Хотите жить и сдавать недвижимость на Бали легально? В 2025 году Индонезия предлагает сразу несколько визовых опций для инвесторов, удаленных специалистов и покупателей недвижимости. Оформление PT PMA (компании с иностранным капиталом), получение временного вида на жительство (KITAS) или въезд по B211A — каждый формат дает разные возможности. Если вы задумываетесь о покупке виллы, сдаче ее через Airbnb или просто планируете переезд — важно выбрать подходящий тип визы и понимать все нюансы.
В этой статье разберем актуальные типы виз в Индонезии, возможности для инвесторов, частые ошибки и подводные камни, связанные с арендой и налогообложением. Также рассмотрим, можно ли открыть digital nomad визу, и какие перспективы у вида на жительство через PT PMA.
Если вы только планируете покупку или хотите осмотреть объекты на месте — подойдут стандартные краткосрочные визы.
Если вы только планируете покупку недвижимости на Бали и хотите приехать осмотреть район, пообщаться с брокерами, почувствовать атмосферу — вам подойдет виза по прибытию, она же VoA.
Эта виза доступна гражданам более 90 стран, включая Россию, Украину, Казахстан, всю Европу, США и Канаду. Стоит 500 000 индонезийских рупий, что примерно 30–35 долларов, и оформляется либо прямо в аэропорту, либо заранее — онлайн через сервис e-VOA.
Срок действия — 30 дней, с возможностью однократного продления еще на 30 дней. Этого вполне хватает, чтобы присмотреться к рынку, походить по объектам, понять, какой район ближе вам по духу — Убуд или Чангу, Улувату или Кедунгу.
Важно: VoA — это не туристическая формальность, а легальный способ въехать и спокойно заняться вопросами недвижимости. Никаких приглашений, сложных анкет и бумажной волокиты — заполняете форму, платите сбор и летите.
Подробнее про визу “Visa on Arrival” здесь
Если вы только планируете переезд на Бали, присматриваетесь к рынку или работаете удаленно, то одна из самых часто используемых виз — это социально-деловая B211A. Она оформляется на 60 дней и может быть дважды продлена — в итоге вы можете находиться в Индонезии до 180 дней подряд. Однако важно помнить: после этого срока вам нужно покинуть страну и оформить визу заново, даже если вы хотите остаться.
Обычно эту визу получают через визовое агентство, которое выступает вашим официальным спонсором. Самостоятельно оформить ее, не находясь в Индонезии, практически невозможно — нужен местный контакт. По сути, это “полулегальный” способ находиться на Бали до полугода, особенно если вы удаленщик, консультант или едете подбирать недвижимость.
Важно: B211A не дает права официально работать, управлять бизнесом или устраиваться в местную компанию. Если вы планируете активно вести дела — нужна другая категория визы, например, инвестиционная KITAS.
Для инвесторов B211A может подойти как временный шаг — чтобы приехать, присмотреться к районам, выбрать объект и начать оформление. Но если вы рассчитываете жить на Бали годами, лучше сразу продумывать переход на долгосрочный формат проживания.
Дополнительная информация про визу “ B211A” здесь
Если вы планируете не просто жить на Бали, но и инвестировать в недвижимость с официальным доходом, то оптимальный путь — оформить инвестиционную визу, известную как Investor KITAS. Это временный вид на жительство, который дается иностранцу, владеющему компанией PT PMA (то есть юридическим лицом с иностранным капиталом, зарегистрированным в Индонезии).
Investor KITAS выдается на срок от одного до двух лет с возможностью продления. С ней вы можете абсолютно легально проживать на Бали, управлять собственной недвижимостью, сдавать ее в аренду, открывать счет в банке, оформлять водительские права и получить налоговый номер NPWP.
Оформление самой PT PMA — первый и обязательный шаг. Это юридическое лицо используется как инструмент для владения недвижимостью и ведения деятельности. Стоимость открытия начинается от $2 500, а получение самого KITAS — от $1 500. Весь процесс, от подачи до получения документов, обычно занимает 3–4 недели.
Важно понимать: наличие KITAS означает, что вы становитесь налоговым резидентом. А значит, обязаны подавать ежегодную декларацию и учитывать доходы от аренды и другой деятельности. Подробнее о налоговых обязанностях мы писали в отдельной статье о налогообложении владельцев недвижимости на Бали — рекомендуем ознакомиться перед оформлением.
Для многих инвесторов именно Investor KITAS становится поворотной точкой: вы не просто снимаете жилье, а создаете бизнес, управляете активами и закрепляетесь на острове всерьез и надолго.
Читайте подробнее про визу “Investor KITAS” здесь
Если вы не планируете заниматься бизнесом, сдачей недвижимости или управлением активами, а хотите просто наслаждаться жизнью на острове — Second Home Visa может стать отличным решением. Это новая категория визы, рассчитанная на состоятельных иностранцев, которым важна долгосрочная, стабильная база в Индонезии без необходимости вовлекаться в предпринимательскую деятельность.
Виза оформляется на 5 или 10 лет — это один из самых длительных легальных статусов без привязки к трудовой деятельности. Главное условие для ее получения — подтвердить наличие средств или активов на территории Индонезии. Это может быть:
Эта виза не требует открытия PT PMA, и, соответственно, не обязывает вас заниматься административными вопросами бизнеса. Однако важно понимать, что она не дает права вести коммерческую деятельность, в том числе — сдавать недвижимость в аренду или участвовать в управлении объектами.
По сути, Second Home Visa — это опция для тех, кто хочет наслаждаться жизнью на Бали в комфортном статусе, без хлопот, с возможностью свободно перемещаться, оформлять водительские права, заключать контракты и открывать счета, но при этом не входить в деловую среду. Особенно это удобно пенсионерам, digital-номадам с пассивным доходом или владельцам недвижимости, которую они используют только для личного проживания.
Пока официальной digital nomad визы в Индонезии нет. B211A используется в обход, но не дает полноценного права на удаленную работу или аренду жилья. Для тех, кто хочет жить и сдавать виллу — нужен PT PMA и KITAS.
Максимум — 180 дней (60 дней + 2 продления). После этого требуется выезд и оформление новой визы. Если вы планируете постоянное проживание или бизнес — лучше оформить KITAS.
Да, вы становитесь налоговым резидентом Индонезии при пребывании более 183 дней в году и наличии KITAS. Это означает обязательную подачу декларации и возможное налогообложение мирового дохода. Подробнее — в отдельной статье о налогах для владельцев недвижимости.
| Сценарий | Виза / ВНЖ | Срок | Комментарий |
|---|---|---|---|
| Приезд для осмотра объектов | VoA или B211A | До 1–6 мес | Без права сдачи, подходит для знакомства с рынком |
| Плановая покупка недвижимости | B211A → PT PMA → Investor KITAS | 6–12 мес | Подходит для тех, кто будет сдавать объект |
| Долгосрочное проживание без сдачи | Second Home Visa | 5–10 лет | Для пассивных владельцев недвижимости |
| Сдача в аренду, управление | PT PMA + KITAS | 1+ лет | Полная легализация аренды и ведения бизнеса |
Жить и инвестировать на Бали — не только красиво, но и выгодно. Главное — выбрать правильную стратегию. Если вы просто хотите присмотреться — начните с VoA или B211A. Готовы сдавать недвижимость? Тогда понадобится оформление PT PMA и получение временного вида на жительство через KITAS.
Если вы планируете проживать долго и спокойно — обратите внимание на Second Home Visa.
Оставьте заявку на консультацию — специалисты DDA Real Estate подберут оптимальный формат визы, помогут открыть PT PMA и легально приобрести недвижимость с полным юридическим сопровождением.
