Дубай дает покупателю более широкий рынок состоявшихся продаж. Абу-Даби стоит сравнивать с ним по полной стоимости покупки и условиям аренды конкретной квартиры. В первом полугодии 2026 года в Дубае зарегистрировано около 86 тыс. продаж недвижимости, в Абу-Даби - 16,8 тыс. Однако большой оборот сам по себе не определяет, сколько заработает отдельный собственник.
В нашем расчете квартира в Дубае приносит на 3 225 AED больше чистого арендного дохода за год. Но при продаже через пять лет по первоначальной цене вариант в Абу-Даби оставляет инвестору на 7 875 AED больше. Причина - меньшие принятые расходы на вход в сделку. Разберем, при каких условиях меняется результат.
Проверка источников - октябрь 2026 года. Рыночное сравнение охватывает январь-июнь 2026 года; полный год еще не завершен. Все суммы в AED. Статистика ниже относится к зарегистрированным операциям, а расчеты доходности - к двум условным готовым квартирам без ипотеки.
По опубликованным данным, число продаж в Дубае примерно в 5,1 раза больше. Для обеих сторон берем продажи недвижимости всех типов за первое полугодие: готовые и строящиеся объекты вместе. Ипотеки, дарения и долгосрочные права аренды в эту таблицу не включены.
| Январь-июнь 2026 года | Дубай | Абу-Даби |
|---|---|---|
| Стоимость продаж, млрд AED | 286,44 | 86,1 |
| Количество продаж | Около 86 000 | 16 838 |
| Охват | Недвижимость всех типов | Недвижимость всех типов |
По Дубаю использованы данные DLD, опубликованные Emirates 24|7, изданием Dubai Media Incorporated; по Абу-Даби - официальный релиз ADREC за первое полугодие. Это сравнение масштаба продаж. Классификации двух реестров не полностью тождественны, поэтому из этих итогов не рассчитываем разницу цен квартир.
Что это меняет для покупателя. Более крупный рынок дает больше зарегистрированных ориентиров для оценки объектов. Но ликвидность выбранной квартиры нужно проверять по продажам сопоставимых квартир в ее доме и районе. Общие 86 тыс. сделок не означают, что любой объект получится быстро перепродать.
Зарегистрированные покупки показывают реализованный спрос. Потенциальные покупатели, которые еще выбирают квартиру или согласовывают финансирование, в эти числа не входят.
В Абу-Даби заметно выросла активность в строящемся жилье. Согласно отчету ADREC за первое полугодие 2026 года, страницы 42-43 и 57, продажи жилых единиц достигли 70,4 млрд AED против 25,3 млрд годом ранее. На строящийся сегмент пришлось 89% стоимости и 82% числа таких продаж.
В регионе Abu Dhabi Region индекс повторных продаж готовых квартир вырос на 20% год к году к июню 2026 года. Для вилл и таунхаусов рост составил 12%. Этот индекс отслеживает повторные продажи одних и тех же объектов; новостройка попадает в него после перепродажи. Он отличается от общей медианы цен зарегистрированных покупок.
Для покупателя здесь два разных решения. Готовая квартира позволяет считать аренду с момента передачи и подготовки к заселению. Строящийся объект требует отдельного графика: платежи до сдачи, дата начала аренды и условия перепродажи. Сравнивать их по одному годовому проценту доходности неудобно - деньги начинают работать в разное время.
Исторический рост на 20% описывает завершившийся период. В финансовом плане следующего покупателя будущая цена продажи задается отдельным сценарием.
Начнем с одинаковой цены - 1,2 млн AED за готовую квартиру с одной спальней площадью 70 м². Это авторская модель, а не предложение о продаже и не средняя цена Дубая или Абу-Даби. Цена метра в обоих вариантах равна 17 143 AED/м², или приблизительно 1 593 AED за квадратный фут.
Для реального выбора сопоставляют готовые квартиры одинакового формата и близкой площади в доступных иностранному покупателю зонах. По Дубаю исходная база - разделы Transactions и Rents DLD, по Абу-Даби - отчеты и данные ADREC. Единую медиану AED/м² двух эмиратов в этой статье не рассчитываем: общие итоги продаж включают разные типы недвижимости.
Регистрационные платежи проверяем до внесения задатка. В карточке услуги DLD указано по 2% стоимости для покупателя и продавца. Правила взимания сборов допускают другое распределение по соглашению сторон. В модели все 4% оплачивает покупатель.
В инструкции DARI по продаже недвижимости приведен вариант сбора 2% от оценочной стоимости или цены продажи, в зависимости от того, какая выше. В нашем примере эти стоимости равны, а весь сбор отнесен на покупателя. Это заданные условия двух расчетных сделок; распределение расходов конкретной покупки фиксируется договором.
| Разовые вложения, AED | Дубай | Абу-Даби |
|---|---|---|
| Цена квартиры | 1 200 000 | 1 200 000 |
| Регистрационный сбор в модели | 48 000 | 24 000 |
| Комиссия покупки - условно 2,1% со всеми начислениями | 25 200 | 25 200 |
| Резерв на оформление и документы | 5 000 | 5 000 |
| Подготовка и доукомплектование квартиры | 15 000 | 15 000 |
| Полная сумма первоначальных вложений | 1 293 200 | 1 269 200 |
Разница на старте - 24 000 AED. Комиссия 2,1%, резерв 5 000 AED и подготовка 15 000 AED заданы для примера. Это не официальные единые тарифы: фактическая сумма зависит от объекта, канала оформления и договора. Поэтому бюджет покупки проверяют целиком, а не только по цене квартиры.
При аренде 90 000 AED в Дубае и 84 000 AED в Абу-Даби валовая доходность составляет 7,5% и 7%. Эти арендные ставки также условные. Мы задаем их, чтобы проверить, компенсирует ли более высокая аренда дополнительные вложения.
Для обеих квартир принимаем один месяц без арендатора в год и управление за 5% реально полученной аренды со всеми начислениями. Коммунальные платежи по договору оплачивает арендатор; расходы собственника во время простоя включены в годовой резерв. Налоги конкретного инвестора и валютная переоценка в расчет не входят.
| Годовой расчет, AED | Дубай | Абу-Даби |
|---|---|---|
| Потенциальная аренда за 12 месяцев | 90 000 | 84 000 |
| Потеря аренды за месяц простоя | 7 500 | 7 000 |
| Полученная аренда | 82 500 | 77 000 |
| Управление - 5% полученной аренды | 4 125 | 3 850 |
| Сервисные сборы дома | 12 000 | 10 000 |
| Резерв на ремонт, замену вещей и платежи при простое | 3 000 | 3 000 |
| Страхование | 1 000 | 1 000 |
| Чистый арендный доход | 62 375 | 59 150 |
| Показатель модели | Дубай | Абу-Даби |
|---|---|---|
| Валовая доходность на цену квартиры | 7,50% | 7,00% |
| Чистая доходность на полные вложения | 4,82% | 4,66% |
| Простая окупаемость аренды при неизменных условиях | 20,7 года | 21,5 года |
Дубай выигрывает в этом примере на 3 225 AED в год, или примерно на 269 AED в месяц. Разница чистой доходности - 0,16 процентного пункта. Более высокая аренда помогает, но большую часть потенциального разрыва поглощают расходы.
Формулы простые: валовая доходность = годовая аренда без простоя / цена квартиры. Чистая = аренда после простоя и расходов / полные первоначальные вложения. Окупаемость = полные вложения / чистый годовой доход. Она не учитывает продажу и изменение денег во времени.
При подготовке сравнения DDA Real Estate может собрать расходы по конкретным объектам: утвержденные платежи дома, состояние квартиры и условия действующей аренды. Подробный разбор статей бюджета есть в нашем материале о расходах на владение квартирой в Дубае.
Для равной чистой доходности Дубаю в этой модели нужна аренда около 87 600 AED в год. Расчетный порог - 87 581 AED, если остальные параметры не меняются. Это на 4,3% выше принятых для Абу-Даби 84 000 AED. Предложение с арендой 86 000 AED уже дает другой результат.
| Изменение одного параметра | Чистый доход Дубая, AED | Чистая доходность Дубая |
|---|---|---|
| Базовые условия | 62 375 | 4,82% |
| Аренда 86 000 вместо 90 000 AED | 58 892 | 4,55% |
| Два месяца простоя вместо одного | 55 250 | 4,27% |
| Сервисные сборы 15 000 вместо 12 000 AED | 59 375 | 4,59% |
Во всех трех измененных вариантах доходность становится ниже базовых 4,66% Абу-Даби. Каждый дополнительный месяц простоя уменьшает чистые поступления дубайской квартиры на 7 125 AED с учетом экономии комиссии управления. Это больше всей исходной годовой разницы между вариантами.
Арендный договор важнее общей новости о росте ставок. ADREC в уведомлении о временном изменении арендного лимита объявил о переходе с 5% к 0% для продлений до дальнейшего уведомления; новые договоры также привязаны к последней зарегистрированной ставке Tawtheeq. В примечаниях полугодового отчета, страница 77 отдельно исключен ADGM. Применимость меры к выбранному объекту и актуальные условия проверяют перед покупкой.
В Дубае условия повышения сверяют с официальным Smart Rental Index DLD и действующим договором. В базовом расчете аренда обеих квартир остается постоянной - заранее обещанное повышение в доход не заложено.
При неизменной цене перепродажи преимущество переходит к Абу-Даби. За пять лет дубайская квартира дает на 16 125 AED больше чистой аренды. Первоначальные вложения при этом выше на 24 000 AED. Не покрытая арендой разница составляет 7 875 AED.
Проверим три цены продажи: на 10% ниже покупки, без изменения и на 10% выше. Для обеих квартир задаем расходы выхода 2,1% цены продажи плюс 5 000 AED. Предполагаем, что регистрационный сбор при будущей продаже оплачивает новый покупатель. Аренда и текущие расходы пять лет постоянны, все суммы номинальные. Это сценарии, а не прогноз цен.
| Цена продажи через 5 лет | Результат Дубая, AED | Результат Абу-Даби, AED |
|---|---|---|
| 1 080 000 AED - снижение на 10% | 70 995 | 78 870 |
| 1 200 000 AED - без изменения | 188 475 | 196 350 |
| 1 320 000 AED - рост на 10% | 305 955 | 313 830 |
Если цена не меняется, совокупная доходность за пять лет составляет 14,57% в Дубае и 15,47% в Абу-Даби. Это результат всего периода, не годовой процент. Первоначально более высокая чистая арендная доходность Дубая не гарантирует лучшего результата после продажи.
Разницу способен изменить сравнительно небольшой перевес в цене выхода. Дубайской квартире достаточно продаться примерно на 8 044 AED дороже варианта в Абу-Даби, чтобы сравнять абсолютный финансовый результат при остальных неизменных условиях. Но возможность такой продажи проверяют по объекту; в расчет она автоматически не добавляется.
| Задача покупателя | Что определяет выбор |
|---|---|
| Получать аренду сразу | Готовность квартиры, подтвержденная ставка, простой и полные расходы. В базовой модели Дубай дает 62 375 AED против 59 150 AED в год. |
| Продать через пять лет | Стоимость входа, чистая аренда за период и расходы выхода. При одинаковой цене перепродажи модель Абу-Даби лучше на 7 875 AED. |
| Купить строящееся жилье | График платежей и срок до первого дохода. Модель готовой квартиры на такой объект напрямую не переносится. |
| Переехать и жить самому | Дорога до работы, школа, планировка и ежегодное содержание. Расходы сравнивают с арендой подходящего жилья для себя. |
Практический выбор - сравнить несколько квартир в каждом эмирате в одном бюджете. Для каждой нужны цена покупки, площадь, подтверждение допустимой аренды и платежей дома, а также зарегистрированные продажи сопоставимых объектов. Внутри Дубая для начала можно использовать наш разбор Dubai Marina, JVC и Business Bay для арендной стратегии.
Абу-Даби заслуживает места в подборке, если меньшие расходы покупки сохраняются после проверки всех платежей, а чистая аренда соответствует вашей цели. Дубай стоит выбирать, если конкретный объект компенсирует стоимость входа доходом или обоснованной ценой перепродажи. Название эмирата само по себе не заменяет расчет.
Где в 2026 году дешевле квартиры - в Дубае или Абу-Даби?
По общему обороту продаж это определить нельзя. В одном эмирате может продаваться больше дорогих вилл, в другом - компактных квартир. Для ответа сравнивают зарегистрированные продажи одинакового формата и готовности за один период. Цена 1,2 млн AED в статье задана для расчета.
Где выше чистая арендная доходность?
В базовой модели - в Дубае: 4,82% против 4,66% на полную сумму вложений. Это результат принятых цен, аренды и расходов. Дополнительный месяц простоя или рост сервисных сборов меняет сравнение.
Почему квартира с большей арендой может заработать меньше за пять лет?
Потому что первоначальные расходы оплачиваются сразу. В примере Дубай требует на 24 000 AED больше на старте, а дополнительная чистая аренда за пять лет возвращает только 16 125 AED. Остаток нужно компенсировать условиями покупки или ценой продажи.
Можно ли заложить рост аренды Абу-Даби на 17% каждый год?
Нет. В отчете ADREC, страница 77 показатель 17% - годовое изменение индекса новых договоров квартир в регионе Abu Dhabi Region к июню 2026 года. Он не означает ежегодного повышения действующего договора. На конкретный объект влияют его зарегистрированная ставка и применимые правила аренды.
Нужно ли покупать новостройку из-за высокой доли строящихся продаж?
Доля 89% стоимости жилых продаж Абу-Даби описывает структуру состоявшихся покупок. Для инвестора важны цена конкретного проекта, график платежей, срок сдачи и условия выхода. Если нужен арендный доход сейчас, готовую квартиру считают отдельно.
Как пользоваться этим расчетом при выборе реального объекта?
Замените условные показатели подтвержденными данными квартиры: ценой, распределением сборов, допустимой арендой, расходами дома и управления. Затем проверьте простой и несколько цен перепродажи. Расчет не является гарантией дохода.
Хотите сравнить Дубай и Абу-Даби на конкретных квартирах? Оставьте заявку в DDA Real Estate. Подготовим подборку под бюджет и срок владения, покажем полную стоимость покупки и расчет чистого арендного дохода по каждому варианту.
