Инвестирование на Бали: стратегии для снижения налоговых расходов

На Бали зарабатывать можно легко, но сохранить доход – уже искусство. Ведь высокие налоги и скрытые комиссии съедают до трети маржи, если вы не подготовились.

В этой статье – не общие советы, а конкретные цифры и реальные примеры объектов, чтобы вы понимали, как работают стратегии и сколько это стоит.

Как устроено налогообложение при аренде

Если говорить прямо, ключевая проблема инвестора – налоги на доход от аренды:

• PPh Final 10% – налог на аренду с брутто-дохода.
• VAT 11% – если оборот компании превышает 4.8 млрд рупий (~300,000 USD).
• Плюс ежегодный налог PBB (~0.5–1% от кадастровой стоимости).

Эти налоги неизбежны, но есть инструменты, как их снижать легально.

Если вы сдаете через Airbnb или Booking, стоит учесть комиссии площадок — обычно 12–15% от суммы бронирования.

Более подробно с налогами можете ознакомиться в нашей статье: Налог на недвижимость на Бали.

Стратегии оптимизации налогов

1. Использование PT PMA с учетом расходов

При аренде через PT PMA можно официально учитывать:

• управление и маркетинг;
• коммуналку;
• амортизацию мебели;
• ремонт.

Это снижает налогооблагаемую базу на 20–40%.

Пример: вилла за $225 000 в Чангу:

• доход от аренды ~$45 000/год;
• расходы по управлению ~$12 000;
• реклама и эксплуатация ~$5 000;
• налогооблагаемая база ~$28 000;
• PPh Final = $2 800.

Если бы сдавал физлицо без вычетов, налог составил бы $4 500.

Читайте подробнее про PT PMA в статье: Что должен знать инвестор при покупке жилья в Индонезии.

2. Дробление оборота по нескольким PT PMA

Чтобы не платить VAT 11%, инвесторы делят недвижимость на разные юрлица.

Как это выглядит:

• Владеете 3 виллами по $150 000–$200 000.
• Каждую оформляете на отдельную PT PMA.
• Доход каждой компании не превышает лимит.

VAT не применяется.

Да, это дороже в сопровождении, но в ряде случаев экономит 5–10% от оборота.

Важно учитывать, что дробление оборота через несколько PT PMA потребует больше администрирования и может привлекать внимание налоговых органов, если структура выглядит искусственной. По новым трендам налоговые органы все чаще проверяют аффилированность компаний.

3. Сдача на долгосрок

При долгосрочной аренде проще прогнозировать доход и считать расходы. Плюс меньше проблем с VAT.

Например, виллу в Убуде за $120 000 можно сдать за $1 500/мес долгосрочно:

• стабильный доход,
• меньше проверки со стороны налоговой,
• проще вести учет.

Реальные примеры объектов с расчетом налогов и доходности

Ниже – примеры объектов из нашей базы, чтобы вы могли представить: "А что если я куплю именно эту виллу?"

Объект	Цена	Доход/год	Расходы/год	Налоговая база	PPh Final (10%)	VAT (если применяется)	Чистый ROI (%)
UBUD CITY Renaissance Студия в Убуде	$118 800	~$14 000	~$4 000	~$10 000	~$1 000	не применяется	~8%
FIVE OCEANS RESIDENCE 1BR вилла в Чангу	$225 000	~$45 000	~$17 000	~$28 000	~$2 800	не применяется	~9%
RIVER VILLA 5BR вилла в Переренан	$1 850 000	~$160 000	~$50 000	~$110 000	~$11 000	+$17,600 VAT	~8%
SUNNY APART III 1BR в Чангу	$175 000	~$30 000	~$10 000	~$20 000	~$2 000	не применяется	~9–10%

Комментарии к таблице:

• VAT применяется, если доход компании превышает 4,8 млрд рупий (~300 000 USD) в год. Это лимит суммарной выручки, а не чистой прибыли.
• Если оборот превышает лимит в процессе года, компания обязана зарегистрироваться плательщиком VAT и пересчитать налог с момента превышения лимита.
• В таблице для объекта RIVER VILLA VAT указан, так как доход явно выше лимита. Для остальных объектов VAT не применяется при условии, что у владельца нет других активов.

Важно: VAT (11%) – это не отдельная наценка, а налог, который удерживается из общей суммы аренды. Чаще всего инвестор оплачивает его из полученных доходов. Например, если ставка аренды $200/ночь, эти деньги уже включают VAT. Поэтому при прогнозировании ROI стоит сразу учитывать этот возможный минус в расчетах.

Возможно вам будет интересно изучить Критерии выбора объекта недвижимости на Бали.

Как снизить налоговую базу

На практике все просто:

• За каждое действие есть документ: акт выполненных работ, контракт, счет.
• Эти расходы официально "минусуются" из дохода.
• Чем аккуратнее учет, тем меньше налогооблагаемая база.

Например:

• Если у вас вилла, которая дает $100,000 в год,
• расходы по управлению, коммуналке и рекламе составляют $30,000,
• вы платите налог не со $100,000, а с $70,000.

Часто задаваемые вопросы

Какой лимит по обороту, чтобы не платить VAT?
4,800,000,000 рупий в год ($300,000). Если доход выше – VAT обязателен.

Можно ли "не показывать" часть дохода?
Формально – нет. Airbnb и Booking все чаще раскрывают данные налоговым органам.

Сколько стоит создание PT PMA?
Обычно $3,000–5,000, включая регистрацию и бухучет на первый год.

Если оформить все на nominee, это решает вопрос налогов?
Нет. Nominee – это только про право владения, а не про налогообложение.

Что лучше: PT PMA или leasehold?
Зависит от стратегии. PT PMA – надежнее для долгосрока и фрихолда, leasehold проще в запуске.*

*PT PMA – юридическое лицо с иностранным капиталом, позволяющее официально владеть недвижимостью и вести деятельность. Nominee – схема, когда собственность записана на гражданина Индонезии.

Инвестировать на Бали в 2025 – это не просто выбрать локацию. Это:

• Заранее рассчитать налоговую модель.
• Подготовить документы, чтобы сократить налогооблагаемую базу.
• Понимать лимиты VAT и правила дробления.

Если все сделать грамотно, реальный ROI часто оказывается на 2–3% выше, чем у владельцев, которые ограничиваются базовой моделью без грамотной оптимизации.

Нужен подробный расчет по вашим параметрам и помощь в подборе объекта? Напишите – мы подробно разложим все нюансы и подскажем, как собрать налогово-юридическую модель, которая сохранит вашу доходность.