Таиланд – прекрасная страна для отдыха и перезагрузки. Сюда едут ради лазурной воды, золотистых пляжей и удивительной природы.
Но не только ради отдыха. В последние годы россияне активно покупают здесь недвижимость, и причин тому несколько. Сегодня, впрочем, не о них, а о безопасности сделки: чтобы покупка была в радость, при выборе объекта стоит следовать простым правилам из нашего чек-листа.
В разных частях Таиланда разные условия рынка, особенности недвижимости и подход к сделкам. Одним из самых интересных регионов для инвестиций считается Пхукет. Почему?
Эту локацию выбирают платежеспособные туристы и экспаты: здесь много качественных магазинов, ресторанов, отелей, а детей можно устроить в международные школы и детские сады.
В аэропорт Пхукета ежедневно прилетают туристы со всего мира, в том числе прямыми рейсами из российских городов. Сюда же приезжают отдыхать и сами тайцы – например, жители Бангкока.
В таких условиях рынок недвижимости развивается быстро: строятся новые объекты, благоустраиваются районы.
Апартаменты у застройщиков начинаются примерно с 80 тыс. долларов. При этом можно найти уже готовый объект с отделкой и распоряжаться жильем сразу после получения ключей.
Виллы стоят дороже: они занимают больше земли, спрос на них высокий, а предложение ограничено.
Искать арендаторов удобнее через управляющую компанию: она берет на себя организационные вопросы, следит за состоянием жилья и порядочностью жильцов, а владелец получает доход. Некоторые проекты предлагают фиксированные выплаты независимо от загрузки – в таких программах важно внимательно изучать договор, особенно порядок удержаний при простое.
Можно обойтись и без управляющей компании, но тогда поиск и контроль арендаторов лягут на вас, а без сервиса в комплексе арендную ставку, скорее всего, придется снизить.
Прежде чем вкладывать деньги, важно понимать, сколько вы реально сможете зарабатывать. Вычтите из ожидаемого дохода коммунальные платежи, налоги, расходы на ремонт, мебель и простои. Посмотрите ставки аренды на похожие объекты, поговорите с другими инвесторами и проконсультируйтесь с брокером.
Апартаменты в кондоминиуме можно оформить в лизхолд или во фрихолд, то есть в полную собственность. Здесь действует ограничение: иностранцам может принадлежать не более 49% продаваемой площади здания, остальное доступно только в лизхолд.
С виллами сложнее: землю иностранец в собственность оформить не может. Используются два законных варианта – долгосрочная аренда земли на 30 лет с регистрацией в Земельном департаменте либо оформление на тайскую компанию, которая ведет реальную деятельность. При этом само строение может принадлежать вам.
Этот пункт вытекает из предыдущего. Во многих странах, включая Россию, формы владения вроде лизхолда нет, и покупатель может не обратить внимания на разницу, получив вместо собственности долгосрочную аренду. А от формы владения зависит вся стратегия инвестирования.
В Таиланде при покупке и за владение предполагается налог. Доход от сдачи в аренду тоже облагается: для нерезидента налог удерживается у источника, резиденты платят по прогрессивной шкале. Разобраться в этом лучше с местным бухгалтером или юристом.
Когда район выбран и экономика посчитана, пора выбирать комплекс. Ориентируйтесь на то, что принципиально важно для вашего комфорта или для сдачи в аренду: качество дороги до моря, благоустройство территории и наличие в комплексе:
Также стоит учесть, далеко ли ближайший магазин, парк, рестораны и как удобно добираться до достопримечательностей.
Если вы покупаете в новостройке, соберите максимум информации о застройщике: изучите репутацию, посетите сданные объекты, оцените их состояние и то, как они себя показали в аренде.
Стоит также проверить, не участвует ли компания в судебных разбирательствах. В этом помогут юристы.
Независимая проверка застройщика или конкретного объекта сводит риски покупателя к минимуму. Обычно ею занимаются местные юристы, а стоимость начинается примерно от 500 долларов и доходит до 2 500 в зависимости от сложности.
Если вы покупаете у известного крупного застройщика в большом комплексе, углубленная экспертиза нужна не всегда. Но если речь о вилле или о камерном проекте молодой компании, лучше перестраховаться.
Не пренебрегайте помощью специалистов. Это нормально – не чувствовать себя уверенно в чужом законодательстве: для этого и существуют юристы, налоговые консультанты, брокеры и переводчики.
На первый взгляд кажется, что учесть все детали сложно и долго. Но если идти по чек-листу и не пропускать этапы, выбор закончится спокойной и выгодной сделкой.
Пройти этот путь вместе с вами готова команда DDA Real Estate: подберем объект, проверим документы и проведем сделку, в том числе дистанционно.
