Квартира за 1,2 млн AED с арендной ставкой 96 000 AED в год дает 8% валовой доходности на цену покупки. После месяца простоя, сервисных сборов, управления и остальных заложенных расходов расчетный чистый доход в нашем примере составляет 62 850 AED. Это 5,24% от цены квартиры и 4,79% от полного бюджета приобретения и подготовки к аренде.
Разницу формируют конкретные платежи. В модели ежегодные расходы и резерв забирают 25 150 AED, еще 8 000 AED приходится на недополученную аренду за месяц простоя. Дополнительные вложения при покупке и подготовке составляют 111 000 AED. Поэтому для сравнения объектов полезно видеть одновременно цену, годовой остаток и сумму всех первоначальных вложений.
Ниже - воспроизводимый расчет готовой квартиры на вторичном рынке без ипотеки, сдаваемой в долгосрочную аренду физическим лицом. Официальные источники используются для правил и государственных тарифов. Цена, аренда, сервисная ставка и коммерческие расходы примера заданы условно и не являются средними показателями Дубая. Источники проверены в октябре 2026 года. Расчет не является гарантией дохода.
Полный бюджет в примере - 1 311 000 AED. Из него 1 200 000 AED приходится на сам объект, остальные 111 000 AED - на оформление, посреднические услуги и подготовку к сдаче. Это на 9,25% больше цены квартиры.
| Статья первоначальных вложений | Сумма, AED | Основание расчета |
|---|---|---|
| Цена квартиры | 1 200 000 | Условная цена готового объекта |
| Регистрационный сбор DLD | 48 000 | 4% цены; по допущению договора полностью оплачивает покупатель |
| Услуги регистрационного центра | 4 200 | 4 000 AED плюс 5% НДС для выбранного канала оформления |
| Посреднические услуги покупателю | 25 200 | Условная комиссия 2% плюс НДС; применяется только по договору примера |
| Мебель и техника | 25 000 | Условная комплектация для выбранной модели сдачи |
| Подготовка квартиры | 5 000 | Условные расходы на приведение объекта в состояние для сдачи |
| Прочие расходы оформления | 3 600 | Условный совокупный бюджет на дополнительные сборы, проверку и банковские операции |
| Полный первоначальный бюджет | 1 311 000 | Сумма всех строк |
На странице регистрации покупки DLD указан сбор 2% с продавца и 2% с покупателя. По правилу распределения регистрационного сбора стороны могут договориться иначе. В нашем примере покупатель принимает на себя все 4%. Это условие модели, которое следует сверять с договором конкретной сделки.
Для сделки стоимостью от 500 000 AED через регистрационный центр DLD указывает партнерский сбор 4 000 AED плюс НДС. В перечне также есть отдельные платежи за документы и карту объекта. Наши 3 600 AED в последней строке - совокупное допущение по дополнительным расходам, а не единый официальный тариф. У другого канала оформления и другого набора услуг бюджет может отличаться.
Комиссия посредника в таблице также не является государственной ставкой и не обязательна для каждой покупки. Если по условиям вашей сделки покупатель ее не платит, нужно убрать соответствующую строку. При неизменном годовом доходе исключение 25 200 AED из бюджета повышает расчетную чистую доходность на полные вложения с 4,79% до 4,89%.
Разовые расходы учитываются при определении первоначально вложенного капитала. Ежегодно списывать их повторно из аренды не нужно. При последующей продаже возникнет отдельный бюджет выхода: его следует считать для выбранного срока владения и условий сделки.
В базовом примере сервисные сборы составляют 11 250 AED в год. Для расчета приняты площадь начисления 750 квадратных футов и совокупная ставка 15 AED за квадратный фут в год. Умножение 750 на 15 дает годовую сумму.
| Условная ставка, AED за кв. фут в год | Годовой счет при площади 750 кв. футов | Доля от потенциальной аренды 96 000 AED |
|---|---|---|
| 12 | 9 000 | 9,38% |
| 15 | 11 250 | 11,72% |
| 20 | 15 000 | 15,63% |
| 25 | 18 750 | 19,53% |
Официальную ставку проверяют через Service Charge Index DLD по конкретному проекту, назначению и бюджетному году. Система Mollak используется для учета сервисных платежей в совместно принадлежащей недвижимости. Для решения о покупке запросите также актуальный счет и расшифровку начислений по квартире.
Ставка должна сравниваться на одинаковой основе. Проверьте площадь начисления, включение НДС, резервного фонда и дополнительных платежей. Площадь из объявления не всегда совпадает с базой сервисного счета. В нашей модели 15 AED - уже итоговая условная ставка для расчета, без последующего добавления еще одного НДС или общего резерва здания.
Рост ставки на 5 AED при площади 750 квадратных футов увеличивает годовой счет на 3 750 AED. При неизменной аренде это уменьшает доходность на цену 1,2 млн AED на 0,31 процентного пункта. Поэтому при выборе между двумя зданиями важны и стоимость содержания, и то, насколько их особенности позволяют получать более высокую аренду.
Обслуживание общих зон и расходы внутри квартиры лучше держать раздельно. Ремонт лифтов или общего оборудования может финансироваться через бюджет здания. Замена принадлежащего собственнику холодильника или ремонт оборудования внутри квартиры требуют проверки покрытия и отдельного бюджета. В модели резерв 4 000 AED предназначен для расходов внутри объекта и обновления его оснащения, которые не включены в сервисный счет.
Расчетный годовой остаток после резерва - 62 850 AED. Потенциальная аренда при полной сдаче составляет 96 000 AED, или 8 000 AED в месяц. В примере квартира приносит доход за 11 месяцев расчетного года; на один месяц заложен простой.
| Показатель за 12 месяцев | Сумма, AED | Как рассчитано |
|---|---|---|
| Потенциальная аренда при полной сдаче | 96 000 | Условная годовая ставка |
| Недополученная аренда из-за простоя | 8 000 | Один месяц по 8 000 AED |
| Арендный доход за занятый период | 88 000 | 96 000 минус 8 000 |
| Сервисные сборы | 11 250 | 750 кв. футов × 15 AED |
| Управление квартирой | 4 400 | Условные 5% дохода за занятый период |
| Резерв на ремонт и обновление | 4 000 | Условный годовой резерв внутри квартиры |
| Страхование собственника | 1 000 | Условный бюджет; состав покрытия проверяется отдельно |
| Поиск арендатора и оформление | 3 000 | Условные расходы собственника на один цикл заселения в году |
| Коммунальные и сопутствующие расходы владельца | 1 500 | Условный бюджет на периоды подготовки и простоя |
| Расходы и резерв без потери аренды | 25 150 | Сумма шести расходных строк |
| Расчетный чистый доход после резерва | 62 850 | 88 000 минус 25 150 |
Все коммерческие расходы таблицы заданы как итоговые суммы с предполагаемыми применимыми налогами на услуги. Комиссия управления 5% - допущение о полной стоимости услуги в этом примере. В реальном предложении нужно проверить, указана ли ставка с НДС, с какой суммы она начисляется и входят ли в нее заселение, продление договора и выезды на объект.
До выделения резерва на ремонт остается 66 850 AED. Если в конкретном году ремонт не понадобился, эти деньги могут остаться на счете, но для планирования будущего содержания в модели отложены 4 000 AED. Таким образом, 62 850 AED - расчетный доход после формирования резерва, а не утверждение о фактическом движении денег на банковском счете.
Месяц простоя в модели уменьшает доход на 8 000 AED, но одновременно снижает комиссию управления на 400 AED. Чистое влияние на результат составляет 7 600 AED при прочих неизменных расходах. Если управление оплачивается фиксированно или начисляется на договорную сумму независимо от периода сдачи, расчет будет другим.
Аренда отнесена к периоду проживания, чтобы сопоставить доход и расходы за 12 месяцев. Оплата одним или несколькими чеками может давать иной календарь поступлений. Аванс за будущие месяцы не стоит целиком относить к доходу уже завершившегося периода, а возвратный депозит арендатора - прибавлять к заработанной аренде.
Распределение расходов нужно читать в договоре и счетах поставщиков. Для инвестиционной модели важно понять, какие услуги включены в аренду, что оплачивает проживающий и что остается владельцу при смене арендатора.
| Статья | Что проверить собственнику | Как учтено в примере |
|---|---|---|
| Сервисный сбор здания | Утвержденный бюджет, счет и условия договора | В расходах владельца |
| Ремонт квартиры | Ответственность сторон, характер работ и покрытие сервисного счета | Отдельный резерв 4 000 AED |
| Электричество, вода и охлаждение | Держатель счета, договор и наличие фиксированных платежей | Обычное потребление жильца вне модели; расходы владельца 1 500 AED |
| Поиск и заселение арендатора | Кто платит комиссию и что входит в пакет управления | Отдельно 3 000 AED, без дублирования в управлении |
| Страхование | Покрытие здания и личный полис владельца | Отдельно 1 000 AED по условию примера |
| Возвратные депозиты | Кому принадлежат деньги и когда они возвращаются | Не включены в доход или невозвратные расходы |
Статья 16 закона Дубая об отношениях арендодателя и арендатора предусматривает ответственность владельца за обслуживание и устранение дефектов, влияющих на использование объекта, если стороны не согласовали иное. Условия небольшого текущего ремонта и порядок согласования работ стоит прописать в договоре. Популярный в отдельных контрактах денежный порог ремонта не следует представлять как универсальный государственный тариф.
В сервисе подключения DEWA для квартиры указан возвратный обеспечительный платеж 2 000 AED. Если счет открывает и финансирует собственник, эту сумму учитывают как дополнительно связанные средства. В основной бюджет доходности она не включена: модель предполагает, что постоянный счет оформляет арендатор. Расходы владельца на подготовку и простой заложены отдельно. Возвратный платеж и плата за подключение имеют разный экономический смысл.
Отдельной проверки требует охлаждение: выясните, оплачивается ли оно через сервисный счет, индивидуального поставщика или условия аренды. Если объявление обещает включенное охлаждение, расходы могут уже находиться в другой строке бюджета. Повторное добавление одной и той же услуги занизит расчетную доходность; пропуск отдельного фиксированного платежа завысит ее.
Согласно руководству FTA для физических лиц, доход от соответствующей условиям личной инвестиции в недвижимость исключается из корпоративного налога. Это правило не переносится автоматически на покупку через компанию или деятельность, требующую лицензии. Наш пример предполагает подходящую под исключение личную долгосрочную аренду; налоги инвестора в стране его налогового резидентства не рассчитаны.
Дополнительный месяц без аренды уменьшает годовой результат на 7 600 AED. Для проверки чувствительности меняем только занятость, сохраняя ставку аренды 96 000 AED и сервисный сбор 11 250 AED. Остальные бюджеты, в том числе 1 500 AED сопутствующих платежей, здесь фиксированы.
| Простой за расчетный год | Арендный доход, AED | Чистый доход после резерва, AED | Доходность на полный бюджет |
|---|---|---|---|
| 0 мес. | 96 000 | 70 450 | 5,37% |
| 1 мес. | 88 000 | 62 850 | 4,79% |
| 2 мес. | 80 000 | 55 250 | 4,21% |
| 3 мес. | 72 000 | 47 650 | 3,63% |
При полной сдаче модель дает 70 450 AED после расходов и резерва. При двух месяцах простоя - 55 250 AED, при трех - 47 650 AED. Между первым и последним вариантом разница 22 800 AED. Она возникает даже без снижения цены аренды.
Матрица показывает совместное влияние двух параметров. При сервисной ставке 12 AED и отсутствии простоя получается 5,55% на полный бюджет. При ставке 25 AED и трех месяцах простоя - 3,06%. Это сценарии одной условной квартиры, позволяющие проверить запас доходности перед покупкой.
Для реального объекта расходы не всегда фиксированы: длительный простой может увеличить коммунальные платежи, а частая смена жильцов - расходы на уборку и подготовку. Здесь они удерживаются неизменными, чтобы показать влияние двух выбранных факторов. В персональном расчете их следует заменить бюджетом конкретного режима сдачи.
В сравнении ниже квартира Б с валовой доходностью 8,4% оставляет меньше, чем квартира А с 8%. Обе стоят по 1,2 млн AED, имеют одинаковую площадь начисления сборов и одинаковый полный бюджет 1 311 000 AED. Различаются только арендная ставка и сервисные сборы.
| Сопоставимый показатель | Квартира А | Квартира Б |
|---|---|---|
| Цена покупки, AED | 1 200 000 | 1 200 000 |
| Полный первоначальный бюджет, AED | 1 311 000 | 1 311 000 |
| Потенциальная аренда за год, AED | 96 000 | 100 800 |
| Простой | 1 месяц | 1 месяц |
| Сервисная ставка, AED за кв. фут в год | 15 | 24 |
| Годовой сервисный счет, AED | 11 250 | 18 000 |
| Управление, AED | 4 400 | 4 620 |
| Остальные расходы и резерв, AED | 9 500 | 9 500 |
| Чистый доход после резерва, AED | 62 850 | 60 280 |
| Валовая доходность на цену | 8,00% | 8,40% |
| Чистая доходность на цену | 5,24% | 5,02% |
| Чистая доходность на полный бюджет | 4,79% | 4,60% |
Квартира Б дает на 4 800 AED больше потенциальной годовой аренды. С учетом месяца простоя разница дохода составляет 4 400 AED, а после дополнительной комиссии управления остается 4 180 AED. Однако сервисный счет выше на 6 750 AED. Итоговый расчетный доход ниже на 2 570 AED в год.
Чтобы компенсировать только разницу сервисных счетов при том же простое и управлении, квартире Б нужна потенциальная годовая аренда примерно 103 751 AED. Это на 7 751 AED, или на 8,07%, выше ставки квартиры А. В нашем сравнении надбавка составляет только 5%, поэтому ее недостаточно.
Этот расчет полезен и при оценке дополнительных удобств здания. Более высокий счет может быть оправдан, если объект обеспечивает достаточную прибавку аренды, меньший простой или другие важные инвестору преимущества. Проверять нужно годовой результат с учетом стоимости этих преимуществ.
Для сравнения конкретных локаций можно использовать наш материал о покупке квартиры для аренды в Dubai Marina, JVC и Business Bay. Итоговый сервисный счет при этом проверяется по выбранному дому.
При доходе 62 850 AED для чистой доходности 5% полный бюджет не должен превышать 1 257 000 AED. Это результат деления годового чистого дохода на 0,05. При наших расходах оформления и подготовки максимальная цена самой квартиры получается около 1 149 105 AED.
| Целевая чистая доходность | Максимальный полный бюджет, AED | Расчетная максимальная цена квартиры, AED |
|---|---|---|
| 4,50% | 1 396 667 | 1 280 741 |
| 5,00% | 1 257 000 | 1 149 105 |
| 5,50% | 1 142 727 | 1 041 402 |
В таблице доход 62 850 AED фиксирован. Первоначальный бюджет рассчитывается как цена квартиры × 1,061 плюс 37 800 AED. Коэффициент включает условные 4% DLD на стороне покупателя и 2,1% комиссии с НДС; постоянная часть - остальные расходы примера. Это расчет допустимой цены при выбранной цели, а не оценка справедливой рыночной стоимости.
Если продавец снижает цену с 1,2 млн AED до примерно 1,149 млн AED при сохранении всех остальных параметров, доходность на полный бюджет достигает около 5%. Если одновременно ухудшается состояние квартиры или требуется дополнительный ремонт, необходимо пересчитать и доход, и вложения.
| Способ расчета | Годовой доход | База вложений | Простая окупаемость |
|---|---|---|---|
| Валовая на цену квартиры | 96 000 AED | 1 200 000 AED | 12,50 года |
| Валовая на полный бюджет | 96 000 AED | 1 311 000 AED | 13,66 года |
| Чистая на цену квартиры | 62 850 AED | 1 200 000 AED | 19,09 года |
| Чистая на полный бюджет | 62 850 AED | 1 311 000 AED | 20,86 года |
Простая окупаемость равна вложениям, деленным на годовой доход. Она позволяет увидеть разницу между валовым и чистым расчетом, но не задает срок будущего возврата денег. В таблице условно неизменны аренда, простой и расходы; не учтены инфляция, стоимость денег во времени и возможная продажа объекта. Квартира остается активом владельца в течение всего периода.
На одинаковой базе сравнение выглядит так: валовая доходность на цену - 8%, чистая - 5,24%; на полный бюджет - соответственно 7,32% и 4,79%. Такой формат позволяет сопоставлять предложения, даже если одно рекламируется через цену квартиры, а другое через сумму всех вложений.
Основу персонального расчета составляют документы объекта и условия услуг. Цена и аренда должны относиться к сопоставимой квартире, а сервисные сборы - к конкретному зданию и актуальному бюджетному году.
| Что запросить | Для какой строки расчета |
|---|---|
| Актуальный сервисный счет и расшифровку | Содержание здания, включенные услуги, резерв и дополнительные начисления |
| Сведения о расчетах по сервисным платежам | Обязательства и распределение платежей при переходе собственности |
| План и площадь начисления сборов | Корректная база умножения сервисной ставки |
| Договор аренды или сопоставимые зарегистрированные договоры | Обоснование ставки и периода дохода |
| Предложение управляющего с перечнем услуг | Процент, база комиссии, НДС, заселение и продление |
| Осмотр и смету подготовки квартиры | Разовые вложения и резерв на оснащение и ремонт |
| Расчет оформления и условия покупки | Полный бюджет, распределение DLD и коммерческие комиссии |
В открытых данных DLD есть разделы Transactions и Rents для проверки зарегистрированных покупок и аренды. В этой статье используется расчетный пример, поэтому приведенные суммы не заявлены как медианы сделок или договоров. Для выбранного объекта сопоставьте готовые квартиры сходной площади и планировки; в аренде отдельно смотрите годовую сумму и условия договора.
DDA Real Estate помогает сравнить объекты с учетом цены, планируемой аренды и расходов владения. Для начала полезно определить бюджет, целевую чистую доходность и предполагаемый срок владения: эти параметры позволяют отбирать квартиры по экономике покупки. Дополнительно можно посмотреть наш разбор окупаемости квартиры на примере пяти районов.
Сколько стоит содержать квартиру в Дубае за год?
В базовом примере на содержание, управление, страхование, смену арендатора и резерв заложено 25 150 AED. Еще 8 000 AED составляет недополученная аренда. Это расчет одной условной квартиры; персональный бюджет зависит от дома, состояния объекта и договора услуг.
Чем валовая доходность отличается от чистой?
Валовая учитывает аренду до расходов. Чистая показывает результат после заложенных затрат и простоя. В нашей модели на цену квартиры получается 8% валовой и 5,24% чистой доходности после резерва; на полный бюджет - 7,32% и 4,79%.
Нужно ли включать мебель и комиссию в стоимость инвестиции?
Да, если эти расходы несет покупатель для выбранного способа сдачи. Они увеличивают первоначальный бюджет. Если объект уже оснащен или комиссия не предусмотрена договором, расчет корректируют по фактическим условиям.
Можно ли считать депозит арендатора доходом?
Возвратный депозит нужно учитывать отдельно от заработанной аренды. Он обеспечивает обязательства по договору и подлежит возврату с учетом предусмотренных оснований для удержаний. В модели он не увеличивает доходность.
Почему высокий сервисный сбор может перекрыть прибавку аренды?
Сравнивать нужно годовые суммы. В примере квартира Б дает на 4 800 AED больше потенциальной аренды, но сервисный счет выше на 6 750 AED. После простоя и управления ее чистый доход ниже на 2 570 AED.
Гарантирует ли расчет окупаемость за 20,86 года?
Нет. Это отношение полного бюджета к фиксированному годовому доходу модели. Реальный результат зависит от аренды, занятости, расходов и условий выхода из объекта. Для решения о покупке нужно проверить несколько сценариев.
Планируете купить квартиру в Дубае для аренды? Оставьте заявку в DDA Real Estate. Подготовим подборку под ваш бюджет и цели и поможем сопоставить объекты по полным вложениям, расходам владения и расчетному доходу собственника.
