Какая арендная стратегия на Пхукете выгоднее в 2025 году?

Рынок курортной недвижимости Пхукета продолжает демонстрировать привлекательность для международных инвесторов, предлагая одну из самых высоких в мире чистых арендных доходностей – от 5% до 9% годовых. Однако ключевой вопрос для инвестора заключается не только в самой цифре, но и в выборе оптимальной схемы ее получения. Правильная арендная стратегия определяет ваш уровень риска, потенциальную прибыль и долгосрочную устойчивость инвестиций.

Два столпа арендных стратегий на Пхукете

На острове главенствуют две основные модели распределения дохода между инвестором и управляющей компанией (УК). Выбор между ними – это выбор между стабильностью и максимальным потенциалом.

Гарантированная доходность (Guaranteed Return)

Эта модель – своего рода «тихая гавань» для инвестора, особенно на старте проекта. Девелопер или УК заключает с вами контракт на 2-5 лет, в рамках которого обязуется выплачивать фиксированный процент от стоимости квартиры (обычно 5-7% годовых). Все риски, включая простои объекта, сезонные колебания и даже форс-мажоры вроде пандемии, берет на себя управляющая сторона.

Почему это выгодно:

• предсказуемость: вы получаете стабильный, рассчитанный заранее денежный поток один раз в год;
• защита от рисков: УК мотивирована найти арендаторов даже в низкий сезон (как это было во время ковида, когда объекты переориентировали на экспатов), чтобы выполнить свои обязательства;
• подходит для новых проектов: пока кондоминиум только нарабатывает репутацию и клиентскую базу, эта модель страхует вас от низких показателей заполняемости.

Важный нюанс: обещания гарантированной доходности выше 7% должны вызывать вопросы. За ними может стоять либо излишне оптимистичный прогноз, что рискованно, либо банальное завышение цены объекта, чтобы «вернуть» вам эти проценты. Мы сотрудничаем только с проверенными девелоперами, чьи консервативные и выполнимые гарантии (часто на уровне 5%) говорят о профессионализме и долгосрочной надежности проекта.

Рентал пул (Rental Pool): участие в фактической прибыли

Эта модель предполагает, что вы становитесь полноценным участником бизнеса. Вся выручка от аренды всех апартаментов в комплексе аккумулируется, из нее вычитаются операционные расходы, а оставшаяся прибыль распределяется между инвесторами и УК.

Распространенные схемы распределения:

• 70/30: 70% чистой прибыли – инвесторам, 30% – УК. Инвестор получает полную финансовую отчетность.
• 60/40: 60% валовой выручки – инвесторам, 40% – УК, которая покрывает все расходы из своей доли. Эта схема прозрачнее и проще для инвестора.

Почему это выгодно:

• доходность выше рынка: в периоды высокого спроса, как это было в 2022 году, инвесторы по схеме рентал пул получали до 9% и даже выше. Вы напрямую выигрываете от роста цен на аренду и высокой заполняемости;
• справедливость: прибыль распределяется пропорционально площади вашего лота;
• риски: вы полностью делите их с УК. В низкий сезон или в случае кризиса ваш доход может снизиться или временно отсутствовать.

Гибридная модель: золотая середина

Современные управляющие компании начали предлагать гибридный вариант: гарантированный минимум (например, 5%) плюс участие в прибыли по схеме рентал пул сверх этого лимита. Это максимально клиентоориентированный подход, который обеспечивает и стабильность, и возможность сверхприбыли. Пока такие предложения редки, но они задают новый стандарт на рынке.

Какую стратегию выбрать

Выбирайте гарантированную доходность, если вы консервативный инвестор, для которого важна предсказуемость денежного потока и минимизация рисков, особенно в первые 2-3 года жизни проекта.

Выбирайте рентал пул, если вы готовы к умеренным рискам ради более высокой потенциальной доходности, верите в долгосрочный потенциал Пхукета как курорта и приобретаете недвижимость в уже раскрученном, успешном комплексе.

Ключевые факторы успеха вне зависимости от стратегии

• Правильная локация. Близость к пляжу, инфраструктуре и транспортной развязке – основа высокой заполняемости.
• Одна профессиональная УК на весь комплекс. Централизованное управление исключает внутреннее занижение цен и поддерживает высокие стандарты сервиса, что критически важно для рейтингов на Booking.com и Airbnb.
• Репутация девелопера. Работайте только с теми, кто имеет портфолио завершенных проектов и благополучно пережил кризисные периоды, выполнив все обязательства перед инвесторами.

Команда DDA Real Estate предоставляет полный консалтинг: мы не только подберем объект с лучшими условиями на рынке, но и проведем комплексную экспертизу, чтобы ваши инвестиции на Пхукете были не только высокодоходными, но и безопасными.