«Бали — это рай, где налогов нет» — думает наивный релокант. А опытный инвестор лишь иронично улыбается. Налоги в Индонезии есть. Да, они мягче, чем в Европе, но при этом — запутаннее, чем в Дубае или Турции. Особенно, если речь о недвижимости.
В этой статье разбираем: какие налоги платит собственник и арендатор, как считаются сборы при покупке, в чём подводные камни и стоит ли вообще переживать. И бонусом — сравнительный анализ с другими странами и расчёт реального ROI виллы на Бали.
| Налог | За что платится | Кто платит | Ставка |
|---|---|---|---|
| PBB | Ежегодный налог на землю и здание | Владелец или арендатор | 0,1–0,3% от кадастровой стоимости |
| BPHTB | При покупке или leasehold-договоре | Покупатель | 5% от суммы выше лимита |
| PPN (VAT) | Сдача в аренду через юрлицо | Арендодатель (PT PMA) | 10% от дохода |
| PPh Final | Подоходный налог с аренды | PT PMA | 10% от дохода |
| Налог на прирост капитала | При продаже собственности/leasehold | Продавец | 2,5% от стоимости сделки |
PBB – это налог, который платится ежегодно, и зависит от кадастровой стоимости, которая может в разы отличаться от рыночной. Учитываются площадь земли и зданий, район, назначение земли. Если вы владеете недвижимостью как иностранец по схеме leasehold — формально PBB платит владелец земли, а по факту — вы. Проверьте договор аренды: кто несёт эти расходы?
BPHTB – это налог, который платится один раз при покупке или заключении долгосрочной аренды (leasehold). Часто этот налог перекладывают на покупателя, даже если по закону обязан платить продавец. Всегда уточняйте заранее.
PPN (VAT) – это налог на аренду. Если вы — владелец PT PMA (и работаете официально), это обязательный VAT на доход от аренды. Без PT PMA или официального договора — вы формально нарушаете закон. В реальности — тысячи вилл сдаются «в серую». Но риски — есть.
PPh Final – это налог на прибыль. Платится с валового дохода. Можно применять упрощёнку.
Налог на прирост капитала – если вы перепродаёте leasehold, платится налог 2,5% от стоимости сделки. Даже если вы всего лишь арендатор и продаёте права аренды, это считается отчуждением актива. Некоторые агентства оформляют такие сделки через «частное соглашение», избегая налогообложения. Это серая зона, которую индонезийские власти начинают всё жёстче контролировать.
| Налог / Страна | Бали (Индонезия) | Дубай (ОАЭ) | Турция | Таиланд |
|---|---|---|---|---|
| Налог на покупку | 5% BPHTB | 4% (1% + 3% комиссия) | 4% (2% продавец, 2% покупатель) | 2–6,8% |
| Годовой налог | 0,1–0,3% PBB | Нет | 0,1–0,6% | Нет |
| Налог на аренду | 10% VAT + 10% PPh (если через PT PMA) | Обычно нет | 15–35% | 15–37% |
| Прирост капитала | 2,5% | Нет | Прогрессивный подоходный | Через доход |
| Владение freehold | Только через PT PMA или номинала | Доступно | Доступно | Только condo (до 49%) |
Инвестор с виллой под аренду (через PT PMA)
Стоимость: $250 000
Доход от аренды: $63 000/год (ADR $250, 21 ночь/мес.)
Расходы:
Чистый доход: ~$30 000/год
ROI: 12% / окупаемость ~8,3 года
Релокант для личного проживания
Стоимость leasehold: $150 000
Доход: отсутствует
Расходы:
В этом сценарии налоги минимальны, если не сдавать объект.
Фрилансер, сдающий виллу «в серую»
Доход: $30 000/год
Юридическая база: нет PT PMA, нет KITAS
Формально должен платить: VAT + PPh — $6 000.
Но часто не платит — риски: проверки, штрафы, депортация.
Читайте также: Как выгодно инвестировать в недвижимость на Бали, Сколько стоит вилла на Бали, Виза КИТАС на Бали для инвесторов.
Система налогообложения на Бали на первый взгляд кажется мягкой. Но если работать легально, то нагрузка может съесть до 25% дохода. Тем не менее, ROI вилл остаётся на уровне 10–12% годовых — выше, чем в Турции или Таиланде, и сравним с топовыми лотами Дубая.
Если понимать структуру, планировать расходы и не пытаться «обойти», недвижимость на Бали становится вполне доходным и понятным инструментом.
Планируете покупку недвижимости на Бали? Оставьте заявку — подберём проверенный объект, рассчитаем налоговую нагрузку и проведём сделку без подводных камней.
