Налоги на недвижимость Бали. Сколько платят иностранцы?

Покупка недвижимости на Бали по-прежнему остается привлекательной идеей для жизни, аренды и инвестиций. Но в 2026 году успешная сделка — это не только выбор хорошего объекта и локации. Не менее важно заранее понимать, какие налоги и обязательные платежи сопровождают покупку, владение, сдачу в аренду и последующую продажу недвижимости. Именно налоговая часть часто влияет на реальную доходность сильнее, чем красивые цифры в презентации.

Для иностранцев на Бали действует та же базовая индонезийская налоговая логика, что и для местного рынка, но с оговорками по структуре владения: через leasehold, Hak Pakai или PT PMA. Поэтому налоговую нагрузку всегда нужно рассматривать вместе с юридической схемой сделки.

Налоги на недвижимость на Бали для иностранцев

При покупке или владении недвижимостью на Бали в 2026 году нужно учитывать несколько основных налогов и расходов. Часть из них возникает в момент сделки, часть — при эксплуатации объекта, а часть — только при продаже.

Основные налоги и сборы включают:

• Налог при приобретении права на объект (BPHTB)
  Для покупателя действует сбор до 5% от налоговой базы, которая рассчитывается от стоимости приобретения права (NPOP) с учётом местного необлагаемого порога. На практике именно этот платёж является основным «налогом покупателя» при сделке.
• Налог продавца при передаче прав собственности
  При продаже земли и/или здания обычно применяется финальный подоходный налог 2,5% от валовой суммы сделки. Этот платёж относится к стороне продавца, но инвестору важно учитывать его заранее, если объект покупается с прицелом на resale.
• Налог на доход от аренды
  Если объект сдается в аренду, доход от аренды земли и/или здания облагается финальным налогом 10% от валовой арендной выручки. Важно, что расчёт идёт именно от gross income, а не от прибыли после расходов.
• Ежегодный налог на землю и строения (PBB)
  Это ежегодный налог на объект недвижимости, который зависит от кадастровой/оценочной стоимости. Он обычно не выглядит крупным в абсолютных цифрах, но его необходимо учитывать как часть постоянных расходов на владение.
• НДС (PPN / VAT)
  В 2026 году формальная ставка VAT в Индонезии составляет 12%, но для большинства облагаемых операций правительство применяет специальный механизм расчёта, в результате чего эффективная ставка для большинства товаров и услуг остаётся 11%. Для некоторых предметов роскоши действует полная эффективная нагрузка 12%. В сделках с недвижимостью этот момент особенно важем для первичного рынка и новостроек.
• Нотариальные и регистрационные расходы
  Помимо налогов, к бюджету сделки обычно добавляются расходы на нотариуса, правовую проверку, перевод документов и сопровождение регистрации. Их размер зависит от структуры сделки и стоимости объекта, поэтому точнее считать их индивидуально, а не как универсальные «1% для всех».

Иностранному инвестору также стоит помнить, что реальная налоговая нагрузка зависит не только от объекта, но и от того, каким способом он оформлен: через leasehold, Hak Pakai или PT PMA.

Как иностранцу получить право на владение недвижимостью на Бали

Индонезийское законодательство по-прежнему ограничивает прямое владение землей иностранцами. В 2026 году для иностранного покупателя сохраняются несколько легальных способов контролировать недвижимость или пользоваться ею на законных основаниях.

• Hak Pakai (право пользования)
  Hak Pakai остаётся одним из легальных инструментов для иностранцев, особенно если речь идет о жилой недвижимости для личного пользования. В ряде случаев срок такого права может составлять до 30 лет, с возможностью продления еще на 20 лет и последующего обновления ещё на 30 лет, в зависимости от основания и типа земли. Для экспатов, которые действительно планируют жить в Индонезии, этот формат остаётся одним из самых понятных и юридически чистых.
• Hak Milik (полное право собственности)
  Полный freehold — Hak Milik — по-прежнему доступен только гражданам Индонезии. Для иностранца это означает, что покупка недвижимости через местного «номинального владельца» остается юридически рискованной схемой. На практике такие конструкции не дают иностранному инвестору полноценной защиты в спорной ситуации. В 2026 году профессиональный рынок всё чаще прямо предупреждает: nominee-структуры — это не безопасная альтернатива, а источник потенциальной потери актива.
• Hak Guna Bangunan (право строительства)
  Право строительства HGB обычно используется через PT PMA — иностранную инвестиционную компанию, зарегистрированную в Индонезии. Именно PT PMA может легально получить HGB и использовать его как основу для более долгосрочного контроля над объектом, особенно если речь идет о проекте с коммерческой составляющей. Это не «личное freehold для иностранца», а корпоративная структура, требующая компании, отчетности и соблюдения инвестиционных правил.
• Hak Sewa (аренда / leasehold)
  Для большинства иностранных покупателей на Бали именно leasehold остается самым распространенным и практичным вариантом. Это долгосрочная аренда земли или объекта с чётко прописанным сроком, условиями продления и режимом использования. Такой формат не требует «покупки freehold через серые схемы» и при правильной структуре сделки считается безопасным. Но именно leasehold особенно важно проверять через нотариуса: срок, продление, права сторон, налоговые обязательства и назначение объекта.

Важно: какой бы способ владения вы ни выбрали, в 2026 году лучшая практика остается неизменной — сначала юридическая проверка и структура, потом деньги.

Дополнительные преимущества владения недвижимостью на Бали

Покупка недвижимости на Бали может быть интересна не только с точки зрения отдыха или аренды. В ряде случаев она становится частью более широкой стратегии — например, переезда, запуска бизнеса или долгосрочного присутствия в Индонезии.

• Инвестиционная виза
  Сам факт покупки недвижимости сам по себе не дает автоматического права на «инвестиционную визу». В 2026 году корректнее говорить так: долгосрочное проживание через Investor KITAS обычно связано не с личной покупкой объекта, а с инвестиционной структурой через PT PMA и соответствием требованиям по статусу инвестора/акционера. То есть недвижимость может быть частью инвестиционной стратегии, но путь к легальному долгосрочному пребыванию обычно идет через компанию, а не через сам факт владения виллой.
• Высокая рентабельность инвестиций
  Бали остается одним из самых доходных курортных рынков региона, но в 2026 году рынок уже не поддерживает безоговорочные обещания «12–20% для всех». Более реалистичный диапазон для сильных объектов в хороших локациях — это рабочая валовая доходность в пределах однозначных или низких двузначных значений, после чего нужно отдельно считать управление, налоги, загрузку и расходы. Это всё ещё может быть очень интересно по сравнению со зрелыми рынками, но инвестору важно смотреть на реальную модель, а не на рекламный максимум.

Часто задаваемые вопросы

Как я могу найти надежного риэлтора на Бали?

Лучше всего работать с агентствами и консультантами, которые не только показывают объекты, но и умеют объяснить структуру владения, налоги, зонирование и ограничения для иностранцев. Проверяйте опыт, отзывы и наличие понятной юридической поддержки по сделке.

Какие налоги я буду платить при владении недвижимостью на Бали?

Обычно ключевые налоги и расходы — это BPHTB для покупателя, финальный налог продавца 2,5% при продаже, 10% налог на арендный доход, ежегодный PBB, а также возможный VAT/PPN для отдельных типов сделок, особенно на первичном рынке.

Как я могу получить инвестиционную визу?

Для иностранного инвестора путь обычно связан с оформлением PT PMA и последующей подачей на Investor KITAS, а не просто с покупкой объекта на себя. Поэтому правильнее сначала обсуждать не «визу под недвижимость», а общую инвестиционную структуру.

Какие риски существуют при инвестировании в недвижимость на Бали?

Основные риски — неверная юридическая структура, ошибки в документах на землю, непрозрачный leasehold, неподходящая налоговая модель, отсутствие разрешений и чрезмерно оптимистичные обещания по доходности. Именно поэтому due diligence на Бали — не формальность, а обязательный этап.

Стоит ли инвестировать в недвижимость на Бали?

Это зависит от ваших целей, горизонта инвестирования и бюджета. При правильной структуре владения, хорошем выборе объекта и адекватной модели аренды Бали и в 2026 году остается интересным рынком для иностранного инвестора.

Как DDA Real Estate поможет вам

Если вы планируете купить недвижимость на Бали, но хотите подойти к вопросу системно, важно не ограничиваться только выбором красивого объекта. Нужно понимать, как он будет оформлен, какие налоги возникнут, можно ли его сдавать в аренду, и как это повлияет на реальную доходность.

Команда DDA Real Estate помогает:

• подобрать объект под ваш бюджет и инвестиционную задачу;
• объяснить особенности местного рынка и структуры владения;
• рассчитать налоговую нагрузку и сопутствующие расходы;
• сопроводить сделку на всех этапах;
• снизить юридические риски до покупки, а не после неё.

Оставьте заявку на консультацию, и мы поможем подобрать недвижимость на Бали с понятной налоговой моделью, безопасной структурой сделки и реалистичной доходностью.