Бали является одним из самых востребованных островов для инвестиций, однако правительство Индонезии не предоставляет иностранцам права на оформление недвижимости по Hak Milik (безусловное право собственности). В свою очередь, для иностранца доступны три типа владения: аренда (Leasehold), право пользования (Hak Pakai) либо приобретение прав через зарегистрированную в Индонезии компанию (PT PMA) с оформлением Hak Guna Bangunan (HGB).
Leasehold — долгосрочная аренда земельного участка. Именно этот вариант выбирают люди, не имеющие вида на жительство. Договор заключается напрямую с собственником участка в Индонезии и регистрируется у нотариуса и в Национальном земельном агентстве (BPN). Срок аренды варьируется от 25 до 80 лет. Условия повторного заключения договора и размера платы за аренду обязательно прописываются в первоначальном договоре: если этого не сделать, арендодатель может впоследствии существенно повысить стоимость.
Hak Pakai — вариант для резидентов. Это право доступно иностранцам с KITAS или KITAP. Срок действия — 30 лет с возможностью продления до 80 лет. При оформлении вы получаете сертификат, аналогичный сертификату местного пользователя. Заявление на Hak Pakai можно подать из-за границы через профессионального юриста. Для этого потребуются копии паспорта, разрешения на проживание и обоснование целей использования участка.
Для крупных инвестиций, таких как строительство вилл или отелей, целесообразно создать компанию с иностранным капиталом в Индонезии (PT PMA). Закон требует уставный капитал от 10 млрд IDR. После регистрации компании оформляется право застройки (Hak Guna Bangunan) на 30 лет с пролонгацией. Этот вариант даёт полный контроль над объектом строительства и позволяет оптимизировать налогообложение, однако требует соблюдения корпоративных формальностей и работы через лицензированных консультантов.
В первую очередь не заключайте сделки с «номинальным» оформлением, когда земля формально оформляется на местного гражданина, а вы лишь распоряжаетесь ею. Такие договорённости имеют крайне слабую юридическую защиту.
Перед заключением сделки обязательно получите выписку из реестра BPN, чтобы убедиться, что земля не обременена долгами или залогами.
Также важно привлекать надёжных агентов и юристов с опытом работы с иностранцами — профессиональная проверка документов и сопровождение в органах власти значительно снижают риски.
Читайте также: Как купить недвижимость на Бали, Всё, что нужно знать про покупку недвижимости на Бали, Какую недвижимость для инвестиций выбрать на Бали.
Чётко сформулируйте цель покупки — личное проживание, инвестирование или краткосрочная сдача в аренду. Рассчитайте общий бюджет, включая нотариальные расходы и налоги. Желательно оформить ключевые положения договора на английском или русском языках, чтобы исключить двусмысленную трактовку. Следите за сроками и периодически консультируйтесь с местным адвокатом.
На основе правильно подобранной схемы — Leasehold, Hak Pakai или PT PMA с HGB — и при наличии профессионального сопровождения вы сможете легально инвестировать в недвижимость на Бали. Такое сопровождение вы можете получить в DDA Real Estate. Мы поможем вам купить землю на Бали, в том числе и дистанционно.
