Один из самых частых вопросов иностранных покупателей недвижимости в ОАЭ — какие налоги придётся платить после покупки квартиры или виллы.
Короткий ответ: если иностранный инвестор покупает жилую недвижимость в ОАЭ как физическое лицо и владеет ею в личном инвестиционном качестве, налоговая нагрузка сравнительно невысока.
В ОАЭ нет федерального подоходного налога с физических лиц. Доход физического лица от инвестиций в недвижимость в личном качестве также, как правило, не облагается UAE Corporate Tax, если деятельность соответствует критериям Real Estate Investment Федеральной налоговой службы ОАЭ — FTA.
UAE Government — налоги для физических лиц
FTA — Real Estate Investment for Natural Persons
При этом покупка и владение недвижимостью не являются полностью бесплатными. В Дубае, например, существуют регистрационные сборы Dubai Land Department, service charges, расходы при ипотеке и другие платежи.
Важно также различать налоги и государственные сборы: регистрационный сбор DLD — это не ежегодный налог на владение недвижимостью.
Если говорить о физическом лице, которое инвестирует в недвижимость в личном качестве, основные платежи выглядят так:
| Платёж | Что действует |
|---|---|
| Федеральный налог на доходы физических лиц | Нет |
| Ежегодный федеральный налог на стоимость квартиры | Нет отдельного property tax такого типа |
| Corporate Tax на соответствующий Real Estate Investment Income физлица | Как правило, не применяется |
| VAT при последующей продаже или аренде жилой недвижимости | Exempt |
| Первая поставка нового жилого здания в течение 3 лет после завершения | 0% VAT |
| Продажа или аренда коммерческой недвижимости | 5% VAT |
| Регистрация продажи недвижимости в Дубае | 4% совокупно по тарифу DLD |
| Регистрация ипотеки в Дубае | 0,25% суммы ипотеки |
| Service charges | Зависят от конкретного проекта |
Федеральные налоговые правила устанавливаются FTA и действуют на уровне ОАЭ.
При этом регистрационные сборы недвижимости устанавливаются на уровне конкретного эмирата, поэтому, например, дубайскую ставку DLD нельзя автоматически применять к недвижимости в Абу-Даби, Рас-эль-Хайме или других эмиратах.
В ОАЭ нет федерального ежегодного налога для физического лица, который рассчитывался бы как процент от рыночной или кадастровой стоимости принадлежащей ему жилой недвижимости.
Однако собственник может оплачивать другие регулярные расходы.
В Дубае к ним прежде всего относятся service charges — платежи за содержание общих частей здания и инфраструктуры проекта.
Dubai Land Department предоставляет официальный Service Charge Index, через который можно проверить утверждённые RERA сборы для конкретного проекта.
Service charges могут включать расходы на:
Service charges — это не налог на недвижимость.
Поэтому использовать универсальные цифры расходов на содержание для всех проектов некорректно. Реальную сумму лучше проверять непосредственно по конкретному зданию или жилому комплексу.
Для физического лица в большинстве стандартных инвестиционных случаев UAE Corporate Tax не применяется к соответствующему Real Estate Investment Income.
FTA прямо указывает, что доход физического лица от инвестирования в недвижимость ОАЭ в личном качестве, как правило, не облагается UAE Corporate Tax.
FTA — Corporate Tax для физических лиц
При этом важна формулировка «в личном инвестиционном качестве».
Согласно официальному руководству FTA, Real Estate Investment включает продажу, аренду и субаренду недвижимости физическим лицом, если соответствующая деятельность не ведётся и не должна вестись через лицензию Licensing Authority.
FTA — Real Estate Investment for Natural Persons
Если деятельность приобретает характер лицензируемого бизнеса, налоговый режим может быть другим.
Физическое лицо становится субъектом Corporate Tax по своей Business или Business Activity, если совокупный оборот такой деятельности превышает AED 1 млн за календарный год. При этом квалифицируемый Real Estate Investment Income из этого расчёта исключается.
Поэтому утверждение «любой доход от любой недвижимости в ОАЭ всегда облагается по ставке 0%» было бы некорректным.
Для обычного физического лица в ОАЭ нет отдельного федерального personal Capital Gains Tax, который автоматически начислялся бы на разницу между ценой покупки и продажи квартиры.
Для целей Corporate Tax FTA рассматривает продажу недвижимости физическим лицом в рамках соответствующего Real Estate Investment отдельно от предпринимательской деятельности.
В официальном руководстве FTA приведён пример, когда физическое лицо приобретает недвижимость за AED 3 млн и впоследствии продаёт её за AED 3,4 млн. Если продажа не осуществляется через лицензию и не требует её, полученный доход квалифицируется как Real Estate Investment Income и исключается из Corporate Tax.
FTA — Real Estate Investment for Natural Persons
Для компаний и лицензируемой предпринимательской деятельности налоговый режим необходимо определять отдельно.
Теперь перейдём от федеральных налогов к местным сборам.
В Дубае регистрацией сделок занимается Dubai Land Department.
По актуальному тарифу DLD:
Общий регистрационный сбор составляет 4% стоимости недвижимости.
DLD — Property Sale Registration
Например, при цене объекта AED 1 500 000:
AED 1 500 000 × 4% = AED 60 000 совокупного регистрационного сбора.
По официальному тарифу DLD AED 30 000 относятся к стороне покупателя и AED 30 000 — к стороне продавца.
На практике фактическое распределение расходов необходимо проверять в условиях конкретной сделки.
Помимо процентного регистрационного сбора DLD указывает дополнительные платежи, среди которых:
При оформлении через Real Estate Registration Trustee Center также применяется Service Partner Fee:
Поэтому утверждение, что при покупке недвижимости покупатель платит только 4%, будет неполным.
Если объект приобретается с использованием ипотечного кредита, Dubai Land Department взимает отдельный сбор за регистрацию ипотеки:
0,25% от суммы ипотеки.
DLD — Mortgage Registration Application
Например, при ипотеке AED 1 000 000:
AED 1 000 000 × 0,25% = AED 2 500.
Кроме этого могут применяться предусмотренные DLD административные и сервисные платежи.
Housing Fee необходимо отличать от налога на недвижимость.
Для арендуемой жилой недвижимости в Дубае Housing Fee составляет 5% годовой арендной платы и оплачивается арендатором, а не собственником как ежегодный property tax.
Платёж распределяется по ежемесячным счетам за коммунальные услуги.
UAE Government — Leasing a property in the UAE
Поэтому инвестору, который сдаёт квартиру в долгосрочную аренду, Housing Fee не следует учитывать как налог собственника.
Однако у владельца остаются другие расходы, включая service charges, обслуживание, управление и ремонт недвижимости.
В ОАЭ действует стандартная ставка VAT 5%, но налоговый режим зависит от типа недвижимости.
По официальному руководству Федеральной налоговой службы:
Поэтому формулировка «на жилую недвижимость в ОАЭ VAT всегда 0%» некорректна.
Zero-rated и VAT exempt — это разные налоговые режимы.
Продажа и аренда коммерческой недвижимости в общем случае облагаются стандартным VAT 5%.
Для иностранного инвестора особенно важно учитывать, что у нерезидента, осуществляющего облагаемые VAT операции с недвижимостью в ОАЭ, могут возникать отдельные обязательства по VAT-регистрации.
Поэтому налоговую модель коммерческой недвижимости нельзя автоматически переносить с обычной жилой квартиры.
Само иностранное гражданство не создаёт отдельный повышенный ежегодный налог на квартиру.
Для определения налогового режима гораздо важнее:
FTA отдельно разъясняет, что иностранное физическое лицо, владеющее недвижимостью в ОАЭ в личном инвестиционном качестве, не становится только из-за такого владения плательщиком UAE Corporate Tax.
Отсутствие налога в ОАЭ не означает автоматического отсутствия налоговых обязательств в других странах.
Если собственник остаётся налоговым резидентом другой страны, законодательство этой страны может требовать:
Конкретные правила зависят от страны налогового резидентства и действующих соглашений об избежании двойного налогообложения.
Поэтому международному инвестору необходимо анализировать налоговые правила ОАЭ и страны своего налогового резидентства одновременно.
Да. Владение недвижимостью в Дубае может предоставить доступ к определённым резидентским программам, но условия зависят от конкретного типа визы.
По актуальной странице Dubai Land Department:
DLD — Investor Residence Application
Для десятилетней Golden Visa действует другой порог.
Стоимость недвижимости должна составлять не менее:
AED 2 млн.
DLD — Golden Visa for Property Investors
При этом наличие резидентской визы ОАЭ не означает автоматического прекращения налогового резидентства инвестора в другой стране.
Для иностранного физического лица, покупающего обычную жилую недвижимость в Дубае в личном инвестиционном качестве, основная схема выглядит следующим образом:
| Платёж | Размер |
|---|---|
| Федеральный Personal Income Tax | Нет |
| Ежегодный налог на стоимость квартиры | Нет отдельного ежегодного property tax |
| Corporate Tax на соответствующий Real Estate Investment Income | Как правило, не применяется |
| Регистрационный сбор DLD | 4% совокупно: 2% продавец + 2% покупатель |
| Title Deed | AED 250 |
| Карта квартиры или виллы | AED 250 |
| Регистрация ипотеки | 0,25% суммы ипотеки |
| Service charges | Зависят от проекта |
| Housing Fee при долгосрочной аренде в Дубае | 5% арендной платы, оплачивает арендатор |
| Последующая продажа/аренда жилой недвижимости | VAT exempt |
| Первая поставка нового жилого здания в течение 3 лет | 0% VAT |
| Продажа/аренда коммерческой недвижимости | 5% VAT |
Отдельного федерального ежегодного налога на стоимость жилой недвижимости для иностранного физического лица нет.
При этом собственник оплачивает другие расходы, например service charges, а при покупке недвижимости в Дубае — регистрационный сбор DLD.
Формально речь идёт о регистрационном сборе Dubai Land Department, а не о ежегодном налоге.
Общий тариф DLD составляет 4% стоимости сделки: 2% со стороны продавца и 2% со стороны покупателя.
Если физическое лицо сдаёт недвижимость в личном инвестиционном качестве и деятельность соответствует критериям Real Estate Investment FTA, такой доход как правило, находится вне UAE Corporate Tax.
Если недвижимость используется в рамках лицензируемого бизнеса или принадлежит компании, правила могут отличаться.
Для обычного физического лица нет отдельного федерального personal Capital Gains Tax.
При соответствии условиям FTA прибыль от продажи личной инвестиционной недвижимости может относиться к Real Estate Investment Income и находиться вне Corporate Tax.
Для обычной жилой недвижимости нет отдельной повышенной ежегодной ставки только из-за статуса нерезидента.
Однако резидентство может иметь значение для ипотечного финансирования, VAT, налогов в стране проживания и других вопросов.
Не всегда.
Первая поставка нового жилого здания в течение трёх лет после завершения строительства облагается по ставке 0% VAT.
Последующие продажи и аренда жилой недвижимости являются VAT exempt.
Продажа и аренда коммерческой недвижимости в общем случае облагаются VAT 5%.
Отдельного ежегодного федерального property tax нет.
Но собственник квартиры в жилом комплексе обычно платит service charges, размер которых зависит от проекта и утверждается RERA.
Да.
В Дубае существует двухлетняя Investor Residence, а недвижимость стоимостью от AED 2 млн может при соблюдении требований дать право подать заявление на десятилетнюю Golden Visa.
Возможно.
Если владелец остаётся налоговым резидентом другой страны, эта страна может облагать доход от зарубежной недвижимости или прибыль от её продажи. Требования необходимо проверять отдельно для конкретной юрисдикции.
Для иностранного физического лица ОАЭ предлагают сравнительно простую модель владения жилой недвижимостью: нет федерального Personal Income Tax и отдельного ежегодного налога на стоимость квартиры, а соответствующий Real Estate Investment Income обычно находится вне UAE Corporate Tax.
При этом инвестору необходимо учитывать реальные расходы: регистрационные сборы, ипотеку, service charges, обслуживание недвижимости и возможные налоговые обязательства в стране своего налогового резидентства.
Планируете купить недвижимость в Дубае для инвестиций, переезда или получения резидентской визы? Оставьте заявку в DDA Real Estate — мы подберём объекты под ваш бюджет, рассчитаем расходы на покупку и владение и поможем сравнить варианты с учётом вашей инвестиционной цели.
