Офф-план — приобретение объекта до физической готовности. Покупатель подписывает договор, вносит первый взнос и платит поэтапно. Три главных мотива: цена (дисконт 10–25%), рассрочка (нагрузка на 2–3 года без банка) и выбор (лучшие этажи и вид — только на старте).
| Параметр | Офф-план | Готовое жилье |
|---|---|---|
| Цена | Ниже на 10–25% от рынка | Рыночная, без дисконта |
| Доход от аренды | Нет — нужно ждать сдачи | Да — с первого месяца |
| Рассрочка от застройщика | Да — 20/80, 30/70, 40/60 | Только ипотека |
| Выбор юнита | Максимальный на старте | Ограничен тем, что осталось |
| Риск задержки | Присутствует | Отсутствует |
Два ключевых элемента защиты — эскроу-счет и регистрация в Oqood. Все платежи покупателей — в уполномоченный банк под контролем RERA. Застройщик получает деньги поэтапно только после инспекции DLD. При заморозке — деньги возвращаются. Подробнее — в статье «Покупка квартиры в Дубае: плюсы и минусы».
Плюсы: системная эскроу-защита; планы 80/20 и 70/30 без банка; нулевой налог на аренду и прирост; инвесторский ВНЖ от AED 750 000; Золотая виза от AED 2 000 000; переуступка до сдачи; глубокий вторичный рынок.
Минусы: сервисные сборы AED 15–30/кв.фут в год; конкуренция при одновременной сдаче; разрыв между рендером и реальностью; 4% DLD fee.
| Объект | Район | Формат | Цена от | Сдача | План |
|---|---|---|---|---|---|
| Q Gardens Aliya | JVC | 1 BR | $148 322 | 2027 | 50/50 |
| Auresta | JVC | Студия | $171 026 | 2028 | 70/30 |
| Golf Vale | Emaar South | 1 BR | $299 499 | 2030 | 80/20 |
| Montiva by Vida | Creek Harbour | 1 BR | $544 569 | 2029 | 80/20 |
| Palace Residences Hillside | Dubai Hills | 1 BR | $464 785 | 2029 | 80/20 |
Обзор форматов и условий покупки — в статье «Какую недвижимость можно купить в Турции».
Плюсы: вход от €70 000 (инвестиционные районы Алании — в статье «Самые привлекательные районы Алании»); беспроцентная рассрочка 12–36 мес.; гражданство от $400 000 — подробнее здесь; нулевой налог на прирост (5+ лет); аренда 8–12% в сезон.
Минусы: нет системного эскроу — деньги напрямую застройщику; риск обесценивания лиры; неоднородность застройщиков; задержки сдачи; ряд районов Алании закрыт для ВНЖ.
Полный разбор — в статье «Покупка недвижимости в Таиланде: плюсы и минусы».
Плюсы: вход от $60 000; 30+ млн туристов/год; аренда 8–12% в сезон; налог на имущество 0,02–0,1%.
Минусы: иностранцы не могут владеть землей; квота 49% в кондоминиуме; нет аналога эскроу; нет ВНЖ через недвижимость; реальная годовая доходность с учетом сезонного простоя — 5–7%.
Плюсы: правовая предсказуемость ЕС; частичная защита авансов; рост цен 10–12% в 2024 году. Минусы: НДС 10%; налог на аренду нерезидентов 19–24%; прирост капитала 19–23%; задержки 6–18 мес. — норма; арендное регулирование; Golden Visa закрыта с апреля 2024.
Плюсы: Golden Visa от €250 000 (€800 000 в Афинах с 2024); 30+ млн туристов; доступные цены на периферии. Минусы: преимущественно вторичный рынок; налог на аренду 15–45%; задержки строительства 1–3 года.
| Параметр | ОАЭ (Дубай) | Турция | Таиланд | Испания | Греция |
|---|---|---|---|---|---|
| Эскроу-защита | ✅ Системная | ❌ Нет | ❌ Нет | ⚠️ Частично | ❌ Нет |
| Налог на аренду | 0% | 15–40% | 15% | 19–24% | 15–45% |
| Налог на прирост капитала | 0% | 0% (5+ лет) | 0–35% | 19–23% | 15% |
| ВНЖ через недвижимость | Да (от $204K) | Да (от $200K) | Нет | Нет* | Да (€250K–€800K) |
| Доходность (gross) | 5–9% | 6–10% | 6–10% | 3–5% | 4–7% |
| Порог входа (офф-план) | от $134 000 | от €70 000 | от $60 000 | от €150 000 | от €100 000 |
| Показатель | Дубай (JVC, план 50/50) | Испания (Коста-дель-Соль) |
|---|---|---|
| Стоимость объекта | $300 000 | €280 000 (~$300 000) |
| Доходность (gross) | 7–8% | 3–5% |
| Налог на аренду | 0% | 19–24% |
| Доход от аренды за 5 лет | ~$105 000 | ~$40 000 |
| Рост стоимости за 5 лет | ~$168 000 | ~$80 000 |
| Налог с роста стоимости | 0% | ~$15 000–19 000 |
Что такое эскроу-счет и почему он важен?
Эскроу — счет, на котором хранятся средства до подтверждения строительного прогресса. В Дубае это требование RERA: деньги поступают застройщику поэтапно после независимой инспекции. Нет аналога ни в Турции, ни в Таиланде, ни в Греции.
Можно ли продать офф-план объект в Дубае до сдачи?
Да — переуступка законна после оплаты 20–30% стоимости. Позволяет зафиксировать прибыль, не дожидаясь ключей.
Какой минимальный бюджет для офф-план в Дубае?
От $134 000 в Majan, от $148 000 в JVC. При плане 50/50 первый взнос — от $67 000.
Безопасно ли покупать офф-план в Турции?
При работе с крупными застройщиками — относительно безопасно. Без системного эскроу риск выше, чем в Дубае. Юридическая проверка застройщика обязательна.
Нужно ли приезжать в Дубай для покупки офф-план?
Нет — большинство сделок дистанционно через доверенность. DDA Real Estate сопровождает от выбора объекта до регистрации в Oqood.
Какой налог с продажи квартиры в Дубае для нерезидента?
Нулевой. В ОАЭ нет налога на прирост капитала для физических лиц ни для резидентов, ни для нерезидентов.
DDA Real Estate работает с офф-план объектами в Дубае, Абу-Даби, Рас-эль-Хайме, Турции и Таиланде. DDA Real Estate — один брокер для всех направлений. Свяжитесь с нами — подберем объект под вашу стратегию и бюджет.
