В III квартале 2026 года медианная цена готовых квартир с одной спальней в восьми выбранных районах Дубая составила от 8 925 до 23 885 AED/м². Business Bay прибавил 0,5% к предыдущему кварталу, Jumeirah Lakes Towers - 3,6%. В JVC медиана снизилась на 4,9%, в Dubai Hills - на 7,6%.
DDA Real Estate сравнила зарегистрированные продажи одного формата жилья, чтобы показать разницу цен, активности покупателей и динамики по районам. Для строящихся квартир выполнен отдельный расчет: в некоторых локациях их направление расходится с готовым жильем.
Период анализа - январь-сентябрь 2026 года. Основное сравнение - III квартал ко II кварталу; дополнительно - III к I. Источники проверены в октябре 2026 года. Полный 2026 год еще не завершен.
Разница между верхним и нижним значением в группе сравнения - 2,68 раза. В Dubai Creek Harbour медиана готовых квартир составляет 23 885 AED/м², в Discovery Gardens - 8 925 AED/м². Это ориентиры разных локаций и домов, а не оценка одинакового качества жилья.
Во всех строках - жилые квартиры с одной спальней площадью 45-120 м² и статусом готовности Ready в выгрузке продаж DLD. Районы закреплены названиями в исходных данных; соседние территории и другие варианты названий к ним не присоединялись.
| Район | II кв., AED/м² | III кв., AED/м² | Сделок II / III | Квартал к кварталу |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Creek Harbour | 24 965 | 23 885 | 81 / 81 | -4,3% |
| Dubai Marina | 18 437 | 23 666 | 133 / 211 | +28,4% |
| Dubai Hills | 24 523 | 22 650 | 61 / 76 | -7,6% |
| Business Bay | 19 184 | 19 279 | 140 / 205 | +0,5% |
| Arjan | 15 330 | 14 661 | 96 / 104 | -4,4% |
| Jumeirah Lakes Towers | 14 094 | 14 607 | 67 / 66 | +3,6% |
| JVC | 13 702 | 13 027 | 418 / 623 | -4,9% |
| Discovery Gardens | 9 659 | 8 925 | 87 / 71 | -7,6% |
Источник - авторский расчет по Transactions DLD. Медиана рассчитана по цене квадратного метра каждой продажи. Во всех периодах применен единый нижний порог 1 000 AED/м² и проверено соответствие площади сделки площади квартиры. Количество сделок относится только к выбранному формату.
Business Bay дороже JVC примерно на 48,0% по медиане метра. При одинаковой расчетной площади 75 м² это около 1,45 млн против 977 тыс. AED. Разница бюджета - около 469 тыс. AED без расходов покупки. Это пересчет районных медиан на условную площадь, а не цены конкретных предложений.
В трех из восьми выбранных районов медиана готового жилья выросла к предыдущему кварталу. Dubai Marina показала +28,4%, Jumeirah Lakes Towers - +3,6%, Business Bay - +0,5%. В остальных пяти районах показатель снизился. Это сравнение внутри выбранной группы, а не рейтинг всего Дубая.
Квартальный рост не всегда означает рост относительно начала года. В Jumeirah Lakes Towers медиана III квартала на 1,9% ниже I квартала; в Business Bay - на 6,9%. В JVC снижение между I и III кварталами составило 11,2%. Сравнение III с I кварталом показывает изменение за полгода между квартальными уровнями, а не год-к-году. В I квартале в этих группах учтены соответственно 121, 233 и 580 продаж; в III - 66, 205 и 623. Для всех кварталов сохранены одинаковые ограничения по формату и площади квартиры.
Dubai Marina требует отдельной проверки состава продаж. Общая медиана увеличилась с 18 437 до 23 666 AED/м². При этом доля записей без указанного проекта выросла с 34,6% до 59,7%. В отдельной группе из 25 проектов, представленных в обоих кварталах, медиана изменилась с 20 554 до 19 331 AED/м², на 5,9% вниз: 80 продаж против 76.
Эти результаты показывают, насколько районный показатель чувствителен к составу выборки. Группа из 25 проектов не охватывает весь район; внутри нее тоже продаются разные квартиры. Для покупателя вывод конкретный: рост районной медианы на 28,4% сам по себе не обосновывает такую же надбавку за квартиру в выбранном доме.
В Arjan направления разошлись: готовые квартиры снизились на 4,4% за квартал, строящиеся прибавили 4,0%. В Business Bay готовые остались около прежнего уровня, +0,5%, а строящиеся снизились на 8,0%. Поэтому объединенный показатель района скрывает различия сегментов.
| Строящиеся квартиры | III кв., AED/м² | Сделок II / III | Квартал к кварталу |
|---|---|---|---|
| Business Bay | 25 307 | 243 / 178 | -8,0% |
| Arjan | 18 092 | 218 / 139 | +4,0% |
| JVC | 16 032 | 609 / 548 | -2,5% |
Источник - авторский расчет по DLD. Тот же формат: одна спальня, 45-120 м²; статус Off-Plan. Для этой таблицы взяты районы с минимум 50 продажами в каждом из двух кварталов. Готовность объекта отличается от деления на первую продажу и перепродажу.
Разрыв медиан строящихся и готовых квартир в III квартале - 31,3% в Business Bay, 23,1% в JVC и 23,4% в Arjan. Он отражает различия проданных проектов, домов и условий покупки. Эти проценты не являются премией за рассрочку у одной и той же квартиры.
Для выбора между сегментами полезно сравнить цену, срок начала использования и график платежей. Разницу между готовностью объекта и типом продавца разбираем в статье о первичном и вторичном рынках Дубая.
Продаж готовых квартир выбранного формата стало на 32,7% больше: 1 437 в III квартале против 1 083 во II квартале по восьми районам. Но увеличение количества регистраций не означает одинакового движения цен.
Медиана показывает середину распределения цен зарегистрированных продаж. Количество сделок - число состоявшихся покупок в выбранном формате. Ни один показатель отдельно не измеряет весь потенциальный спрос или срок продажи конкретной квартиры. Более широкий контекст рассмотрен в обзоре рынка недвижимости Дубая в 2026 году.
Сначала определяют доступный диапазон цены, затем проверяют дом и экономику квартиры. Районная медиана помогает отобрать локации, а окончательное сравнение строится на продажах сопоставимых квартир.
Для арендной стратегии к цене покупки добавляют расходы сделки и содержание, затем рассчитывают чистый доход. Для перепродажи проверяют конкурирующие предложения и последние зарегистрированные продажи в доме. Прошлое изменение районной медианы не задает будущую цену квартиры.
В каком районе самые низкие цены в этой выборке?
В Discovery Gardens: 8 925 AED/м² по 71 продаже готовых квартир с одной спальней площадью 45-120 м² за III квартал. Это минимальная медиана среди восьми выбранных районов, а не минимальная цена по всему Дубаю.
Можно ли считать +28,4% в Dubai Marina ростом каждой квартиры?
Нет. Это изменение медианы проданных квартир. В отдельной группе проектов, где продажи были в обоих кварталах, показатель снизился на 5,9%. Для оценки отдельного объекта нужны сопоставимые продажи в его доме.
Есть ли в статье сравнение цен год-к-году?
Нет: сопоставимая выборка продаж за 2025 год для этого расчета не подтверждена. Приведены изменения III квартала ко II и, отдельно, к I кварталу 2026 года. Эти показатели не заменяют годовую динамику.
Почему цена объявления отличается от медианы DLD?
Объявление показывает запрос продавца, а расчет DLD основан на зарегистрированной сумме продажи. Для оценки предложения сравнивают квартиры похожей площади и готовности в одном доме или сопоставимых комплексах.
Оставьте заявку в DDA Real Estate - подготовим подборку квартир под ваш бюджет и цель, сравним цену с зарегистрированными продажами и рассчитаем полные расходы выбранных объектов.
