Бали уже давно интересует не только туристов, но и инвесторов со всего мира. Остров остается одним из самых заметных рынков недвижимости в Юго-Восточной Азии благодаря устойчивому спросу на аренду, активному развитию туристической инфраструктуры и высокой узнаваемости локации среди экспатов, digital nomads и покупателей второго дома. Но покупка недвижимости на Бали иностранцем в 2026 году по-прежнему связана с особенностями индонезийского законодательства, поэтому к сделке важно подходить не только как к выбору красивого объекта, но и как к юридически структурированной инвестиции.
Прежде чем покупать объект на Бали, иностранному инвестору нужно понимать, какие формы владения реально доступны по закону. В Индонезии существует несколько типов прав на землю и недвижимость, но не все из них доступны иностранцам. Для практических сделок с участием нерезидентов чаще всего рассматривают Hak Sewa, Hak Pakai и HGB через PT PMA.
Hak Milik — это полноценное право собственности, аналог freehold, которое действительно дает владельцу максимальный объём прав на распоряжение недвижимостью. Но в 2026 году эта форма, как и раньше, доступна только гражданам Индонезии. Иностранный покупатель не может оформить Hak Milik на своё имя напрямую, поэтому любые «обходные» схемы через местного номинального собственника остаются юридически рискованными.
Hak Sewa — самый распространённый формат для иностранцев на Бали. По сути это долгосрочная аренда земли или объекта недвижимости, которая обычно оформляется на 25–30 лет, а в зависимости от условий договора может продлеваться. Такой вариант остаётся популярным, потому что он относительно прост в реализации, не требует создания компании и хорошо подходит как для личного проживания, так и для инвестиционных сценариев. Но leasehold в 2026 году уже нельзя воспринимать как «простую бумагу»: срок аренды, опции продления, порядок перепродажи и право на использование объекта должны быть четко зафиксированы в договоре и проверены юристом или PPAT/нотариусом.
Hak Pakai — это более формализованный инструмент пользования недвижимостью, который в определённых случаях может использоваться иностранцами, особенно для жилых целей. Для иностранного физического лица такой формат обычно описывается как право пользования на срок до 30 лет с продлением ещё на 20 лет и последующим обновлением ещё на 30 лет, то есть суммарно до 80 лет при соблюдении требований. На практике этот механизм используется реже, чем leasehold, но считается более «официальным» и устойчивым, если структура сделки подходит под этот формат.
Hak Guna Bangunan (HGB) — это право строить и владеть зданиями на земле в течение определенного срока. Для иностранца такой вариант обычно реализуется через PT PMA — иностранную инвестиционную компанию, зарегистрированную в Индонезии. Именно PT PMA как индонезийское юридическое лицо может держать HGB, что делает этот формат одним из самых сильных и легальных корпоративных инструментов для инвесторов, особенно если объект связан с бизнесом, арендой или девелопментом. Базовый срок HGB обычно составляет до 30 лет с возможностью продления еще на 20 лет.
Подавляющее большинство сделок с иностранцами в 2026 году по-прежнему оформляется либо через Hak Sewa, либо через Hak Pakai, либо через PT PMA + HGB, потому что именно эти механизмы остаются наиболее понятными и легальными для международного покупателя.
Процесс покупки недвижимости на острове состоит из нескольких этапов. В 2026 году сама логика сделки остается прежней, но значимость due diligence, проверки документов и правильной структуры владения только выросла. На рынке много качественных проектов, но и много объектов, где ошибки в титуле, зонировании или договоре могут создать проблемы уже после покупки.
Покупка начинается с выбора района и формата недвижимости. В зависимости от цели — проживание, аренда или инвестиции — востребованы разные локации.
На Бали особенно популярны:
Если объект покупается под аренду, инвесторы обычно смотрят на локации с устойчивым туристическим или экспатским потоком, а не просто на «красивый район». В 2026 году именно микро-локация, качество проекта и возможность легальной эксплуатации объекта влияют на доходность сильнее, чем просто известность района.
После выбора объекта нужно определить структуру оплаты. На Бали по-прежнему доступны сделки с полной оплатой, а также рассрочки от застройщиков, особенно в off-plan проектах. Но в 2026 году безопасный платежный график должен быть привязан к этапам строительства и проходить под контролем нотариуса, PPAT или юридического консультанта. Чрезмерно большие авансы без понятной защиты покупателя — серьезный риск.
Чтобы закрепить объект за покупателем, обычно вносится резервный платёж. На практике это часто 5–10% от стоимости, но точная сумма зависит от девелопера, стадии строительства и условий проекта. Важно не только внести депозит, но и документально зафиксировать, на каких условиях он возвращается или засчитывается в общую цену.
Следующий шаг — подписание предварительного соглашения или MOU, в котором фиксируются намерения сторон, базовые параметры сделки, сроки, цена и дальнейший порядок действий. Этот этап особенно важен в off-plan сделках и при покупке leasehold, потому что именно здесь нужно четко зафиксировать ключевые условия, а не оставлять их «на потом».
Оплата производится в соответствии с согласованной схемой — единым платежом или поэтапно. В 2026 году в легальных структурированных сделках деньги обычно переводятся на банковский счёт, а release funds желательно привязывать к milestone-этапам строительства или к прохождению правовой проверки. Чем выше стоимость объекта, тем важнее избегать неформальных способов оплаты и работать через проверенную юридическую структуру.
После согласования условий сделка оформляется через нотариуса / PPAT. Именно этот этап придаёт ей юридическую форму: оформляются договоры, проверяются права сторон, структура владения и регистрационные документы. Для сделок с иностранцами роль PPAT особенно важна, потому что здесь нужно не только подписать документы, но и убедиться, что сама схема соответствует индонезийскому праву.
Финальный этап — получение комплекта документов, подтверждающих ваше право на объект в рамках выбранной структуры владения. В случае freehold для индонезийца это был бы полноценный титул, но для иностранца в 2026 году это обычно означает зарегистрированный leasehold contract, Hak Pakai либо корпоративную структуру через PT PMA / HGB. После этого возможна передача ключей и фактическое вступление во владение.
Для иностранного покупателя процесс действительно может быть сложным, особенно если пытаться пройти его без местной юридической поддержки. Чтобы снизить риски, важно учитывать несколько практических моментов.
Во-первых, район нужно выбирать не по картинке, а по цели. Для аренды и роста капитала подходят одни локации, для спокойной жизни — другие.
Во-вторых, юридическая проверка должна проводиться до перевода денег: титул земли, структура владения, срок leasehold, зонирование, наличие разрешений и возможные обременения.
В-третьих, к цене объекта нужно добавлять налоги и сопутствующие расходы. Например, для покупателя в Индонезии ключевым налогом остаётся BPHTB, который обычно составляет 5% от налоговой базы с учетом местного необлагаемого порога. В отдельных сделках также может возникать VAT/PPN, особенно на первичном рынке.
В-четвертых, если объект покупается под аренду, заранее стоит решить вопрос управления: самостоятельная эксплуатация на Бали редко бывает эффективной для иностранного владельца без местной команды.
И, наконец, не стоит автоматически связывать покупку недвижимости с правом на визу: долгосрочное пребывание инвестора чаще строится через PT PMA + Investor KITAS, а не просто через факт владения домом.
Если вы решили купить недвижимость на Бали, но не хотите разбираться во всех юридических и финансовых нюансах в одиночку, профессиональное сопровождение становится ключевой частью безопасности сделки.
Компания DDA Real Estate помогает:
Оставьте заявку, и мы свяжемся с вами, чтобы подобрать объекты на Бали под ваш бюджет, объяснить безопасную структуру покупки и провести вас через весь процесс сделки.
