В III квартале 2026 года готовые квартиры в выбранной группе Дубая продавались чаще, чем во II квартале, а строящиеся - реже. Количество продаж готовых квартир выросло на 29,5%, строящихся сократилось на 15,6%. При этом медиана цены квадратного метра снизилась в обеих группах. Для покупателя это повод сравнивать цену конкретной квартиры с регистрациями в ее районе и доме.
Чтобы разобраться в первичном и вторичном рынке, нужно разделить два признака: кто продает квартиру и к какой группе готовности она отнесена. У застройщика можно купить завершенный объект, у владельца - квартиру в строящемся доме. Поэтому показатели Ready и Off-Plan ниже обозначены отдельно и не выданы за точные объемы продаж застройщиков и перепродаж.
Период анализа - январь-сентябрь 2026 года. Источники проверены в октябре 2026 года. Полный 2026 год еще не завершен. Расчеты выполнены по зарегистрированным продажам DLD; цены объявлений не используются. Все суммы указаны в AED.
Первичная покупка - приобретение у застройщика, вторичная - перепродажа от действующего владельца. Готовность описывает другую характеристику квартиры. В реальных предложениях встречаются все четыре сочетания.
| Продавец | Группа готовности | Вариант покупки |
|---|---|---|
| Застройщик | Строящийся объект | Первичная покупка до завершения дома |
| Застройщик | Готовый объект | Первичная покупка завершенного жилья |
| Действующий владелец | Строящийся объект | Перепродажа до завершения дома |
| Действующий владелец | Готовый объект | Перепродажа завершенного жилья |
В официальных разъяснениях DLD предусмотрена перепродажа до перевода объекта в основной реестр после получения согласия застройщика. Предварительная регистрация также не ограничивается только незавершенными квартирами. При выборе предложения отдельно проверяют продавца, регистрационный статус и фактическую готовность жилья.
В использованной выгрузке нет проверенного признака роли продавца для всех записей. Поэтому численная часть статьи сравнивает группы Ready и Off-Plan по классификации DLD, далее - готовые и строящиеся квартиры. Точную долю покупок у застройщиков и перепродаж по этой базе не определяем.
В расчет вошли 36 804 продажи жилых квартир с одной спальней площадью 45-120 м². Одинаковые тип и число спален позволяют сравнивать более близкий продукт. Виллы, офисы и студии не добавлены к квартирным показателям.
| Январь-сентябрь 2026 года | Готовые | Строящиеся |
|---|---|---|
| Количество продаж в выборке | 9 012 | 27 792 |
| Доля продаж внутри выборки | 24,5% | 75,5% |
| Медиана цены, AED/м² | 14 478 | 18 364 |
На строящуюся группу приходится около трех четвертей покупок. Это доля внутри указанной выборки квартир с одной спальней. Ее нельзя переносить на все жилье Дубая или на соотношение первичного и вторичного рынков.
Медиана показывает середину зарегистрированных цен: половина продаж имеет меньшую цену метра, половина - большую. Для каждой записи цену продажи делим на площадь квартиры, затем определяем медиану группы. Это авторский расчет по открытым данным DLD, а не официальный ценовой индекс.
Медиана строящихся квартир оставалась выше во всех трех кварталах. В I квартале она составляла 18 825 AED/м², в III - 18 046 AED/м². У готовых квартир после почти неизменного II квартала медиана опустилась до 14 088 AED/м².
| Квартал 2026 года | Группа | Число продаж | Медиана, AED/м² |
|---|---|---|---|
| I | Готовые | 3 679 | 14 694 |
| I | Строящиеся | 10 595 | 18 825 |
| II | Готовые | 2 324 | 14 745 |
| II | Строящиеся | 9 326 | 18 442 |
| III | Готовые | 3 009 | 14 088 |
| III | Строящиеся | 7 871 | 18 046 |
Разница в III квартале - 3 958 AED/м², или 28,1% относительно готовой группы. Она относится к разным проданным квартирам. Районы, возраст домов, этажи и отделка могут различаться, поэтому весь разрыв нельзя автоматически приписать новизне здания или рассрочке.
Для покупателя полезно сначала найти ориентир по своему формату квартиры, а затем уточнить его внутри локации. Общая медиана дает начальный масштаб цены. Условия конкретного проекта оценивают по ближайшим сопоставимым продажам.
В III квартале активность готовой группы восстановилась после снижения во II квартале. Число покупок выросло с 2 324 до 3 009. Однако уровень I квартала, когда зарегистрировано 3 679 продаж, еще не достигнут. У строящихся квартир число продаж сокращалось оба квартала подряд.
| Группа и сравниваемые кварталы | Изменение числа продаж | Изменение медианы AED/м² |
|---|---|---|
| Готовые - II квартал к I | -36,8% | +0,3% |
| Строящиеся - II квартал к I | -12,0% | -2,0% |
| Готовые - III квартал ко II | +29,5% | -4,5% |
| Строящиеся - III квартал ко II | -15,6% | -2,1% |
Доля строящихся квартир менялась с 74,2% в I квартале до 80,1% во II и 72,3% в III. Рост доли во II квартале сопровождался снижением абсолютного числа продаж в обеих группах. Готовый сегмент тогда сокращался быстрее. Поэтому увеличение доли не всегда означает увеличение числа покупок.
В III квартале у готовых квартир произошло обратное сочетание: продаж стало больше, медиана метра снизилась. На практике такой результат может сопровождаться изменением состава покупок. Он не означает, что каждая квартира стала дешевле на 4,5%.
Изменение год к году в этой версии не рассчитано: в исходной базе нет проверенной сопоставимой выборки за 2025 год. Для годовой динамики III квартал 2026 года нужно сравнивать с III кварталом 2025 года при тех же критериях. Изменение между кварталами 2026 года годовой динамикой не является.
В III квартале разрыв медианной стоимости квартиры составил 19,3%, а цены метра - 28,1%. Сумма покупки и площадь дают дополнительную информацию о том, какой продукт приобретали.
| III квартал 2026 года | Готовые | Строящиеся |
|---|---|---|
| Продажи в выборке | 3 009 | 7 871 |
| Медиана стоимости покупки, AED | 1 035 000 | 1 235 000 |
| Медиана площади, м² | 73,98 | 69,87 |
| Медиана цены, AED/м² | 14 088 | 18 046 |
Медианная площадь строящейся квартиры меньше на 4,11 м², или на 5,6%. Поэтому разрыв общей суммы покупки может быть умереннее разницы цены метра. Все три медианы рассчитаны отдельно; стоимость покупки не получена перемножением медианной площади и медианной цены метра.
Для сравнения двух предложений нужны обе цены. Квартира с меньшей общей стоимостью может оказаться компактнее и дороже за метр. Объект с меньшей ценой метра, в свою очередь, может требовать большего полного бюджета из-за площади и подготовки к заселению.
В трех рассмотренных районах строящаяся группа также дороже по медиане. Ниже - тот же формат квартир и III квартал 2026 года. В каждой группе каждого района не менее 100 продаж. Границы взяты по соответствующим значениям района DLD, соседние территории не объединены.
| Район | Готовые: продажи / AED/м² | Строящиеся: продажи / AED/м² |
|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle | 669 / 12 649 | 548 / 16 032 |
| Business Bay | 218 / 18 772 | 178 / 25 307 |
| Arjan | 107 / 14 615 | 139 / 18 092 |
Business Bay дает самый большой разрыв среди этих трех примеров - 34,8%. В JVC он составляет 26,7%, в Arjan - 23,8%. Значит, общегородскую разницу нельзя объяснить только тем, что покупки проходили в разных районах. Разные дома и условия покупки остаются существенными и внутри одной локации.
Есть и другая закономерность: общая динамика строящегося сегмента не повторяется в каждом районе. В Arjan его медиана выросла с 17 388 AED/м² во II квартале до 18 092 в III, примерно на 4%. Число продаж при этом снизилось с 218 до 139. По всей выбранной группе Дубая медиана строящихся квартир, напротив, сократилась на 2,1%.
Это повод детальнее смотреть проекты: рост районной медианы при меньшем числе продаж еще не устанавливает одинакового подорожания всех квартир. Для конкретного предложения нужно проверить близкие по площади и характеристикам регистрации в выбранном доме.
У застройщика сравнивают полную цену и график платежей, при перепродаже - цену владельцу и оставшиеся обязательства по квартире. Небольшой первый взнос может облегчить покупку, но не показывает итоговую стоимость. При перепродаже до сдачи часть платежей перед застройщиком может еще предстоять.
| Задача | Что сравнивать в предложениях |
|---|---|
| Купить для проживания | Фактическую готовность, срок передачи, состояние квартиры и расходы до заселения. |
| Получать аренду | Момент начала сдачи, действующий договор, сервисные сборы, простой и управление. |
| Распределить оплату | Полную стоимость и платежи по датам, включая обязательства перед застройщиком. |
| Продать через несколько лет | Сопоставимые регистрации в доме, конкурирующие предложения и расходы выхода. |
Зарегистрированная цена метра не включает весь бюджет собственника. В карточке регистрации продажи DLD отдельно перечислены сборы и дополнительные платежи. К ним в зависимости от сделки добавляются коммерческие комиссии, финансирование, ремонт и меблировка.
Команда DDA Real Estate может сопоставить готовые квартиры и предложения застройщиков в одном бюджете, показав цену, график платежей и расходы. Для арендной стратегии полезны наши разборы затрат на владение квартирой и Dubai Marina, JVC и Business Bay.
Сколько первичных и вторичных сделок было в Дубае в 2026 году?
Точного разделения по продавцу в использованной базе не установлено. В сопоставимой выборке квартир с одной спальней за январь-сентябрь - 27 792 продажи группы Off-Plan и 9 012 группы Ready. Это показатели готовности, не точные количества покупок у застройщиков и перепродаж.
Строящаяся квартира в 2026 году дешевле готовой?
В исследованной группе III квартала медиана строящихся квартир выше: 18 046 против 14 088 AED/м². Для отдельной квартиры ответ зависит от района, дома, площади и условий покупки.
Означают ли 28,1% наценку за покупку у застройщика?
Нет. Это разница медиан строящейся и готовой групп. В них могут присутствовать разные продавцы и разные проекты. Статистика не выделяет цену рассрочки или новизны здания.
Почему выросло число продаж готового жилья при снижении медианы?
Покупок стало больше относительно слабого II квартала, но изменился и состав проданных квартир. Медиана учитывает цены состоявшихся продаж. Она не является переоценкой каждой квартиры Дубая.
Можно ли считать данные итогами всего 2026 года?
Нет. Период статьи - январь-сентябрь. Три квартала сравниваются между собой; полный 2026 год еще не завершен. Динамика год к году без сопоставимой базы 2025 года не рассчитана.
Что важнее покупателю - общая цена или AED/м²?
Нужны оба показателя вместе с площадью и полным бюджетом. Цена метра помогает сопоставить предложения, общая сумма показывает размер покупки, а график платежей и дополнительные расходы - сколько и когда потребуется денег.
Выбираете между застройщиком и перепродажей? Оставьте заявку в DDA Real Estate. Подготовим подборку под ваш бюджет, сравним предложения с зарегистрированными продажами и покажем полную стоимость покупки.
