JVC занимает первое место по валовому арендному показателю среди трех сравниваемых районов - 6,96%. Далее идут Business Bay с 6,09% и Dubai Marina с 5,79%. После одинакового набора расходов в расчетной квартире площадью 75 м² вперед выходит Business Bay: 3,67% на полный бюджет против 3,62% у JVC и 3,27% у Dubai Marina.
Для инвестора здесь важны два разных результата. JVC предлагает самый низкий расчетный порог входа. Business Bay дает самый большой годовой остаток в дирхамах. Разница чистой доходности двух лидеров составляет всего около 0,05 процентного пункта, поэтому окончательный выбор между ними определяют расходы конкретного здания и условия покупки.
Рейтинг охватывает JVC, Business Bay и Dubai Marina и основан на зарегистрированных покупках готовых квартир и новых договорах аренды из открытых данных DLD. Общий период выборок - с 1 июля по 29 сентября 2026 года включительно. Это сравнение трех районов, без претензии на первое место среди всех локаций Дубая. Полный 2026 год еще не завершен; источники проверены в октябре 2026 года.
Валовой показатель позволяет сравнить аренду с ценой входа до расходов. В расчете годовая медианная аренда одного квадратного метра делится на медианную цену квадратного метра в зарегистрированных покупках. Для сопоставления выбраны готовые жилые квартиры площадью 60-90 м² в проектах, присутствующих в обеих выборках каждого района.
| Место и район | Цена покупки, AED/м² | Аренда, AED/м² в год | Валовой показатель |
|---|---|---|---|
| 1. JVC | 13 728 | 955 | 6,96% |
| 2. Business Bay | 21 622 | 1 318 | 6,09% |
| 3. Dubai Marina | 19 331 | 1 119 | 5,79% |
На 1 млн AED цены квартиры показатели соответствуют примерно 69 570 AED потенциальной годовой аренды в JVC, 60 934 AED в Business Bay и 57 882 AED в Dubai Marina. Это нормирование статистики для сравнения: оно не означает, что в каждом районе предлагается одинаковая квартира за 1 млн AED.
Преимущество JVC перед Dubai Marina составляет 1,17 процентного пункта, перед Business Bay - 0,86 пункта. Однако разница аренды и разница цены действуют одновременно. У Business Bay выше ставка аренды на квадратный метр, но еще выше цена покупки относительно JVC.
Самая высокая арендная ставка в сравнении - у Business Bay: около 1 318 AED/м² в год. Это примерно на 38% выше JVC. Медианная цена покупки Business Bay выше JVC примерно на 58%. Поэтому лидер по абсолютной ставке аренды уступает JVC по ее отношению к цене недвижимости.
| Показатель выборки | JVC | Business Bay | Dubai Marina |
|---|---|---|---|
| Зарегистрированные покупки | 338 | 132 | 66 |
| Записи новых договоров аренды | 1215 | 589 | 538 |
| Проекты в сопоставлении | 91 | 33 | 28 |
| Медиана полной цены покупки, AED | 1 027 500 | 1 506 924 | 1 437 500 |
| Медиана годовой суммы нового договора, AED | 70 000 | 90 000 | 81 545 |
Данные продаж и аренды относятся к отдельным объектам внутри сопоставляемых проектов. Для основного рейтинга используются медианы на квадратный метр: деление полной медианной аренды на полную медианную цену может дать другое число из-за различий площади. Цены объявлений в расчет не включены.
В аренде использована годовая сумма, новые договоры отделены от продлений. Поскольку сведения о спальнях в арендных файлах заполнены неполно, сравнение строится по площади и не называется рейтингом квартир с одной спальней. Число арендных записей после очистки показано отдельно от числа зарегистрированных покупок.
В сумме основную выборку составляют 536 покупок и 2 342 записи новых договоров. Эти объемы характеризуют основание расчета. Они сами по себе не измеряют скорость поиска арендатора, срок перепродажи или весь потенциальный спрос на жилье.
Для чистой доходности сравниваем квартиру площадью 75 м² без ипотеки. Ее расчетная цена равна медианной цене квадратного метра, умноженной на 75; годовая аренда определяется так же. Это модель на основе статистики района, а не предложение конкретного объекта.
Для всех районов принят один набор условий: месяц простоя в году, управление 5% дохода за занятый период, сервисный счет 12 000 AED, резерв на ремонт и оснащение 4 000 AED, страхование 1 000 AED, поиск и оформление арендатора 3 000 AED и коммунальные расходы владельца в периоды подготовки и простоя 1 500 AED. Это условные бюджеты для сравнения, включая предполагаемые применимые налоги на услуги. Общий сервисный сбор и резерв внутри квартиры учтены раздельно.
| Расчет для 75 м², AED | JVC | Business Bay | Dubai Marina |
|---|---|---|---|
| Цена квартиры | 1 029 578 | 1 621 657 | 1 449 832 |
| Разовые расходы сверх цены | 100 604 | 136 721 | 126 240 |
| Полный первоначальный бюджет | 1 130 182 | 1 758 378 | 1 576 071 |
| Потенциальная годовая аренда | 71 629 | 98 814 | 83 918 |
| Недополученная аренда за месяц | 5 969 | 8 235 | 6 993 |
| Управление за занятый период | 3 283 | 4 529 | 3 846 |
| Сервисный счет | 12 000 | 12 000 | 12 000 |
| Прочие расходы и резерв | 9 500 | 9 500 | 9 500 |
| Чистый доход после резерва | 40 877 | 64 551 | 51 579 |
Разовые расходы состоят из 4% цены на сбор DLD, условной комиссии покупателя 2% плюс НДС и фиксированного бюджета 37 800 AED: регистрационный центр 4 200 AED, мебель и техника 25 000 AED, подготовка 5 000 AED, прочие расходы оформления и проверки 3 600 AED. Полные вложения равны цене × 1,061 + 37 800 AED. Комиссия применяется только при ее наличии в договоре; это не государственная ставка.
На странице регистрации покупки DLD указаны 2% с продавца и 2% с покупателя. Правила распределения сбора допускают иное соглашение сторон: в нашей модели все 4% принимает покупатель. Для выбранного оформления через регистрационный центр при цене от 500 000 AED указан партнерский сбор 4 000 AED плюс НДС; при стандартной ставке НДС 5% это 4 200 AED. Сумма 3 600 AED в прочих расходах является совокупным допущением, а не единым официальным тарифом.
Годовой результат рассчитан по формуле: аренда × 11/12 × 0,95 - 21 500 AED. Последняя сумма объединяет сервисный счет и прочие заложенные расходы с резервом. Расчет относится к периоду сдачи; календарь платежей чеками может отличаться. Возвратный депозит арендатора в доход не включен. Резерв 4 000 AED уменьшает доступный к использованию остаток, хотя при отсутствии ремонта может сохраняться на счете.
По чистой доходности модель ставит Business Bay и JVC почти на один уровень. На полный бюджет получается 3,67% и 3,62% соответственно. Самая высокая валовая ставка JVC сохраняется, но одинаковые фиксированные расходы занимают большую долю его более низкой аренды.
| Доходность и простая окупаемость | JVC | Business Bay | Dubai Marina |
|---|---|---|---|
| Валовая доходность на цену | 6,96% | 6,09% | 5,79% |
| Валовая доходность на все вложения | 6,34% | 5,62% | 5,32% |
| Чистая доходность на цену | 3,97% | 3,98% | 3,56% |
| Чистая доходность на все вложения | 3,62% | 3,67% | 3,27% |
| Валовая окупаемость цены, лет | 14,37 | 16,41 | 17,28 |
| Чистая окупаемость всех вложений, лет | 27,65 | 27,24 | 30,56 |
JVC - самый низкий бюджет входа в этом сравнении. Модель требует около 1,13 млн AED всех вложений и оставляет около 40 877 AED за год. Фиксированные расходы и резерв 21 500 AED составляют примерно 30% потенциальной аренды. Здесь особенно полезно сравнивать сервисные счета и состояние оснащения двух квартир с похожей ценой.
Business Bay - самый большой остаток в дирхамах. При полном бюджете около 1,76 млн AED расчет дает 64 551 AED в год. Примерно на 56% больший капитал, чем в JVC, приносит примерно на 58% больший годовой остаток. Незначительное преимущество в процентах возникает при одинаковом сервисном счете: оно меняется при подстановке расходов конкретного дома.
Dubai Marina - более высокая цена относительно аренды в выбранном сегменте. Полный бюджет около 1,58 млн AED дает 51 579 AED после заложенных расходов. Для покупателя, ориентированного на текущий арендный доход, это означает необходимость искать более выгодную цену конкретной квартиры или подтвержденную аренду выше ориентира выборки.
Простая окупаемость равна вложениям, деленным на годовой доход: примерно 27,65 года у JVC, 27,24 у Business Bay и 30,56 у Dubai Marina. В этом показателе условно неизменны аренда и расходы; не учтены инфляция, дисконтирование и продажа. Квартира остается активом собственника, а полученные сроки не являются прогнозом даты возврата денег.
Меньшая квартира не всегда показывает более высокий процент. В JVC валовой показатель снижается с 7,12% для квартир 30-50 м² до 6,77% для 100-140 м². В Business Bay соотношение другое: у группы 100-140 м² получается 6,42%, у группы 30-50 м² - 6,14%.
| Район и площадь | Покупки | Новые арендные записи | Валовой показатель |
|---|---|---|---|
| JVC, 30-50 м² | 175 | 767 | 7,12% |
| JVC, 60-90 м² | 338 | 1215 | 6,96% |
| JVC, 100-140 м² | 100 | 202 | 6,77% |
| Dubai Marina, 60-90 м² | 66 | 538 | 5,79% |
| Dubai Marina, 100-140 м² | 56 | 330 | 5,22% |
| Business Bay, 30-50 м² | 94 | 679 | 6,14% |
| Business Bay, 60-90 м² | 132 | 589 | 6,09% |
| Business Bay, 100-140 м² | 56 | 168 | 6,42% |
Для каждого диапазона отдельно сопоставлены проекты с покупками и новой арендой. Поэтому разницу нельзя целиком приписать площади: между группами меняется и состав зданий. В таблицу включены группы с минимум 20 покупками и 50 новыми арендными записями. Для небольших квартир Dubai Marina такого объема после отбора не получилось, поэтому значение не публикуется.
Практический вывод из этих данных - проверять сочетание площади, здания и цены входа. Автоматический выбор самой компактной квартиры пропускает варианты, у которых более высокая арендная ставка компенсирует размер и цену. При переходе к чистому расчету нужно дополнительно пересчитать мебель, ремонт и сервисный счет под выбранную площадь.
Еще один месяц без аренды уменьшает расчетный остаток примерно на 5 671 AED в JVC, 7 823 AED в Business Bay и 6 644 AED в Dubai Marina. Потеря меньше месячной аренды, поскольку в модели одновременно уменьшается комиссия управления. Остальные расходы для этого сравнения оставлены неизменными.
| Простой за расчетный год | JVC | Business Bay | Dubai Marina |
|---|---|---|---|
| 0 мес. | 4,12% | 4,12% | 3,69% |
| 1 мес. | 3,62% | 3,67% | 3,27% |
| 2 мес. | 3,12% | 3,23% | 2,85% |
| 3 мес. | 2,61% | 2,78% | 2,43% |
При отсутствии простоя JVC и Business Bay дают примерно по 4,12% на полный бюджет. При трех месяцах результат снижается до 2,61% и 2,78%. На реальные расходы может влиять и частота смены арендаторов, поэтому персональный бюджет обновляют под выбранный режим сдачи.
Для сервисного счета важна даже небольшая разница. Дополнительные 1 000 AED в год уменьшают чистую доходность примерно на 0,09 процентного пункта у модели JVC, на 0,06 у Business Bay и на 0,06 у Dubai Marina. Если к счету Business Bay добавить 1 000 AED, его результат снижается примерно до 3,61% и становится чуть ниже базовых 3,62% JVC.
Утвержденные начисления проверяются через Service Charge Index DLD по проекту, назначению и бюджетному году. Затем нужно сверить площадь начисления, состав услуг и итоговый счет выбранной квартиры. Единые 12 000 AED в модели позволяют сравнить влияние цены и аренды, но не заменяют счета трех конкретных зданий.
Целевой процент можно перевести в предельную цену покупки. При сохранении аренды и расходов модели для 4% чистых на все вложения максимальный бюджет равен годовому чистому доходу, деленному на 0,04. Из этого бюджета вычитаются разовые расходы.
| Параметр для цели 4% | JVC | Business Bay | Dubai Marina |
|---|---|---|---|
| Базовая расчетная цена, AED | 1 029 578 | 1 621 657 | 1 449 832 |
| Предельная цена при прежней аренде, AED | 927 547 | 1 485 361 | 1 179 711 |
| Снижение относительно расчетной цены | 9,91% | 8,40% | 18,63% |
| Аренда для 4% при прежней цене, AED/год | 76 602 | 105 457 | 97 083 |
У модели JVC цель 4% достигается при цене около 927 547 AED вместо 1 029 578 AED либо при аренде около 76 602 AED вместо 71 629 AED в год. У Business Bay расчетная предельная цена составляет около 1 485 361 AED, у Dubai Marina - около 1 179 711 AED. Это цены, соответствующие заданной финансовой цели, а не обещание скидки или оценка будущего рынка.
Такой расчет помогает сравнивать реальные предложения. При торге уменьшается первоначальный капитал; при росте подтвержденной аренды увеличивается годовой результат. Одновременное изменение состояния квартиры, комплектации или расходов требует пересчитать обе части формулы.
Для более низкого бюджета входа начните с JVC. В выбранном сегменте он лидирует по валовому соотношению аренды и цены. Основная задача отбора - сохранить это преимущество после сервиса, ремонта и управления.
Для большего годового дохода в дирхамах сравните предложения Business Bay. В модели он дает около 64,6 тыс. AED после расходов, но требует большего капитала. Преимущество по проценту перед JVC невелико, поэтому особенно важны итоговая цена сделки и счет здания.
В Dubai Marina проверяйте условия конкретной покупки. Ориентир для более высокой доходности - цена ниже расчетной базы или подтвержденная аренда выше нее. Рост стоимости при перепродаже в арендный рейтинг не включен: его нужно оценивать отдельным сценарием.
DDA Real Estate помогает сопоставить зарегистрированные сделки, ожидаемую аренду и расходы выбранных квартир. Для дальнейшего сравнения можно использовать наш материал о покупке для аренды в Dubai Marina, JVC и Business Bay и разбор окупаемости квартиры в Дубае.
Модель рассчитана для личной долгосрочной инвестиции физического лица без ипотеки. По руководству FTA соответствующая условиям личная инвестиция в недвижимость исключается из корпоративного налога. Налоги по месту налогового резидентства инвестора, валютная переоценка, прибыль и расходы перепродажи здесь не рассчитаны. Все суммы выражены в AED. Расчет не является гарантией дохода.
Какой район лидирует по арендной доходности в этом рейтинге?
По валовому показателю среди трех сравниваемых районов лидирует JVC с 6,96%. В расчетной модели после расходов Business Bay и JVC дают близкие 3,67% и 3,62% на полный первоначальный бюджет.
Это официальный рейтинг DLD за весь 2026 год?
Это наш расчет по выгрузкам DLD за общий период с 1 июля по 29 сентября 2026 года. Он охватывает три района и готовые квартиры 60-90 м². DLD выступает источником зарегистрированных покупок и аренды; ранжирование выполнено авторами статьи.
Почему валовая и чистая доходность отличаются?
Из аренды вычитаются простой, управление, сервисные платежи, расходы собственника и резерв на ремонт. Кроме цены квартиры, в полный бюджет входят разовые затраты. Поэтому для модели JVC получается 6,96% валовых на цену и 3,62% чистых на все вложения.
Можно ли ожидать такой же доход от любой квартиры района?
Для конкретной квартиры нужно подставить ее цену, подтвержденную аренду, сервисный счет и условия управления. Рейтинг помогает выбрать направление поиска; цена и аренда для условной квартиры 75 м² рассчитаны по статистике на квадратный метр.
Включен ли рост цены квартиры в доходность?
Нет. В статье рассчитан годовой арендный результат. Для стратегии перепродажи отдельно оценивают цену выхода, срок владения и расходы продажи.
Что запросить перед покупкой квартиры для аренды?
Сопоставимые зарегистрированные покупки и годовые суммы новых договоров аренды, актуальный сервисный счет, смету подготовки и условия управления. Затем рассчитывают доходность на полную сумму вложений с выбранным периодом простоя.
Хотите сравнить квартиры под ваш бюджет и целевую доходность? Оставьте заявку в DDA Real Estate. Подготовим подборку и сопоставим цену покупки, расходы владения и расчетный годовой доход по каждому варианту.
