всей стране, но регистрационные сборы Дубая нельзя автоматически переносить на Абу-Даби, Шарджу или другие эмираты.
В объявлении, финансовой модели и банковской выписке могут фигурировать разные суммы. Сравнивать квартиры удобнее, когда для каждой рассчитаны все три показателя.
| Показатель | Как считать | Что показывает |
|---|---|---|
| Валовая доходность | Плановая годовая аренда / цена квартиры × 100% | Потенциал аренды до расходов |
| Чистая доходность | Арендный остаток после расходов / все первоначальные вложения × 100% | Эффективность вложенного бюджета |
| Прибыль за срок владения | Чистая аренда за весь срок + продажа - расходы выхода - первоначальные вложения | Результат завершенной инвестиции |
Если квартира стоит 1 млн AED, инвестиционный бюджет будет больше. Помимо цены, покупатель оплачивает применимые регистрационные сборы, услуги по сделке и подготовку жилья. Для меблированной квартиры часть затрат уже может входить в цену - повторно прибавлять ее не нужно.
| Первоначальные вложения | Сумма, AED |
|---|---|
| Цена квартиры | 1 000 000 |
| Регистрация DLD: в модели покупатель оплачивает все 4% | 40 000 |
| Комиссия покупки: условно 2% цены плюс 5% НДС на комиссию | 21 000 |
| Регистрационный центр, документы и сборы: бюджет | 5 000 |
| Проверка и подготовка сделки: отдельный бюджет | 4 000 |
| Мебель, техника и подготовка к заселению | 30 000 |
| Полные первоначальные вложения | 1 100 000 |
В тарифах регистрации продажи DLD указаны 2% для продавца и 2% для покупателя. В модели предполагается договоренность, по которой все 4% оплачивает покупатель. Для сделки от 500 000 AED услуги регистрационного партнера составляют 4 000 AED плюс НДС; документы и дополнительные сборы оплачиваются отдельно. Поэтому строка 5 000 AED - расчетный бюджет, а не единый официальный тариф.
Остальные суммы в таблице также относятся только к примеру. Перед покупкой нужно получить смету с распределением платежей между сторонами. Если определенную услугу уже включили в комиссию, отдельную строку следует убрать.
Заложим 5% потерь от простоя и недополученной аренды. Из плановых 80 000 AED собственник получает 76 000 AED. Управление считаем именно от полученной суммы: условно 5% плюс НДС на эту услугу, то есть 5,25%.
| Расчет за 12 месяцев | Сумма, AED |
|---|---|
| Плановая аренда за полный год | 80 000 |
| Потери от простоя и недополученной аренды: 5% | -4 000 |
| Полученная аренда | 76 000 |
| Service charge: содержание здания и общих зон | -12 000 |
| Управление: 76 000 × 5,25% | -3 990 |
| Бюджет на ремонт и замену техники | -4 000 |
| Страхование | -1 000 |
| Банковские и административные расходы | -1 000 |
| Остаток после расходов и ремонтного бюджета | 54 010 |
В модели коммунальные платежи во время проживания оплачивает арендатор. Отдельной комиссии собственника за поиск арендатора нет; если она предусмотрена вашим договором, ее нужно добавить. Все расходные строки приведены с применимыми налогами на услуги. Незапланированные крупные работы и дополнительные начисления здания потребуют пересчета.
Чистая доходность на первоначальные вложения: 54 010 / 1 100 000 × 100% = 4,91%. Это около 4 501 AED в месяц при распределении результата на 12 месяцев. Фактический график поступлений зависит от договора: годовой доход не означает ежемесячную выплату.
Если ремонтный бюджет пока не потрачен, деньги остаются у владельца, но для планирования свободного дохода их разумно сохранить. Депозит арендатора тоже нельзя считать заработком: он подлежит возврату с учетом условий договора.
Две квартиры с одинаковой арендой могут давать разный заработок. Особенно заметны содержание здания, простой и отдельные услуги управляющего. Ниже меняется только одно условие базовой модели; эффекты не суммируются.
| Изменение относительно базы | Снижение остатка за год, AED | Новый остаток, AED |
|---|---|---|
| Service charge выше на 5 000 AED | 5 000 | 49 010 |
| Дополнительный месяц без аренды сверх заложенных потерь | 6 316,67 | 47 693,33 |
| Дополнительный ремонт на 10 000 AED сверх бюджета | 10 000 | 44 010 |
| Отдельная комиссия собственника за сдачу: условно 5% от 80 000 AED + НДС | 4 200 | 49 810 |
Дополнительный месяц простоя уменьшает выручку на 6 666,67 AED, но одновременно сокращает оплату управления на 350 AED. Поэтому чистый эффект - 6 316,67 AED. Если этот месяц уже включен в исходные 5% потерь, повторно его вычитать не нужно.
Service charge проверяют по зданию и расчетному году через официальный Service Charge Index DLD, затем сверяют со счетом конкретной квартиры. При одинаковых остальных условиях сервисный платеж 8 000, 12 000 или 20 000 AED оставляет соответственно 58 010, 54 010 или 46 010 AED в год.
В договоре управления проверьте, входят ли поиск арендатора, продление, выезды и организация ремонта. Подробный состав платежей разобран в статье DDA «Сколько стоит владеть квартирой в Дубае».
Для той же квартиры оставим вложения 1,1 млн AED, постоянные расходы и ремонтный бюджет 18 000 AED в год. Управление во всех сценариях - 5,25% полученной аренды. Меняем только плановую ставку и потери поступлений.
| Показатель за год | Осторожный | Базовый | Благоприятный |
|---|---|---|---|
| Плановая аренда, AED | 72 000 | 80 000 | 88 000 |
| Потери поступлений, % | 10 | 5 | 2 |
| Полученная аренда, AED | 64 800 | 76 000 | 86 240 |
| Управление, AED | 3 402 | 3 990 | 4 527,60 |
| Чистый остаток, AED | 43 398 | 54 010 | 63 712,40 |
| Доходность на все вложения, % | 3,95 | 4,91 | 5,79 |
Разница между осторожным и благоприятным сценарием - более 20 000 AED за год. Это диапазон заданных условий, а не прогноз рынка. Если покупка подходит вам только при максимальной аренде и почти полном отсутствии простоя, ее финансовый запас невелик.
Начать можно с цели: сколько вы хотите оставлять себе после расходов объекта. При потерях 5%, управлении 5,25% поступлений и остальных ежегодных расходах 18 000 AED получаются следующие ориентиры. Ставки округлены вверх до целого AED.
| Желаемый остаток в месяц, AED | Остаток за год, AED | Нужная плановая аренда за год, AED |
|---|---|---|
| 3 000 | 36 000 | 59 992 |
| 4 000 | 48 000 | 73 324 |
| 5 000 | 60 000 | 86 655 |
| 6 000 | 72 000 | 99 987 |
Формула: (желаемый годовой остаток + 18 000) / (0,95 × 0,9475). Для 5 000 AED в месяц нужна плановая аренда около 86 655 AED в год. Это требование к выбранной квартире, которое нужно проверить по аналогам, а не обещание такой ставки.
Высокая цена за ночь сама по себе не показывает заработок. Выручка складывается из реально оплаченных ночей с учетом сезонности. Из нее вычитаются управление, комиссии площадок, коммунальные услуги, интернет, уборка, белье, расходные материалы, разрешения и ремонт.
| Статья расходов | Долгосрочная аренда | Посуточная аренда |
|---|---|---|
| Коммунальные услуги и интернет | Плательщик определяется договором; в нашей модели - арендатор | Закладываются в расходы владельца или оператора |
| Поиск жильцов | Комиссия за сдачу и возможное продление по договору | Комиссии площадок и продвижение по условиям оператора |
| Уборка, белье, расходные материалы | Подготовка при смене арендатора | Регулярные расходы между заездами |
| Простой | Периоды между договорами и недополученные платежи | Непроданные ночи, сезонность, личное проживание владельца |
| Разрешения и администрирование | Применимые регистрационные расходы | Разрешение Holiday Home и связанные платежи |
Для посуточной сдачи квартиры в Дубае необходимо оформить разрешение Holiday Home: объект должен быть зарегистрирован и одобрен Департаментом экономики и туризма Дубая (DET) до публикации объявления. До покупки уточните возможность такой сдачи в выбранном здании, стоимость оформления и продления разрешения, а также обязанности управляющей компании. Эти расходы нужно включить в финансовую модель. Если сбор взимается с гостя и перечисляется ведомству, его нельзя одновременно считать доходом собственника и повторно вычитать из уже очищенной выручки. Подробнее об экономике этого формата - в материале DDA «Краткосрочная аренда: принципы доходности недвижимости».
Согласно разъяснениям Федеральной налоговой службы ОАЭ, инвестиционный доход физического лица от недвижимости исключается из корпоративного налога при выполнении условий, в том числе если деятельность не ведется и не должна вестись по лицензии. Это нельзя автоматически распространить на компанию или самостоятельный лицензируемый бизнес Holiday Homes. Налоговый режим зависит от схемы владения и деятельности.
Основная модель предполагает физическое лицо, чья долгосрочная аренда соответствует условиям исключения. Налоги в стране налогового резидентства владельца, комиссии трансграничного перевода и конвертация уменьшают итоговую сумму отдельно. Поэтому 54 010 AED - результат объекта в рамках указанной модели, а не универсальный доход после личных налогов любого покупателя.
При ипотеке свободные деньги и прибыль различаются: весь платеж банку уменьшает сумму на руках, но погашение основного долга сокращает обязательства собственника. Ниже - условное разложение платежа, а не предложение банка; расходы оформления кредита рассчитываются дополнительно.
| Годовой денежный поток | Без ипотеки, AED | С ипотекой, AED |
|---|---|---|
| Арендный остаток после расходов объекта | 54 010 | 54 010 |
| Проценты по кредиту | 0 | -24 000 |
| Погашение основного долга | 0 | -18 000 |
| Свободные деньги после платежей | 54 010 | 12 010 |
Для сравнения доходности на собственный капитал потребуются первоначальный взнос, все банковские комиссии и график кредита. При продаже из поступлений также вычитают остаток долга и применимые расходы его закрытия.
У строящегося объекта арендный доход появляется после передачи и подготовки к сдаче. Рассрочка после получения ключей также требует денег: ее платежи могут превышать поступления от аренды. Доходность нельзя считать только на первый взнос, игнорируя оставшиеся обязательства.
Предположим, квартира приносит базовые 54 010 AED ежегодно. За три года накопится 162 030 AED. При выходе заложим комиссию 2% цены продажи плюс 5% НДС на комиссию и еще 4 800 AED на оформление и подготовку. Регистрационные 4% в этом сценарии оплачивает следующий покупатель; если часть остается продавцу, прибыль уменьшится.
| Цена продажи, AED | Расходы продажи, AED | Итоговая прибыль за 3 года, AED |
|---|---|---|
| 900 000 | 23 700 | -61 670 |
| 1 000 000 | 25 800 | 36 230 |
| 1 200 000 | 30 000 | 232 030 |
Формула: цена продажи минус расходы выхода плюс накопленный арендный остаток минус первоначальные 1,1 млн AED. Модель не включает ипотеку, предполагает продажу после трех полных лет сдачи и не закладывает дополнительные месяцы ожидания покупателя.
Продажа за 1,2 млн AED дает 232 030 AED прибыли, или 21,09% за три года. Это совокупная доходность за весь период, а не годовая. При продаже по цене покупки прибыль составляет лишь 36 230 AED: значительную часть аренды поглощают расходы входа и выхода. А при цене 900 000 AED аренда не перекрывает убыток.
Чтобы перейти от примера к вашему бюджету, нужны цена выбранного лота, полная смета сделки, счет service charge, договор управления, оценка подготовки и подтверждение аренды сопоставимыми объектами. Для занятой квартиры проверяют действующий договор, сроки и платежи, а не только желаемую ставку после покупки.
Для практического подбора можно начать с трех комплексов в разных районах Дубая. Их карточки на сайте DDA помогают сравнить тип жилья и инфраструктуру. Таблица показывает, какие параметры нужно запросить для финансового расчета; это не рейтинг доходности проектов.
| ЖК и район | Что есть в комплексе | Что проверить в расчете |
|---|---|---|
| Marina Quays West, Dubai Marina | Комплекс Emaar. В карточке квартиры DDA - 764 кв. фута, около 71 м², меблировка | Счет service charge именно по лоту, состояние мебели и техники, действующий договор аренды |
| Avanti Tower, Business Bay | Проект Damac; бассейн, фитнес-центр, консьерж, сауна | Сопоставимость площади и числа спален с арендными аналогами, состав сервисных и коммунальных платежей |
| Binghatti Amber, JVC | Студии и квартиры с 1-3 спальнями; бассейны и тренажерный зал | Цена конкретного лота, бюджет меблировки, сервисный счет и конкурирующие предложения в здании |
Например, карточка квартиры в Marina Quays West позволяет оценить площадь и комплектацию. Наличие мебели сокращает только те затраты, которые действительно не потребуется понести: изношенную технику и подготовку к заселению все равно включают в смету.
Аренду одной квартиры нельзя делить на публичную цену «от» по комплексу: у них могут различаться площадь, назначение предложения и условия сделки. Для сравнения запросите три конкретных лота и рассчитайте каждый по одинаковой схеме: полные вложения, подтвержденная аренда, расходы, простой и выход. Сравнение районов дополнительно разобрано в статье DDA «Доходность недвижимости в Дубае в 2026 году: рейтинг районов для инвестиций».
Почему заявленные 8% превращаются в 4,91%?
8% получены делением плановой аренды на цену квартиры. 4,91% учитывают потери поступлений, ежегодные расходы и ремонтный бюджет, а также больший знаменатель - все первоначальные вложения.
Можно ли забрать весь арендный платеж и считать его прибылью?
Нет. Часть денег нужна для содержания квартиры и будущих расходов. Возвратный депозит арендатора также не является прибылью.
Когда квартира окупится только за счет аренды?
В базовом примере простой срок окупаемости - около 20,4 года: 1 100 000 / 54 010. Расчет предполагает неизменные доход и расходы, не учитывает стоимость денег во времени и не является прогнозом.
Будет ли результат таким же в другом эмирате?
Формула сохранится, но цена, аренда, сборы, разрешения и содержание будут другими. Для Абу-Даби, Шарджи или Рас-эль-Хаймы нужно составить отдельную смету.
Планируете купить недвижимость в ОАЭ для сдачи в аренду или последующей продажи? Обратитесь в DDA Real Estate. Укажите бюджет, срок владения и желаемый доход на руки. Подберем объекты под вашу задачу и сравним полные вложения, расходы собственника и сценарии выхода, чтобы решение опиралось на экономику конкретной квартиры.
