Как заработать на инвестициях в недвижимость в Индонезии

Индонезия стремительно выходит в топ направлений для инвесторов в недвижимость. Бали, Ломбок, Гили — каждая локация предлагает свой сценарий заработка: от стабильной аренды до роста капитала. Но главный вопрос — какой формат выбрать и сколько реально можно заработать?

Динамика цен: как рос рынок

За последние годы рынок показал впечатляющий рост:

• В 2020 году студии в Чангу продавались от $90 000.
• В 2025 году стартовая цена аналогичных проектов — $124 900.

Рост более чем на 35% за 5 лет. Это значит, что капитализация здесь работает не хуже аренды: актив дорожает сам по себе, даже если его не сдавать.

Доходность: аренда краткосрочная и долгосрочная

На Бали и соседних островах доходность напрямую зависит от формата аренды:

• Краткосрочная (Airbnb, Booking): 8–11% годовых.
• Долгосрочная (6–12 мес.): 5–6% годовых, зато меньше хлопот и выше стабильность.

Пример: студия в Чангу за $125 000 приносит $70 за ночь при загрузке 70% → около $17 600 в год. ROI ~10%, срок окупаемости 8–10 лет.

Примеры проектов в Индонезии

Локация/Формат	Цена от ($)	ROI краткосрок	ROI долгосрок	Срок окупаемости	Особенности
Студия в Чангу (Alex Villas 7)	124 900	8–11%	5–6%	8–10 лет	Рассрочка от 25%, сдача 2025–26
1BR в Улувату (Soho Surfside)	190 000	8–10%	5–6%	9–10 лет	Новый комплекс у океана, сдача 2025
Вилла в Улувату (Ocean City)	808 500	9–11%	6–7%	9–11 лет	Premium-проект, рост капитала
Кцага Hilltop House (Ломбок)	583 000	7–9%	5–6%	10–12 лет	Земля freehold/leasehold, сдача 2023
Cocana Resorts (Гили)	199 000	9–10%	6%	8–9 лет	Работа в составе курорта, объекты сданы

Кому подходят разные форматы?

Студии и апартаменты — лучший вариант для новичков. Представьте: вы заходите в рынок недвижимости Бали с относительно небольшим бюджетом — от $125 000. За эти деньги можно купить студию или компактные апартаменты в Чангу или Улувату. Это самый понятный и предсказуемый формат: объект сразу готов к сдаче, модель работает через Airbnb и Booking, загрузка высокая. Деньги начинают возвращаться практически с первых гостей, и инвестор получает быстрый кэшфлоу. Для тех, кто делает первые шаги в международных инвестициях, такой формат — идеальный «тренажёр» без излишнего риска.

Виллы — выбор долгосрочных инвесторов. Здесь речь идет уже о другом уровне. Вход дороже — от $300 000–400 000, иногда и выше, но и потенциал больше. Вилла — это всегда про премиум-сегмент, про землю и капитализацию. За последние годы именно виллы в Улувату и на Буките показали самый быстрый рост стоимости: земля дорожает на 15–20% в год, а вместе с ней — и объекты. Виллу выбирают те, кто мыслит на горизонте 7–10 лет: сегодня вложил, завтра сдаешь в аренду с ROI 9–11%, а через несколько лет продал вдвое дороже. Это стратегия «купить и держать», которая подходит тем, кто готов к более крупным вложениям и видит недвижимость как способ сохранить и приумножить капитал.

Курортные комплексы — формат для пассивных инвесторов. Если вы не хотите заниматься ни маркетингом, ни заселениями, ни управлением — есть готовый инструмент: участие в курортных проектах. Например, на Гили Траванган уже работают комплексы уровня Cocana Resorts, где можно купить апартаменты или виллу в составе отеля. Управляющая компания полностью берёт на себя все хлопоты: поиск гостей, сервис, уборку, отчётность. Инвестор в этом случае получает «чистый» доход 8–10% в год без личного участия. Это идеальный вариант для тех, кто хочет вложить деньги и получать дивиденды, оставаясь при этом в другой стране или занимаясь собственным бизнесом.

Итог:

• Студии — быстрый старт и низкий порог входа.
• Виллы — стратегия на годы вперёд и рост капитала.
• Курорты — пассивные инвестиции для тех, кто ценит спокойствие и стабильность.

Читайте подробнее про покупку недвижимости здесь.

Риски, о которых важно помнить

• Задержка стройки. Самая частая история — красивые рендеры, выгодная цена, обещания сдачи через год. Но на деле дешёвые проекты часто превращаются в долгострой: стройка встала, застройщик ищет новых инвесторов, сроки переносятся по несколько раз. Деньги уже вложены, а объект не приносит дохода. Некоторые стройки в бюджетном сегменте «замораживались» на годы, и инвесторы сидели с замороженным капиталом. Вывод простой: всегда проверяйте портфолио застройщика и выбирайте тех, у кого есть реально сданные объекты, а не только красивые картинки.
• Вторичка без лицензии. На Бали и в Индонезии в целом туристическая аренда возможна только при наличии лицензии Pondok Wisata. Без неё сдать квартиру или виллу легально нельзя: объект не будет отображаться на Booking или Airbnb, а при проверке можно получить штраф. Да, «по-серому» иногда сдают, но это риск потерять не только доход, но и репутацию. Поэтому вторичку всегда нужно проверять на наличие лицензии — иначе вместо доходного актива получится «мертвый груз».
• Низкая ликвидность «не в тренде». Бали — это не только Чангу или Улувату. Есть районы, куда пока не дошёл массовый туризм: далеко до пляжей, нет ресторанов и инфраструктуры. В таких локациях аренда идёт плохо, даже если квартира или вилла стоят дёшево. Старые комплексы тоже теряют привлекательность: интерьеры устарели, а конкуренция с новостройками высокая. Итог: продать или сдать такие объекты можно только с дисконтом.
• Валютные колебания. Доход от аренды идёт в индонезийских рупиях (IDR), а расходы — чаще в долларах: налоги, обслуживание, ипотека или личные траты. При скачках курса доллар может «съесть» часть прибыли. Например, падение рупии на 10% превращает ваш ROI в 8% вместо ожидаемых 10%. Для тех, кто считает доход в валюте, это важный фактор.
• Сейсмика и климат. Индонезия — страна на стыке тектонических плит. Землетрясения здесь не редкость, особенно на Ломбоке и восточных островах. Для инвестора это значит одно: проверять качество строительства. Фундамент, материалы, система водоотведения — всё должно быть рассчитано под тропический климат и возможные толчки. Скупиться на подрядчика — значит рисковать не только капиталом, но и безопасностью будущих арендаторов.

Как минимизировать риски:

• Работайте через PT PMA (юридическая компания для иностранцев).
• Проверяйте у застройщика документы: разрешение на строительство (IMB) и лицензию для аренды (Pondok Wisata).
• Выбирайте проекты в востребованных районах (Чангу, Улувату, Букит), где спрос стабильно высокий.
• Ориентируйтесь на застройщиков с готовыми кейсами, а не на «бумажные» проекты.

Читайте также: “Как недорого купить квартиру на Бали”, “Рекомендации по выбору хорошего риэлтора в Индонезии”, “Покупка недвижимости на Бали: этапы и расходы”.

Частые вопросы

Можно ли купить квартиру или виллу без PT PMA?
Да, через leasehold (долгосрочная аренда земли), но для максимальной защиты прав инвесторы открывают PT PMA.

Какая лицензия нужна для сдачи в аренду?
Для краткосрочной аренды туристам нужна Pondok Wisata. Без неё легально работать на Airbnb и Booking нельзя.

Какая реальная доходность?
Краткосрок 8–11%, долгосрок 5–6%.

Где лучше покупать: Бали или Ломбок?
Бали = аренда и ликвидность. Ломбок = ставка на рост капитала.

Можно ли инвестировать в готовый курорт?
Да, например Cocana Resorts на Гили. Это формат «пассивных инвестиций» с управляющей компанией.

Индонезия дает редкую комбинацию: доступный вход ($125 000), рассрочка без %, высокое ROI в краткосроке и уверенный рост капитала. При правильном выборе локации и надёжного застройщика можно получить двойную выгоду: стабильный арендный поток + рост стоимости актива.

Универсальный рецепт: студии — для новичков, виллы — для долгосрочников, курорты — для пассивных инвесторов.

Хотите понять, где выгоднее вложить — в студию в Чангу, виллу в Улувату или курорт на Гили? Обратитесь в DDA Real Estate — мы проверим проект, рассчитаем ROI и составим инвестиционный план под вашу стратегию.

Напишите нам и получите подборку объектов с окупаемостью от 8 лет.