Эти три параметра продают как комфорт, а работают они как деньги. Сторона света определяет счет за электричество каждый месяц. Этаж определяет шум, насекомых и напор воды. Вид определяет цену при перепродаже.
И между ними есть разница, о которой не говорят при продаже. Этаж и ориентацию поменять нельзя никогда. Вид можно потерять в любой момент, когда соседний участок начнут застраивать.
Ниже разобрано, во что превращается каждый параметр в быту и в расходах, как это проверить за десять минут на просмотре и почему покупатели переплачивают именно за то единственное, что им никем не гарантировано.
Разложить их стоит до просмотра, потому что на месте все три оцениваются глазами, а работают они иначе:
| Параметр | Во что превращается | Можно ли изменить |
|---|---|---|
| Сторона света | Счет за кондиционер и жара в комнатах | Нет |
| Этаж | Шум, насекомые, напор воды, лифт | Нет |
| Вид | Цена при продаже и сдаче | Теряется при застройке |
| Планировка | Сквозняк и естественное освещение | Частично, при ремонте |
Первые два не исправляются ничем, третий не гарантирован никем. Это и есть главное, что стоит знать перед выбором.
В тропиках солнце высокое, но во второй половине дня оно бьет в западные стены, и они прогреваются к вечеру, когда вы возвращаетесь домой.
Кондиционер в такой комнате работает дольше и при более низкой заданной температуре. Разница видна в счете, а не в ощущениях при дневном просмотре. Западная спальня — это дополнительные часы работы кондиционера каждую ночь весь год.
Северная сторона получает меньше всего прямого солнца и остается самой прохладной. Восточная берет утреннее солнце, которое к обеду уходит.
Южная и западная нагреваются сильнее, причем западная — в худшее время суток. Спальню лучше иметь на север или восток, а гостиную можно и на запад: вечером в ней вы проводите меньше времени, чем спите в спальне.
Про морской бриз говорят как о постоянной величине, но его направление меняется вместе с сезоном. Квартира, которая прекрасно продувается зимой, летом может стоять без движения воздуха.
Спрашивайте не «есть ли бриз», а «откуда дует в каждый сезон». Окна на две стороны решают вопрос независимо от направления, и это надежнее любой ориентации.
Удобны и дешевле: не зависят от лифта, проще с покупками и с ребенком, лучше напор воды.
Взамен идут шум улицы, насекомые и ящерицы, сырость, меньше приватности и вопрос безопасности, если окна выходят в переулок. На первых этажах проверяйте москитные сетки и зазоры под дверями, а в сезон дождей — как уходит вода с территории.
Обычно лучший компромисс и, как ни странно, часто лучшая цена за метр, потому что за них не доплачивают ни за удобство, ни за панораму.
Выше уличного шума, ниже проблем с напором и ветром, лифт есть, но лестница остается реальной альтернативой при отключении. Если нет причины выбирать край диапазона, середина почти всегда разумнее.
За них платят больше всего и получают панораму, ветер, меньше шума и насекомых. Плюсы реальные, и минусы тоже.
Полная зависимость от лифта, слабее напор воды, сильный ветер на балконе половину года. Последний этаж под крышей прогревается сильнее остальных. Спросите, есть ли технический этаж между крышей и верхней квартирой: его наличие меняет температуру в комнатах заметно.
Отключения здесь не редкость, и этаж определяет, чем они для вас обернутся.
Лифт встает, насос перестает подавать воду наверх, и на высоком этаже вы остаетесь без воды раньше, чем на нижнем. Спросите, есть ли генератор и что именно он питает: часто это только освещение мест общего пользования и один лифт, а не квартиры.
За панораму платят премию, и она реальна: такие квартиры лучше сдаются и быстрее продаются. При этом вид не принадлежит вам.
Он принадлежит соседнему участку. Пустая земля перед домом — это будущая стройка, а не будущая перспектива. Смотрите не на вид, а на то, что стоит между вами и морем: если это низкая застройка или пустой участок, считайте вид временным.
Это делается за полчаса и экономит годы разочарования. Смотреть надо на несколько вещей подряд:
Последний пункт удивляет чаще всего: в очередях застройки следующий корпус нередко встает прямо перед первым, и покупатели первой очереди узнают об этом из объявления о старте второй. Генеральный план комплекса стоит посмотреть до сделки, а не после.
В объявлениях это одно и то же, на месте — совершенно разное. Формулировки размыты намеренно.
Идите на балкон и посмотрите сами, а не на фотографию с дрона. Съемка часто сделана с высоты, недоступной вашей квартире, или с угла, который у вас закрыт соседним зданием.
Покупатель на вторичном рынке смотрит на те же три параметра, поэтому они влияют не только на комфорт, но и на будущую цену.
Квартира с устойчивым видом и удачной ориентацией продается быстрее, а потерявшая вид теряет часть премии, которую за нее заплатили. Что вообще происходит со спросом на острове, разобрано в материале про то, почему Пхукет теряет часть доли спроса. Переплата за хрупкий вид — единственная из трех переплат, которая может не вернуться.
Здесь приоритеты смещаются: гость выбирает по фотографиям, поэтому вид работает сильнее, чем при собственном проживании.
Для посуточной сдачи вид важнее ориентации, для жизни наоборот. Если объект и для того, и для другого, ориентация важнее: счет за электричество платите вы, а вид гость видит несколько дней.
Один и тот же набор параметров оценивается по-разному в зависимости от того, как вы живете:
Как выбирают жилье для зимовки на несколько месяцев, для удаленной работы и для семьи с ребенком, стоит смотреть отдельно: наборы приоритетов там различаются заметно.
Балкон продают как дополнительную комнату, а пользуются им реже, чем рассчитывают. Определяют это те же три параметра.
Западный балкон раскален до вечера, высокий продувается так, что со стола сдувает посуду, а выходящий в переулок лишен приватности. Спросите себя, в какое время суток вы будете там сидеть, и придите в этот час. Балкон, которым не пользуются, это оплаченные метры.
Высота спасает от уличного шума хуже, чем принято думать. Звук поднимается вдоль фасада, и на десятом этаже дорога слышна почти как на пятом.
Зато высота хорошо спасает от разговоров, собак и мотоциклов во дворе. От магистрали защищает не этаж, а расположение окон на противоположную сторону, и это опять вопрос ориентации, а не высоты.
Для тех, кто работает из дома, свет в рабочей зоне важнее вида из нее. Прямое солнце в монитор делает комнату непригодной в определенные часы.
Северная сторона дает ровный свет весь день без бликов, и для рабочего стола это лучший вариант, хотя вид оттуда обычно скромнее.
Все три параметра проверяются за десять минут, если знать, что делать:
Какая сторона света лучше в Таиланде?
Север и восток прохладнее, юг и особенно запад нагреваются сильнее. Западные стены прогреваются во второй половине дня, и кондиционер в таких комнатах работает дольше. Спальню логичнее иметь на север или восток.
Какой этаж выбрать?
Середина дома чаще всего лучший компромисс и нередко лучшая цена за метр. Нижние удобнее и дешевле, но шумнее и с насекомыми. Верхние дают вид и ветер, но зависят от лифта и хуже по напору воды.
Стоит ли переплачивать за вид?
Это единственная из трех переплат, которая может не вернуться. Вид принадлежит соседнему участку, а не вам. Если между вами и панорамой пустая земля или низкая застройка, считайте вид временным.
Как понять, что вид застроят?
Посмотрите, что между окном и панорамой, нет ли рядом огороженных участков и подготовки площадки, какая этажность у соседей. Отдельно спросите про следующие корпуса того же комплекса: они часто встают прямо перед первым.
Что важнее при сдаче в аренду?
Вид, потому что гость выбирает по фотографиям. Для собственного проживания важнее ориентация: счет за электричество платите вы каждый месяц, а вид гость видит несколько дней.
Это один вопрос, и он отделяет вид, за который стоит платить, от вида, который исчезнет через год. DDA Real Estate — агентство недвижимости, работающее в Таиланде. Мы смотрим на объект с этой стороны: куда выходят окна, что стоит между домом и панорамой, есть ли технический этаж под крышей и что запланировано на соседних участках.
Посмотрите наши предложения в Таиланде и оставьте заявку: расскажите, как вы планируете жить, и мы подберем варианты, где вы платите за постоянные параметры, а не за временную панораму.
