Какую планировку выбрать под инвестиции для сдачи в аренду?

Инвестиции в недвижимость Таиланда могут приносить стабильный доход, особенно если выбрать формат, который востребован у арендаторов. На практике это не всегда очевидно: в одних районах студии дают отличную оборачиваемость, в других — именно 2 спальни закрывают боль семей с детьми.

Выбирая квартиры в Таиланде для сдачи в аренду, важно учитывать не только цену за м², но и то, как именно планировка работает на доход. Ниже — реальные примеры, ROI и нюансы, которые помогут вам сделать грамотный выбор.

Почему планировка — это не просто «внутренности квартиры»?

Планировка определяет не только удобство жизни, но и рентабельность объекта. Например:

• Неудобная или слишком большая площадь снижает спрос на аренду. Почему?
• Цена аренды выше — спрос уже ниже. Чем больше площадь, тем выше арендная ставка. Большинство арендаторов (особенно краткосрочных) ищут жильё в комфортном, но доступном бюджете. Просторная квартира или вилла за 150–200 м² может быть просто не по карману туристу или фрилансеру.
• Низкая оборачиваемость. Чем больше квартира — тем дольше срок принятия решения у арендатора. Большие площади чаще берут семьи или релоканты, но таких клиентов меньше по сравнению с теми, кто ищет студию или «однушку».
• Неудобство для краткосрочной аренды. Если вы сдаёте через Airbnb или Booking, гости часто выбирают компактные юниты — они проще в ориентации, уборке, эксплуатации. Большую площадь не успевают даже “оценить” за неделю проживания.
• Больше операционных затрат. Чистка, замена белья, кондиционирование, амортизация мебели — всё растёт пропорционально квадратным метрам. Арендная ставка не всегда покрывает эти расходы, особенно при сезонных просадках.

Читайте также: Три варианта сдать квартиру в Таиланде и получить пассивный доход.

Отсутствие балкона или кухонной зоны сокращает срок проживания:

• Без балкона — негде сушить одежду, проветривать помещение, выйти «подышать». Даже у краткосрочных арендаторов балкон — это must-have в жарком климате. Люди приезжают в Таиланд не для того, чтобы сидеть в четырёх стенах под кондиционером. Для тех, кто живёт более месяца — балкон становится элементом комфорта: сушить бельё, выпить кофе утром, поработать на ноутбуке. Если его нет — арендаторы чаще ограничиваются коротким сроком и уходят в другой проект.
• Без кухни — нет опции «готовить дома», а это критично при аренде на срок от 2 недель. Если апартамент — это только спальня с чайником, он превращается в гостиничный номер. Подходит максимум на 3–5 дней. А вот digital-номады, семьи и релоканты чаще готовят сами — и без кухни такие арендаторы даже не рассматривают объект.

«Проходная» спальня или странный санузел отбивает туристов на этапе просмотра фото.

• Проходная спальня — это не приватная зона. Туристы едут отдыхать и хотят уединения, особенно если путешествуют вдвоем или с детьми. Спальня, через которую кто-то должен проходить, — это не про комфорт. А если вы сдаете на Airbnb, то даже пары без детей часто откажутся: «Ну а вдруг к нам кто-то заедет позже? Или ребёнок?»
• Странный санузел — это сразу красный флаг. Открытая душевая прямо в спальне, унитаз на «подиуме», вход в ванную через кухню — такие решения вызывают настороженность. Они часто выглядят нелепо на фотографиях и вызывают подсознательное «что-то тут не так». А если в описании не указано, что ванная раздельная или есть вторая — турист просто пролистнет дальше.

В аренде работает простая логика: если планировка вызывает вопрос — клиент идет к тому, где всё ясно и удобно.

Именно поэтому профессиональные инвесторы всегда анализируют не только цену за м², но и логику планировки: что это за формат, на какую аудиторию он работает, и как будет эксплуатироваться.

Студии: главная ставка в новостройках Таиланда под аренду

Студии (от 25 м²) — это как рабочая лошадка на рынке краткосрочной аренды. Особенно популярны в Паттайе, Бангкоке и отдельных районах Пхукета.

• Почему работают:
• Низкий порог входа — от 2,5–3 млн бат;
• Простая меблировка, минимальные расходы;
• Сдаются даже в «низкий» сезон.

Кто снимает: Digital-номады, туристы на 2–4 недели, пары без детей. Главное — Wi-Fi, кондиционер и близость к морю или кафе.

Доход от недвижимости в Таиланде: Средний ROI по студиям в Паттайе — от 7% годовых, при посуточной аренде с хорошей загрузкой.

Пример: Empire Tower Pattaya — студии от 2,7 млн бат, локация в Джомтьене, ROI ~7–8% (смотреть все квартиры Паттайи).

Апартаменты с 1 спальней: для тех, кто остаётся надолго

Это универсальный выбор: такие квартиры хорошо сдаются и краткосрочно, и на зимовку. Здесь уже важна планировка — наличие зоны кухни, нормальный санузел, изолированная спальня.

Почему выбирают:

• Комфортнее для длительного проживания;
• Популярны среди фрилансеров, экспатов, IT-специалистов;
• Высокая ликвидность при перепродаже.

ROI по недвижимости на Пхукете: 6–8%, в зависимости от сервиса и локации.

Пример: SunnyMoon (Пхукет) — 1 спальня, от 4,7 млн бат, локация рядом с пляжем Ката, ROI ~7–8%. (смотреть все квартиры Пхукета).

Апартаменты с 2 спальнями: больше — не всегда лучше?

На первый взгляд, формат кажется универсальным: простор, две изолированные комнаты, иногда два санузла. Но есть нюансы.

Когда это работает:

• Район рядом с международной школой или госпиталем;
• Клиенты — семьи, релоканты с детьми;
• Условие: аренда от 3 месяцев

Противоход: Иногда 2 спальни — это не ошибка, а стратегия. Например, в районах рядом с международными школами такие форматы стабильно востребованы у семейных экспатов.

Минусы:

• Дороже в содержании;
• Ниже оборачиваемость;
• Требуют больше сервиса.

Пример: Arom Wongamat (Паттайя) — от 9 млн бат, ROI около 6–7%, но арендаторы живут по 6+ месяцев.

Виллы: высокий ROI, но и ответственность

Виллы — это уже про краткосрок, большую семью или группу друзей. Да, вложения выше, но и доход может быть значительно больше.

Что важно:

• Профессиональная управляющая компания;
• Локация — Самуи или Пхукет;
• Хорошее юридическое оформление (лизхолд или через компанию).

Средняя доходность: от 7 до 10% годовых — при грамотном подходе.

Пример: Legenda Villas, Самуи — виллы от 19 млн бат, ROI ~8%. Частный бассейн, терраса, зона BBQ — арендуют семьями на 2–4 недели (смотреть все виллы на Самуи).

Важный нюанс, о котором не говорят

Чем больше площадь — тем выше затраты. Уборка, замена мебели, техническое обслуживание — всё это съедает часть дохода, особенно если объект простаивает. И наоборот: небольшая студия с хорошим расположением и управлением может «вывозить» на коротких заездах почти весь год.

Часто задаваемые вопросы

• Какую планировку легче всего сдавать? Студии и 1 спальня — они дают максимальную гибкость и спрос.
• Сколько можно заработать? Для студий и однушек — 6–8% годовых. Для вилл — до 10% (но и больше рисков).
• А 2 спальни — это плохо? Нет, если локация рядом с международными школами, госпиталями или в премиальном сегменте.
• Что с налогами? При официальной сдаче — налог от 5% на доход. Многие оформляют через компанию или в обход — здесь важно консультироваться.
• Какие ошибки допускают новички? Покупают непонятный формат, переоценивают спрос на 2 спальни, не смотрят на разрешения на посуточную аренду.

Вывод: на что смотреть инвестору?

Если вы хотите получать стабильный доход от недвижимости в Таиланде, стоит опираться не только на вкус, но и на аналитику спроса. Студии и квартиры с 1 спальней — это главный актив в портфеле. Они легко управляются, быстро сдаются и дают предсказуемый ROI.

Виллы — для более опытных или тех, кто готов к управлению и переменным рискам.

Не стоит гнаться за экзотикой — планировка должна работать, а не удивлять.

Хотите подобрать недвижимость, которую точно будут снимать — и которая приносит стабильный доход? Оставьте заявку, и специалист DDA Real Estate подберет объект под ваш бюджет, формат владения и стратегию.

Пока другие арендуют — вы можете зарабатывать.