В 2026 году Индонезия продлила одну из самых заметных мер поддержки рынка жилья — PPN DTP, то есть НДС, который берет на себя государство. Правила закреплены в постановлении министра финансов PMK 90/2025 (подписано 18 декабря 2025 года, действует с 1 января 2026 года). Для покупателя это значит, что налог на добавленную стоимость при покупке нового жилья может не лечь на бюджет вовсе. Но льгота работает только при определенных условиях и подходит далеко не для каждой сделки на Бали. Ниже — как устроен НДС на недвижимость в Индонезии, что именно дает льгота 2026 года, кто может ей воспользоваться, включая иностранцев, и где для покупателя виллы кроется главный подвох.
НДС в Индонезии (местное название — PPN) затрагивает прежде всего покупку нового объекта у застройщика со статусом плательщика налога (PKP). При перепродаже жилья между физическими лицами НДС, как правило, не возникает — там действуют другие налоги.
С 2025 года ставка устроена так: для обычных товаров и услуг, включая новое жилье, эффективная ставка остается 11% (формально это 12%, но к цене применяется база 11/12, что дает те же 11%). Полные 12% берут только с люксовых категорий, к которым относится и элитное жилье, облагаемое отдельным налогом на роскошь PPnBM. Иначе говоря, обычная новостройка — это 11% НДС, а дорогая вилла премиум-класса может попасть под 12% плюс PPnBM.
Смысл PPN DTP простой: НДС по сделке начисляется, но платит его за покупателя государство. В 2026 году льгота составляет 100% НДС, но не со всей цены, а только с части стоимости до 2 млрд IDR. При этом сам объект должен стоить не дороже 5 млрд IDR. Если жилье дороже 2 млрд, льгота все равно действует, но лишь на первые 2 млрд, а на сумму сверх этого начисляется обычный НДС.
| Параметр | Значение по PMK 90/2025 |
|---|---|
| Объекты | Новые дома (rumah tapak) и апартаменты (rumah susun) |
| Максимальная цена объекта | 5 млрд IDR |
| Льготируемая часть цены | до 2 млрд IDR |
| Размер льготы | 100% НДС с льготируемой части |
| Период | передача объекта (BAST) с 1 января по 31 декабря 2026 |
| Лимит | 1 объект на одного человека |
| Кто может | резиденты и иностранцы с NPWP или NIK, имеющие право владеть |
На практике экономия ощутимая: 11% НДС с 2 млрд IDR — это около 220 млн IDR (примерно 13 000 долларов), которые покупатель не платит.
Льгота доступна любому физлицу — и гражданину Индонезии, и иностранцу, — у которого есть индонезийский налоговый номер NPWP или идентификатор NIK и который имеет законное право владеть этим жильем.
Здесь кроется первое ограничение. Напрямую владеть землей в Индонезии (freehold, Hak Milik) иностранец не может. Легальные варианты — право пользования Hak Pakai (доступно при наличии ВНЖ — KITAS или KITAP) или владение через компанию с иностранным капиталом PT PMA (право на застройку Hak Guna Bangunan). Долгосрочная аренда (leasehold) — это не покупка, а аренда, и под логику льготы она обычно не подпадает. Понадобится и индонезийский налоговый номер NPWP, который оформляют при легализации на острове.
Сам объект тоже должен отвечать условиям: это новое, готовое к заселению жилье, которое впервые передается застройщиком-PKP и не перепродавалось ранее; у него есть код идентификации жилья из системы профильного министерства или фонда BP Tapera; на одного человека приходится не более одного такого объекта; и его нельзя перепродавать в течение года после передачи. Льгота не применяется, если аванс был внесен до 1 января 2026 года, если передача прошла вне 2026 года, а также если человек берет больше одного объекта или перепродает его в течение года.
На бумаге льгота выглядит привлекательно, но создавалась она под внутренний рынок готового жилья от застройщиков — и для типичной балийской сделки есть важные оговорки.
Офф-план (объект на стадии стройки)
Большая часть вилл на Бали продается на этапе строительства. Льгота же завязана на фактическую передачу готового объекта (BAST) внутри 2026 года, а внесение аванса до 1 января 2026 года и вовсе лишает на нее права. Если стройка завершится позже или оплата началась раньше — льгота не сработает.
Leasehold (долгосрочная аренда)
Самая распространенная схема для иностранцев на Бали — аренда на 25–30 лет. Юридически это не передача нового жилья с начислением НДС, поэтому под PPN DTP такие сделки, как правило, не попадают; нередко в них нет и самого НДС. Подробнее форматы владения и расходы мы разбираем в гайде по покупке недвижимости на Бали.
Премиальные виллы дороже 5 млрд IDR
Объекты дороже примерно 5 млрд IDR (порядка 300 000 долларов) выходят за потолок льготы. Более того, элитное жилье относится к люксовым категориям — это полные 12% НДС плюс налог на роскошь PPnBM.
Вывод: реальную выгоду льгота приносит иностранцу, который покупает готовые апартаменты или дом стоимостью до 5 млрд IDR у застройщика-PKP, оформляет владение через Hak Pakai или PT PMA и получает объект в 2026 году. Для офф-плана и leasehold-вилл расчет другой — здесь важно заранее свести этапы и сроки сделки с условиями льготы.
Чтобы оценить итоговую выгоду, НДС стоит смотреть вместе с остальными налогами сделки и владения.
| Налог | Кто платит | Ставка | Комментарий |
|---|---|---|---|
| НДС (PPN) | Покупатель | 11% (люкс — 12%) | Только новостройка у застройщика-PKP; в 2026 покрывается льготой на часть до 2 млрд IDR |
| Передача (BPHTB) | Покупатель | 5% | С кадастровой стоимости за вычетом необлагаемого минимума |
| С продажи (PPh final) | Продавец | 2,5% | С цены продажи |
| На роскошь (PPnBM) | Покупатель | от 20% | Только элитное жилье выше порога |
| Ежегодный (PBB) | Собственник | 0,1–0,5% | С кадастровой стоимости, ежегодно |
| С аренды | Собственник | 10% / 20% | Резидент 10%, нерезидент 20%; возможна льгота по налоговому соглашению |
Подробный расчет годовых расходов на содержание — в нашем обзоре цен и стоимости жизни на Бали.
На сколько можно сэкономить по PPN DTP в 2026 году?
До 100% НДС с части цены до 2 млрд IDR — при ставке 11% это около 220 млн IDR (примерно 13 000 долларов).
Может ли иностранец получить льготу?
Да, если у него есть NPWP или NIK и законное право владеть жильем (через Hak Pakai или PT PMA), а объект отвечает условиям.
Действует ли льгота на вторичное жилье?
Нет. Только новый объект, который впервые передается застройщиком-PKP и не перепродавался ранее.
Подходит ли льгота для офф-плана?
Рискованно: важно, чтобы передача (BAST) прошла в 2026 году, а аванс не вносился до 1 января 2026 года.
Распространяется ли льгота на leasehold-виллы?
Как правило нет — это аренда, а не покупка нового жилья с начислением НДС.
До какой цены действует льгота?
Объект — до 5 млрд IDR; льготируется НДС с части цены до 2 млрд IDR.
Льгота PPN DTP может заметно снизить расходы — но только если объект, форма владения и сроки сделки совпадают с условиями 2026 года. Для покупателя из-за рубежа это вопрос не только налога, но и правильной структуры сделки: статус застройщика, форма владения, даты передачи и оплаты. DDA Real Estate помогает инвесторам понять, какие объекты на Бали реально подходят под льготу, и сопровождает сделку — от выбора недвижимости до оформления владения и налоговых нюансов. Напишите нам, чтобы подобрать объект и просчитать выгоду с учетом всех налогов.
