Стоит ли вкладывать в арендуемую недвижимость в Индонезии

Индонезия все чаще рассматривается не только как рай для отдыха, но и как площадка для доходных инвестиций. Многие задаются вопросом: стоит ли покупать именно квартиру (апартаменты) для аренды, если рядом доступны виллы? Разберемся на примере проектов Бали 2025 года.

Почему квартиры — интересный формат

• Низкий порог входа. Виллы в Чангу и Улувату стоят от $300 000–400 000, а студию можно взять от $140 000.
• Спрос. Туристы и экспаты охотно арендуют студии и 1BR для жизни на 1–3 месяца.
• Рассрочка без %. Многие застройщики дают гибкие схемы: первый взнос от 25%.
• Управление от девелопера. Квартиры часто сразу сдаются в property management.

Пример: ROI апартаментов в Чангу

Alex Villas Complex 7 (Чангу):

• Цена: от $140 000 (40–55 м²).
• Условия: рассрочка при 25%.
• Срок сдачи: 2025–2026.

Расчет доходности:

• Аренда по $70/ночь.
• Средняя загрузка 70% = ~$17 600 в год.
• Минус property management (20%): ~$3 500.
• Минус коммунальные и налоги: ~$2 000.
• Чистый доход: ~$12 000 в год (ROI ≈ 8,5%).

То есть при вложении $140 000 срок окупаемости — около 10–11 лет.

Хотели бы приобрести недвижимость на Бали? Подробнее про покупку недвижимости читайте здесь.

Квартира vs вилла

Квартира быстрее доступна на старте, но в долгосроке именно виллы дают больше прироста капитала.

Риски покупки квартиры под аренду

• Задержка стройки. Самая частая проблема новостроек на Бали — это срывы сроков. На старте все выглядит красиво: презентации, рендеры, обещания «сдадим за 12 месяцев». Но особенно у дешевых проектов стройка может затянуться на 2–3 года. Для инвестора это значит «замороженный капитал»: деньги уже вложены, а дохода пока нет. Поэтому важно смотреть на портфолио застройщика и выбирать тех, у кого есть сданные объекты.
• Лицензия Pondok Wisata. Без этой лицензии сдавать квартиру в краткосрочную аренду легально нельзя. Да, некоторые собственники сдают «по-серому», но в таком случае не получится размещать объект на Airbnb или Booking, а в случае проверки можно получить штраф. Наличие Pondok Wisata — обязательный критерий для тех, кто планирует доход от аренды.
• Качество застройки. Не все апартаменты одинаковы. Дешевые проекты часто строят из более доступных материалов, без должного внимания к инженерным системам. Через 3–5 лет начинаются «сюрпризы»: проблемы с электрикой, протечки, необходимость менять мебель и сантехнику. Эти вложения могут «съесть» часть ROI. Поэтому всегда стоит уточнять: какие материалы используются и кто подрядчик.
• Перепродажа. С resale квартир ситуация сложнее, чем с виллами. Апартаменты часто типовые: несколько десятков одинаковых юнитов в одном комплексе. Конкуренция высокая, и продать быстро по хорошей цене бывает непросто. Виллы, особенно с уникальным дизайном или участком земли, более ликвидны.
• Локация. Для аренды локация решает все. Квартира в Чангу или Улувату будет сдаваться круглый год, потому что это востребованные районы. А объект в удаленной деревне или в комплексе без инфраструктуры может простаивать месяцами. В аренде «не модные» районы — почти всегда низкая загрузка и сниженный доход.
• Валютные риски. Доход от аренды поступает в индонезийских рупиях (IDR), а расходы собственника часто в долларах — от ипотечных платежей и рассрочек до личных трат. Если курс рупии падает, то ROI в валюте снижается. Например, при ослаблении рупии на 10% ваш ROI в долларах может уменьшиться с 9% до 7–8%. Для долгосрочного инвестора это важный фактор, который нужно учитывать.

Читайте также: Как недорого купить квартиру на Бали, Инвестирование на Бали: стратегии для снижения налоговых расходов, Как заработать на инвестициях в недвижимость в Индонезии.

Частые вопросы

• Можно ли сдавать квартиру без property management?
  Да, но ROI обычно падает: простои и негативные отзывы уменьшают доходность.
• Какие районы лучшие для квартир?
  Чангу, Улувату и Семиньяк — здесь стабильный спрос у туристов и экспатов.
• Какая реальная доходность?
  8–9% в краткосроке (после расходов), 5–6% в долгосроке.
• Что выгоднее — квартира или вилла?
  Квартира — быстрый старт и доступный вход. Вилла — дороже, но лучше по капитализации и resale.
• Можно ли взять ипотеку?
  Для иностранцев практически недоступна. Лучший вариант — рассрочка от застройщика.

Квартира в Индонезии — это быстрый вход на рынок с бюджетом от $140 000 и доходностью около 8–9% после всех расходов. Для новичков это оптимальный вариант: низкие риски, понятная модель аренды, быстрая сдача в эксплуатацию.

Но если смотреть на горизонт 5–10 лет, виллы чаще выигрывают: они растут быстрее в цене и проще продаются на вторичке.

Хотите рассчитать реальный ROI квартиры на Бали или сравнить доходность с виллой? Обратитесь в DDA Real Estate — мы проверим застройщика, рассчитаем расходы и подберем объект под вашу стратегию.

Напишите нам, и мы вышлем подборку квартир с ROI после расходов и прогнозом капитализации.