Покупка виллы на Бали – это не только вложение, но и регулярные расходы на содержание. Владение недвижимостью в Индонезии связано с постоянными платежами, и их важно заложить в бюджет и в расчет доходности заранее.
Главный регулярный платеж владельца – ежегодный налог на землю и строения (PBB). Он рассчитывается от кадастровой стоимости объекта (NJOP), которая обычно ниже рыночной и периодически пересматривается местными властями.
Для виллы рыночной стоимостью около 300 000 долларов кадастровая оценка обычно составляет 40–60% от рынка. При NJOP 2,3 млрд рупий и ставке 0,2% налог за год выйдет около 4,6 млн IDR.
Кто платит PBB, зависит в зависимости от формата владения:
При покупке недвижимости покупатель платит единовременный сбор за переход прав (BPHTB). Ставка – до 5% от базы налогообложения, из которой вычитается необлагаемый минимум в 80 млн рупий.
Для виллы стоимостью 4,6 млрд IDR пошлина составит около 226 млн IDR. Важно учитывать: базой считается большая из двух сумм – цена сделки или кадастровая стоимость.
Здесь есть разница между первичным и вторичным рынком:
Основная статья коммунальных расходов – электричество. Государственная компания PLN перешла на предоплату: баланс пополняется заранее, и сделать это можно разными способами.
В небольшом помещении при экономном расходе счет не превышает 50 долларов в месяц, а вилла с бассейном и несколькими кондиционерами обходится в 200 долларов и больше.
Пополнить счет за электричество можно:
Водоснабжением занимается государственная компания PDAM, но во многих комплексах используют частные скважины, которые обслуживает управляющая компания. При экономном расходе счет за воду – около 500 тыс. IDR в месяц. Водопроводная вода не подходит для питья, поэтому пьют бутилированную.
На острове работают несколько интернет-провайдеров. Мобильная связь с интернетом обходится примерно в 20 долларов в месяц, безлимитный домашний интернет – в 40–60 долларов.
Владельцы квартир в комплексах и вилл в закрытых поселках платят сервисный сбор за общие зоны, охрану и вывоз мусора. Размер сбора сильно зависит от локации и уровня инфраструктуры, поэтому его стоит запросить у управляющей компании конкретного комплекса до покупки.
Для владельцев, которые не живут на острове постоянно, управляющая компания – одна из главных статей расходов. Ее вознаграждение зависит от формата аренды:
Кроме того, управляющая компания часто выступает налоговым агентом и удерживает налог с дохода собственника у источника: для налоговых резидентов Индонезии – 10%, для нерезидентов – 20%.
При выборе управляющей компании обращайте внимание на:
У большинства вилл на Бали есть штат обслуживающего персонала. Зарплата домработницы составляет 180–250 долларов в месяц, садовника на неполный день – 60–100 долларов. Сверху работодатель платит взносы на социальное страхование, это добавляет примерно 4–5% к расходам на персонал.
Индонезия находится в сейсмически активной зоне, поэтому страховку от стихийных бедствий стоит оформить обязательно. Стоимость зависит от покрытия:
В среднем ежегодный взнос составляет около 0,2% от стоимости застрахованного имущества.
Доход от сдачи виллы облагается налогом там, где он получен. Для резидентов Индонезии ставка – 10% от валового дохода. С нерезидентов без индонезийского налогового номера налог удерживается у источника выплаты по ставке 20%.
Если между Индонезией и страной вашего налогового резидентства действует соглашение об избежании двойного налогообложения, ставка может быть ниже.
Во влажном тропическом климате, а у побережья еще и при соленом воздухе, регулярная профилактика обходится заметно дешевле, чем устранение крупных поломок. На текущий ремонт разумно откладывать долю годового дохода от аренды – обычно несколько процентов.
Комплексное обновление виллы площадью около 125 м² раз в пять лет может обойтись примерно в 5 000 долларов.
Расходы на виллу в Индонезии складываются из многих статей – от ежегодных налогов и коммунальных платежей до зарплаты персонала и услуг управляющей компании. Чтобы правильно учесть обязательства и снизить налоговую нагрузку, стоит обратиться к сертифицированному налоговому консультанту и нотариусу.
Если вы выбираете виллу и хотите заранее понять полную стоимость владения, DDA Real Estate поможет сравнить объекты по структуре расходов и подобрать вариант с понятным бюджетом содержания.
