Содержание недвижимости в Таиланде

Если вы уже стали владельцем недвижимости в Таиланде или только планируете покупку апартаментов или виллы, стоит заранее разобраться, сколько будет стоить содержание объекта.

Неясность в расходах на купленное или арендованное жилье ощутимо бьет по бюджету. Разберемся по порядку.

Расходы при оформлении

Первое, что нужно сделать после покупки, – зарегистрировать право в Земельном департаменте. При переходе права оплачиваются сборы и налоги при переходе права.

Их размер зависит от типа объекта, формы владения, срока владения продавцом и от того, по какой базе идет расчет – по цене договора или по оценочной стоимости, причем обычно берут ту, что выше.

На практике общий пакет расходов по сделке составляет примерно от 2,5% до 6% от стоимости, а распределение между покупателем и продавцом оговаривается в договоре: часто расходы делят. Покупателю разумно закладывать ориентировочно 2–3% от цены объекта, но точная цифра зависит от структуры сделки.

Еще один стандартный платеж, характерный для кондоминиумов, – взнос в фонд капитального ремонта. Типичный диапазон по рынку: 400–800 бат за м², обычно разовым платежом при покупке. В премиальных проектах может быть выше.

В новостройках обычно предусмотрена базовая отделка – сантехника, кондиционеры, иногда встроенная мебель. Все остальное докупается отдельно.

Налоги

Владельцы недвижимости платят ежегодный налог на землю и строения. Он рассчитывается от государственной оценочной стоимости и зависит от назначения объекта: для проживания, для сдачи в аренду, коммерческое использование или пустующий объект.

Важное уточнение по льготам. Освобождение зависит от того, является ли объект основным жильем, и от структуры владения:

• для первого жилья в формате «земля и дом» освобождение обычно указывают до 50 млн бат оценочной стоимости;
• если вы владеете только строением или квартирой без земли – типичный случай для юнита в кондоминиуме, – освобождение до 10 млн бат.

От статуса владельца зависит и налогообложение дохода от аренды:

• если вы находитесь в Таиланде 180 дней и более в календарном году, вы считаетесь налоговым резидентом, и доходы облагаются по прогрессивной шкале до 35% с учетом допустимых вычетов;
• если вы нерезидент, к доходу от аренды в большинстве случаев применяется удержание 15% с валовой суммы.

Коммунальные расходы

Чем больше инфраструктуры в комплексе, тем выше ежемесячные платежи. Обычно в общий платеж входят охрана, содержание бассейна, уход за территорией, освещение, обслуживание лифтов, вывоз мусора, мелкий ремонт общих зон и работа управляющей компании.

Типичная плата за обслуживание находится в диапазоне 20–90 бат за м² в месяц, а в проектах высокого класса доходит примерно до 100 бат. Вносится она чаще всего ежегодно или поквартально – в зависимости от правил конкретного комплекса.

Тарифы на воду и электричество зависят от потребления. Централизованного газа обычно нет, используют баллоны со сжиженным газом: замена стоит в среднем 400–600 бат, а при бытовом использовании баллона хватает на несколько месяцев.

Интернет и телевидение

Проводной интернет обходится примерно в 600–1 000 бат в месяц в зависимости от скорости и провайдера. Подключение может стоить несколько тысяч бат, чаще в пределах 3 000–5 000, но провайдеры регулярно снижают эту сумму по акциям.

Телевидение либо входит в пакет провайдера, либо подключено застройщиком и оплачивается через управляющую компанию в составе общих платежей.

Как оплачивать

Оплатить счета можно несколькими способами. Самый простой – через кассу в круглосуточных магазинах, они есть повсеместно. Также счета оплачиваются через мобильное приложение банка, если у вас открыт счет в тайском банке.

В комплексах с централизованным управлением оплату обычно берет на себя управляющая компания и предоставляет владельцу отчет по расходам.

Общий ориентир: содержание квартиры среднего сегмента в курортном комплексе обходится примерно в 60 000–120 000 бат в год, включая плату за обслуживание, коммунальные услуги и интернет. В премиальных проектах сумма выше, и все упирается в метраж и класс объекта.

Страхование

Обязательного страхования недвижимости для иностранцев в Таиланде нет, но полис можно оформить, если страхование не включено в обслуживание комплекса.

Стоимость зависит от покрытия и цены имущества. Для простых пакетов ориентируются на несколько тысяч бат в год – порядка 400 бат в месяц как бюджетный ориентир. Реальная цена зависит от объекта и набора рисков.

Доход от недвижимости

Иностранные владельцы могут сдавать недвижимость несколькими способами.

• Самостоятельно. Владелец готовит жилье, ищет арендаторов и решает вопросы обслуживания. Это дает максимальный контроль и потенциально более высокий доход, но требует времени и понимания рынка. Важно: краткосрочная аренда менее 30 дней без гостиничной лицензии подпадает под ограничения, поэтому юридический статус объекта и комплекса нужно выяснять заранее.
• Через агентство. Агентство берет на себя рекламу, поиск арендаторов, организацию уборки и сервиса, помогает с документами и контролем платежей.
• Через управляющую компанию. Многие комплексы предлагают управление: собственник выбирает либо гарантированный доход, либо фактический доход от аренды. Условия нужно читать внимательно: в рекламе указывают высокие проценты, а реальная доходность зависит от сезона, загрузки, комиссии и расходов.

В любом случае финансовую модель стоит считать заранее: обещанные 7% гарантии на практике нередко превращаются в 3–5% после комиссий и простоев. Поэтому важны проверка договора, расчет расходов и прозрачная схема управления.

Чтобы не ошибиться с выбором объекта и стратегией сдачи, обращайтесь в DDA Real Estate: поможем и с покупкой, и с дальнейшей арендой и управлением.